证券日报 记者 苏向杲 杨 洁
11月11日，央行和银保监会联合发布254号文《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(以下简称《通知》)，提出“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，因城施策支持刚性和改善型住房需求，保持房地产融资合理适度，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展”。11月14日，某地银保监局相关负责人对记者表示，确实接到《通知》，正在落实文件要求。
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中信证券首席经济学家明明对《证券日报》记者表示，《通知》进一步强调了金融机构对房地产企业的支持以及对金融机构的一些约束有所松绑，凸显了金融监管部门保房地产主体的意愿。
“《通知》全面调整优化房地产金融政策，是稳经济、稳增长的重要举措，具有积极意义。”招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼对《证券日报》记者表示，下一步，各地应加快落实《通知》要求，加大差别化住房信贷政策实施力度，加快采取下调首付比例、取消“认房又认贷”、降低贷款利率等措施。目前住房信贷政策调整主要集中在支持刚性住房需求，在如何更好地支持改善性住房需求方面，还有较大优化空间。
“政策力度最大
措施最为具体”
《通知》包含16条内容，涉及开发贷、信托贷款、并购贷、保交楼、房企纾困、贷款展期等诸多领域。
“自2021年9月底对房地产政策进行边际调整以来，本次政策力度最大、措施最为具体。”中欧国际工商学院教授、中国人民银行调查统计司原司长盛松成撰文表示，一是金融政策支持对象范围广。二是金融政策支持的融资渠道多。三是金融政策工具多。四是金融政策执行进一步优化。不过，整体政策方向未变，“三道红线”和贷款集中度管理仍未取消。
具体来看，从金融政策支持对象来看，涵盖供给端(房地产企业和建筑企业)和需求端(居民)融资需求。其中，在供给端，《通知》要求，稳定房地产开发贷款投放，“对国有、民营等各类房地产企业一视同仁”;金融机构合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险;保证债权安全、资金封闭运作的前提下，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求。
从需求端来看，《通知》提到，支持个人住房贷款合理需求，支持各地在全国政策的基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。
《通知》还提出，“支持优质房地产企业发行债券融资”“鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求”。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对《证券日报》记者表示，《通知》对信贷、债券等融资给予支持的同时，提高了信托机构的市场地位，这标志着房地产金融工作从传统信贷、债务融资进入到信托融资形式。
《通知》明确，对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款等方式予以支持，促进项目完工交付。自《通知》印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。
“《通知》确立了非常重要的风控制度，即展期制度。”严跃进表示，展期是金融机构防范贷款违约、防范不良贷款率的重要举措，通过展期模式，有助于促进金融机构贷款政策稳定。此次展期的年限为1年，各类金融机构要用足用好政策，支持房地产企业发展。
强调保交楼
鼓励提供配套融资支持
“此次文件对于‘保交楼’金融服务专门列出一章予以说明，并且措施极为细致具体。”盛松成表示。
在积极做好“保交楼”金融服务方面，《通知》提到，支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款;鼓励金融机构提供配套融资支持。
严跃进表示，《通知》在既有专项借款基础上，还提到了配套融资支持。首先，配套融资支持的前提是，专项借款融资已积极到位、楼盘落实了“一楼一策”、配套融资有明确司法保障。其次，配套融资支持将作为房地产开发贷款的子产品，最长有3年的资金投放期限，同时不牵涉房贷风险评估和房贷不良率考察等相关内容。最后，此类资金的偿还方面，明确了楼盘后续销售款是主要的还贷来源。
事实上，9月22日，国家开发银行已向辽宁省沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款，支持辽宁“保交楼”项目。
除“保交楼”备受关注外，《通知》还明确，依法保障住房金融消费者合法权益，包括鼓励依法自主协商延期还本付息;切实保护延期贷款的个人征信权益。
《通知》还提到，“积极配合做好受困房企风险处置”，“做好房地产项目并购金融支持”。鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目。此外，对于部分已进入司法重整的项目，金融机构可按自主决策、自担风险、自负盈亏的原则，一企一策协助推进项目复工交付。
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