10月20日,多位高层官员密集发声,向市场传递维护房地产市场健康发展、避免发生系统风险的信号。随后的21日,银保监会发声支持刚需购房。这都为楼市带来阵阵暖意,让市场响起诸如“调控要转向”“楼市要回暖”的声音。

紧接着的23日,房地产税试点的官宣成为舆论热点,似乎又让市场多了一分疑虑。未来的楼市行情将迎来怎样的变化?房地产行业何去何从?

政策梳理

中央释放维稳信号,地方调控回归科学

事实上,楼市的暖风从9月底便开始吹起来。9月24日召开的中国人民银行政策委员会2021年第三季度例会上,央行首次指出要“维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益”。“两个维护”提出后,中央还多次释放稳楼市信号。

9月29日,人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会积极商讨落地方案,会议中再次强调要求金融机构按照法治化、市场化原则,落实“两个维护”。

10月,多位领导频繁发声,持续释放维稳信号,稳定房地产市场预期。10月15日,央行第三季度金融统计数据新闻发布会召开,金融市场司相关负责人表示,房价上涨过快的城市在房价回稳后,房贷供需关系也将回归正常。

10月20日,2021金融街论坛年会开幕,国务院、银保监会、央行领导发声房地产,认为风险总体可控,房地产合理资金需求正在得到满足。

10月21日,三季度银行业保险业数据信息暨监管重点工作发布会上,银保监会发声支持刚需购房,在强调“房住不炒”定位、明确“三稳”目标的前提下,从五个方面推动房地产市场稳健康发展。

10月23日,全国人大常委会会议决定,授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作,授权的试点期限为五年,自国务院试点办法印发之日起算。今年频频被提到的房地产税终于落地,这意味着房地产税试点工作正在加速推进中。

除了中央层面的不断发声,各地也因城施策“稳楼市”。部分城市在购房补贴、公积金贷款、商品房预售条件等方面做出调整,其中哈尔滨出台稳定房地产市场“十六条”新政,内容涉及人才购房、土地增值税、公积金贷款等;广州明确住房公积金可在佛山、东莞等省内7城购房时提取使用;义乌降低商品房预售条件并调整“公证摇号”政策;与此同时,广州、青岛、佛山等地部分银行房贷利率下调,放款速度有所提升。

与此同时,另有部分城市的楼市调控继续升级,如杭州收紧人才落户政策,毕业生落户门槛提高至本科毕业;东莞公布二手房指导价小区,首批纳入218个楼盘,并指出,房产经纪、房地产信息发布台等不得受理或对外发布明显高于本市二手住房交易参考价格的房源。

专家分析

是纠偏不是救市,预计四季度市场下行压力减轻

为何会出现房地产调控“又松又紧”,看似矛盾的情况?易居研究院智库中心研究总监严跃进认为这并不矛盾,“央行等政策出发点是降低房地产金融风险,所以从防范烂尾楼出现等角度出发,给予了房企更为积极的信贷支持。而房地产税的提法,这几年都有,是房地产长效机制的概念,和央行期动作的大环境还是不太一样。”

中央高层的接连发声,和最房地产市场上出现的问题不无关系。房地产市场继续下行,传统销售旺季“金九银十”明显褪色。根据中指数据,今年国庆期间(10月1日—7日),包括一线城市在内的15个重点监测城市的新建商品住宅成交面积较去年同期下降达33%,其中,二、三四线代表城市降幅均超四成。

房企不仅遭遇“房子不好卖”,部分融资也受到影响,以至于面临生存难题。中指研究院监测,9月房地产企业融资总额为911.6亿元,同比下降43.8%,环比下降22.3%。7月开始,个别地产企业出现信用违约。8月以来,多家企业信用评级受到机构下调。

另外,开发商资金压力大,买地热情也迅速降温。根据申万宏源证券研究所统计,第二次供地的流拍率高达33%。中指数据显示,代表企业10月拿地总额同比、环比双降,拿地累计总额同比下降13.1%。

在10月15日人民银行举行的2021年第三季度金融统计数据发布会上,央行金融市场司司长邹澜表示“部分金融机构对于30家试点房企‘三线四档’融资管理规则存在一些误解,人民银行、银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会,保持房地产信贷稳有序投放”。“少数城市房价上涨过快,个人住房贷款投放受到一些约束,但房价上涨速度得到遏制、房价回稳后,这些城市房贷供需关系也将回归正常”。

“自9月末以来,政策开始纠偏,纠正对房地产金融审慎理解的错误,满足人们对首套房的需求,开发商合理融资需求等,但是不能叫救市,虽然按揭贷款的增量空间有了,但并没有突破贷款集中度管理。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说。

楼市利好政策频出,市场上出现诸如“调控转向”“政策底”等声音,李宇嘉认为“房住不炒”的房地产调控基调未发生改变,“控制总杠杆的情况下,保护好刚需、满足合理融资需求,加上‘一城一策’,楼市才会稳定下来。”

广东省房地产研究会执行会长韩世同同样认为,目前并不是救市的状况,“市场上信贷没有全面放松,利率也未出现明显下调和回落。”韩世同说,“国家强调不将房地产作为刺激经济的手段,坚持‘房住不炒’,就不会轻易因为成交的萎缩和部分企业的债务危机就加大放水。”

在此背景下,对于后市,专家如何研判?李宇嘉认为四季度房地场市场还会惯下行,但下行会放缓。“这是去年下半年以来长效机制实施的结果,包括三道红线、贷款集中度、优化土地出让规则、二手房指导价,等等。同时期开发商信用风险事件不断爆发,会导致市场预期转向悲观。”李宇嘉说,“如今政策纠偏,太紧的局面已经过去了,未来一些如调整土地出让溢价率等利好政策会提升市场预期,市场下行可能会减缓,处于一个构筑底部的状态。”

(南方日报记者 杨佳绘)