回顾两年的地产行业,从三道红线、两集中到银行贷款集中度管理等政策密集出台,房地产资金端全面收紧,行业正在从高杠杆、高负债到“稳”字当头。届时,各家房企都在高压之下解决自己过去留下的难题。

现如今商业地产已逐渐进入存量时代,伴随购物中心等相继崛起,单纯以购物为目的的购物中心已经难以满足消费者的核心诉求,社交、休闲、娱乐等生活方式正在成为购物中心的综合承载体,所以有的房企就看到了商业综合体可能具备的潜力,而对其青睐有加。新城控股(601155.SH)就是代表公司之一,其到今年仍在加速推进商业综合体规模扩张与开业。

9月25日,新城控股位于河北沧州、江苏宿迁两地的吾悦广场正式开业,加上当月陆续开业的内江、沈阳沈北、郑州荥阳、宿迁泗洪、南京建邺5座吾悦广场,一个月内累计新开业7个吾悦广场。

可一片“红火”的背后,《每日财报》发现,新城控股并没有顺利抵抗行业“逆周期”,反而面临着经营现金流净额持续为负、负债压力加大以及公允价值变动损益是否合理等一系列问题。

11月3日,新城控股公布10月份经营简报,当月集团实现合同销售金额约221.02亿元,销售面积约248.99万方米,延续了5个月的销售回调。

根据统计,新城控股6月-10月销售业绩分别下降11.67%、19.40%、13.91%、22.74%以及20.50%。当然,这样的销售增速回调与整个市场大势保持一致。

至此,外界也开始提出疑问:继原董事长王振华入狱之后,新城控股的下坡路到底还有多长?

被掩盖的“下坡路”

新城控股2021年半年报数据显示,报告期内新城控股实现营业收入791.05亿元,同比增长109.63%;净利润43.06亿元,同比增长34.4%,中报业绩十分靓丽。非常有意思的是,在今年可谓“江河日下”的地产行业,当同行都苦不堪言之际,新城控股何以实现营收翻倍?

《每日财报》认为,这其中的“奥妙”是因为房地产特殊的预售机制。因为客户缴纳购房款时,房企会将这部分钱款计入预收账款(合同负债),等到满足收入确认条件时,房企才能够将这部分钱款转为销售收入,二者之间是存在一个时间差的。

因此,当年业绩情况反映的其实是前几年的销售情况,而真正能够衡量房企实际销售情况的指标其实是预收账款(合同负债)。

但值得注意的是,新城控股的预收账款(合同负债)在2017-2019年高速增长,可2019年之后增长便戛然而止,2019年、2020年都是不冷不热的销售状况,到了2021年,已经出现隐隐下滑的趋势。也所以,外界有声音认为,新城控股业绩高增长的背后,实际上是暴露了公司即将走上下滑路的信号。

此外值得注意的是,新城控股上半年取得净利润为47.93亿元,而经营活动产生的现金流量净额为-75.72亿元,是为数不多能把经营现金流做到负数的房企之一。

在负债方面,数据显示,截至2021年6月底,新城控股剔除预收款项的资产负债率为76%,净负债率为56.6%,现金短债比为1.53倍。根据“三线四档”,脚踩一条红线,属于黄档房企,有息负债年增速不得大于10%。

“黄档房企,只占一道红线”,似乎没什么太紧张的。然而,相较于2020年底,新城控股的“三道红线”指标不仅没有改善,反而有所恶化。《每日财报》发现,2020年底公司剔除预收款项的资产负债率为74.12%,净负债率为43.65%,现金短债比为1.68倍。相比之下,前两项都有所恶化。而其今年三季度业绩报告显示,新城控股总负债增长至4810亿元、有息负债同比增长超一成。

也就是说,新城控股不仅没有遵从政策引导,反而变本加厉,在炒房、炒地的路上渐行渐远。

吾悦广场的另一面

公开数据显示,吾悦广场的商业模式是销售住宅、商街以及自持购物中心,其中,销售部分为公司贡献了可观的营业收入。2020年,吾悦广场一共贡献了563.39亿营收,占1454.75亿元的总营收比例为38.73%。

不可否认,吾悦广场的确是新城控股开疆拓土的利器,但如此利器也颇具有两面,其也让新城控股背负上了不小的资金包袱。

由于吾悦广场奉行的是“以售养租”模式,通过销售住宅和商铺,获取现金流并衡购物中心的沉淀成本。一般而言,住宅开发商开启预售之后,资金开始回笼,随着预售进程,现金流逐渐回正,项目盈利。

可吾悦广场这样的综合体则不一样,其预售之后,住宅、商铺等可售物业的预收款需要支持综合体的开发建设。要知道,一个吾悦广场购物中心的均成本在7亿左右。可售物业(住宅、商街)覆盖自持部分80%左右的成本,即约5.6亿现金流要继续投入到综合体,沉淀成本为1.4亿。

这意味着,单个综合体项目的现金流很难在短时间回正,项目的盈利要等到自持购物中心建成,3至4年培育成熟,获得稳定的租金回报后才能实现。因此,综合体对于公司的现金流以及运营效率的要求极高,资金回收周期长。

新城控股最新发布的三季度业绩报告显示,三季度营业收入为300.17亿元,同比下降7.22%;毛利率20.44%,同比下降1.22个百分点;净利润19.67亿元,同比增长11.99%,较二季度环比减少52.87%,直接腰斩。

通篇下来可以说,当前看似红火的新城控股实则身处不小的困境。在整个房地产“降温入冬”之际,新城控股还要承担吾悦广场的推动压力,该项目未来究竟是福还是祸,恐怕揭晓“结论”的时间不会太久。

(文/每日财报 何嫱)