不设收入线门槛!住建部再提保障租赁住房,这些城市经验获肯定

中央到地方,建设保障租赁住房的步伐都在加快。

住建部日前在福州市召开发展保障租赁住房工作现场会,总结交流福州、上海、杭州、广州、厦门、西安等城市的经验做法,研究部署进一步做好发展保障租赁住房工作。

会议明确,要注重把握好保障租赁住房工作的政策导向。保障租赁住房主要面向无房新市民、青年人,不设收入线门槛,以70方米以下的小户型为主,租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。

作为“十四五”时期住房建设的重点任务,在多地制定的“十四五”住房发展规划中,保障租赁住房均成为主要发力点,并在存量用地建设和房源改造等方面,予以政策支持。比如,在进入尾声的第二轮集中供地中,配建保障租赁住房、人才公寓、共有产权房等保障住房成为多地的土拍“标配”。

据第一财经不完全统计,自7月份中央加快发展保障租赁住房的顶层设计文件出炉后,月来,已有成都、厦门、杭州、武汉、珠海和广州、浙江、安徽等多个省市对本地区住房保障体系进行了完善,并发布了保障租赁住房整体发展规划。

不设收入线门槛

一直以来,保障住房(公租房、共有产权房)会根据各地不同的经济情况设有最低收入标准。而作为保障住房的“新物种”,保障租赁住房是否设有最低收入标准,在各地实践中往往没有明确。

上述会议中,住建部在总结全国各地的经验做法时,进一步明确“保障租赁住房主要面向无房新市民、青年人,不设收入线门槛”。

“‘不设收入线门槛’是一个非常大的进步,也是在共同富裕特别是居住权利均等化背景下提出的。”中国房地产数据研究中心执行院长陈晟对第一财经说。

他表示,此前,保障住房主要针对原有市民,这类群体申请该类房源时往往有收入门槛。但作为新就业的大学生和新市民,其收入水参差不齐,或存在收入水略高于门槛但储蓄不足的情况。“考虑到共同富裕的基本要求,即每个人都有居住权利的这个要求,‘不再设收入线门槛’,甚至是不再设是否为当地居民的这个门槛,是体现居住领域公的一个关键原则。”

保障租赁住房旨在满足过渡阶段的租住需求。此前,已经推出多年的公租房,主要是用于保障城市中等偏下收入住房困难家庭,受限于其收入申请标准,不少新市民和青年人很难申请到公租房。

数据显示,2020年中国常住人口城镇化率达到63.89%。伴随着城镇化发展和人口流动增加,大城市中新市民、青年人“租不到”“租不起”“租不好”的现实困难日益凸显,成为制约实现“全体人民住有所居”的关键。

7月初,国务院办公厅印发《关于加快发展保障租赁住房的意见》(下称《意见》)首次明确,保障租赁住房、公租房和共有产权住房为中国住房保障体系的三大主体。但《意见》并没有明确提及保障租赁住房是否有申请门槛标准。

随后,中央层面上,“保障租赁住房”成为多个重要会议的高频词。住建部部长王蒙徽日前在国新办新闻发布会上指出,“十四五”期间,住建部将以发展保障租赁住房为重点,进一步完善住房保障体系,增加保障住房的供给,努力实现全体人民住有所居。

如何加快发展、提高保障住房的覆盖率?月来,地方层面上,多个人口流入大中型城市,从实际出发,因城施策,给出了自己的答卷。

以合肥为例,该市房管局10月发布相关实施意见,在租赁对象方面,率先提出“面向无房新市民、青年人、城市基本公共服务人员等群体供应,原则上不设收入线门槛”。

杭州、厦门等地则在“保基本”(以小户型为主)的基础上,将保障租赁住房分为住宅型和宿舍型两类,进一步细化了无房的新就业大学生、青年人、企业单身员工、城市基本公共服务人员等新市民群体的“职住衡”需求。

租金方面,广州、合肥、成都等地最新推出的保障租赁住房项目中,该类房源租金大都低于周围市场租赁住房的10%~15%。

但除了成都、武汉等少数城市外,多地出台的保障租赁住房整体实施方案中,大都未对《意见》中“租金低于同地段同品质市场租赁住房租金”的具体标准进行细化。

中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进对第一财经分析称,不同城市的住房租赁市场发展程度不同,租金收入比存在差距,不同城市的保障租赁住房租金标准也可能存在差异。

“此外,即使在同一城市内,由于保障租赁住房的类型结构复杂、供给主体多样,划定某个统一的租金标准也不一定合适。”徐跃进认为,总体原则上,保障租赁住房租金低于同地段同品质市场租赁住房租金,但具体幅度可能会视各城市和项目的具体情况而定。

多地发布整体发展规划

上述会议称,按照国家层面住房保障体系顶层设计,北京、上海、深圳等城市对本地区住房保障体系进行了完善,加快完善以公租房、保障租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。

会议也指出,人口净流入的大城市等在广泛深入摸底调查的基础上,从实际出发,因城施策,采取新建、改建、改造、租赁补贴和将政府的闲置住房用作保障租赁住房等多种方式,切实增加供给,科学确定“十四五”保障租赁住房建设目标。

具体来看,一线城市方面,上海、广州、深圳计划“十四五”时期新增保障租赁住房分别为47万套(间)、60万套(间)、40万套(间),均占新增住房供应总量的45%左右;北京市正在编制“十四五”住房发展规划,其中保障租赁住房占比将不低于30%。

以人口流入为特征的多个热点二三线城市,在其“十四五”住房发展规划中,也将保障租赁住房摆在突出位置。

比如,在长三角地区,南京、宁波、常州、温州等城市均提出将保障住房覆盖率提高至30%左右;在珠三角地区,即便是在土地资源紧俏的珠海、厦门,也同样提出,“十四五”期间增加租赁住房供应,到2025年分别累计新增租赁住房8万和8.5万套。其中,根据珠海21日发布的实施意见,该市新增筹集建设的保障租赁住房,三年内不少于1万套;五年内不少于1.5万套。

而在成为“第四极”的成渝地区,四川省住建厅日也明确,初步计划五年时间内筹集保障租赁住房30万套(间),成都25万套(间)。

增加土地供应是发展保障租赁住房的基础。根据《意见》,将“进一步完善土地支持政策”被放在了支持政策第一条。

那么,各地落实《意见》中该项支持政策的具体情况如何?上述会议表示,各地充分利用《意见》明确的各项土地支持政策,引导村集体经济组织、企事业单位、园区企业、住房租赁企业、房地产开发企业等积极发展保障租赁住房,注重实现职住衡。

其中,在新增土地供应上,不少城市在第二批集中供地的竞拍规则中学引入“北京模式”,即配建保障租赁住房用地,并增加整体租赁住房用地总建筑面积。据北京市土地整理储备中心统计,在已经结束的第二轮土拍中,可提供“保障租赁住房”以及共有产权住房面积约30万方米。

为了有效扩大保障租赁住房供给,除了科学确定“十四五”保障租赁住房建设目标和落实土地支持政策外,会议还提出,各地要落实好《意见》明确的财税、金融等支持政策,建立健全保障租赁住房工作领导小组等工作机制,完善住房租赁管理服务台,加强对保障租赁住房建设、出租和运营管理的全过程监督。

“多渠道筹集房源,积极引导市场主体参与保障租赁住房的投资建设,构建多元化供给体系,逐步打通市场租赁和保障租赁住房的通道,已成为各地加快保障租赁住房发展的焦点。”徐跃进称。(作者:吴斯旻)