年来,长租公寓租赁企业接连“爆雷”,租客和业主都深受其害。

为加强住房租赁市场监管,规范住房租赁企业行为,防范住房租赁企业风险,保障住房租赁资金安全,维护房屋租赁当事人的合法权益,11月5日下午,郑州市住房保障和房地产管理局、郑州市市场监督管理局等七部门联合发布《关于印发<郑州市住房租赁资金监管办法(试行)>的通知》(简称《办法》),新政策针对解决了长租公寓租赁企业“高进低出”“长收短付”“租赁贷”等高风险经营模式问题,加强租赁资金管理,提前防“爆”、堵“漏”。

问题1

住房租赁企业如何开设资金监管专户?

住房租赁企业应在郑州市范围内,选择一家已与郑州市房屋租赁信息服务与监管台(简称“市房屋租赁台”)对接的银行(适时公布),设立全市唯一的住房租赁资金监管专用账户(简称“专户”),并签订全市统一的资金监管协议。

同时,在该银行开立结算账户(基本结算账户或一般结算账户),用于承接专户释放的资金。住房租赁企业应将专户信息在经营场所显著位置、房源发布台、房屋租赁合同中明示。

住房租赁企业在银行设立专户时,应与银行签订《郑州市住房租赁资金监管协议》,按要求明确监管内容、方式及程序。

问题2

对住房租赁企业收取租金有什么要求?

住房租赁企业应当与承租人在租赁合同中明确约定按照本《办法》通过专户进行收付租金、押金,不得通过其他银行账户或第三方支付台收取。

住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款,不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款,住房租赁合同中不得包含租金贷款相关内容。

金融机构发放住房租金贷款,应当以备案的住房租赁合同为依据,贷款额度不得高于住房租赁合同金额,贷款期限不得超过住房租赁合同期限,发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配。贷款资金只能划入借款人(承租人)账户。

问题3

正常情况下租金、押金如何释放?

对收取承租人租金周期超过3个月(含)以上的住房租赁合同,自租赁合同生效一个月起,监管银行将租金按月释放给住房租赁企业。收取承租人租金周期少于3个月的住房租赁合同,租金入账后次日释放。无论是否超过3个月,最后一个月的租金在资金监管解除时释放。

租赁合同期满后10日内,租赁双方未提出异议的,该合同对应的资金监管自动解除,监管银行向住房租赁企业释放剩余租金并将押金退回承租人。

具体分两种情况:

其一:

如果租客一次缴纳3个月甚至半年以上的租金,这些租金将会先进入专户,每月结束后将当月租金打给租赁企业。

比如你跟××公司签订租赁协议,约定押一付三,那么,你将押金和三个月的租金一次打入专户,每住完一个月,专户会向租赁企业拨付当月租金。

其二:

如果租客一月一缴或者两月一缴租金,那么这笔预付的租金到达专户后,将在次日拨付给租赁企业。

所以,租金一月一缴或者两月一缴,对于租赁企业来说到款更快,这样就最大限度地避免租赁企业收集过多的租金,减少其跑路风险。

此外,还有一个更为重要的影响是,租房押金不再直接交给租赁企业,而是交给了专户,这样租赁企业在租约到期之时,想找理由克扣押金就变得更难。

问题4

住房租赁企业违反资金监管办法如何处理?

《办法》明确了约谈告诫、责令整改、实行信用扣分、发布风险提示、暂停网签备案、暂停资金释放、取消财政资金扶持等处理措施,并依法抄送市场监管、发改、公安、城管、网信和税务等部门实施联合惩戒。

法律法规有明确规定的,按其规定执行。其中,未按规定开设专户、逃避资金监管的,每发现一次扣除信用分10分。

承租人发现住房租赁企业拒绝执行住房租赁资金监管的,可向辖区住房保障部门举报。监管银行发现租赁企业30日内未使用专户收付资金的,通过市房屋租赁台向市住房保障局反映相关情况。

此外,根据《郑州市住房租赁资金监管办法(试行)》(郑房〔2021〕72号)第七条规定,现将第一批已与郑州市房屋租赁信息服务与监管台完成系统对接的3家银行予以公布。郑州市范围内从事住房租赁业务的企业,应选择一家监管银行签订监管协议,开立唯一的专户,按要求将承租人缴纳的租金、押金纳入监管。

小提示

租金是如何进行监管的?《办法》的施行又是否涉及个人房东与租户?就这些大家关心的问题,相关人士向顶端新闻·河南商报记者进行了解释。

1.《办法》约束的是住房租赁企业与租客之间的租金事宜,旨在降低租赁企业资金链断裂或携款跑路风险,并不涉及“个人房东对个人租客”的租赁行为;专指住房,非住房不适用。

2.住房租赁企业应当与租客在住房租赁合同中约定使用监管账户支付租金押金,并办理租赁合同网签备案。

3.租客支付的租金需先到达监管账户,再由监管账户释放给租赁企业。

(顶端新闻·河南商报记者高瞻展张丽)