对于近几年关注房地产行业的人来说，“地王”这个词似乎代表了很多，但又好像什么都代表不了。随着房企竞争格局激烈化，多数企业拿地溢价率高已是不争的事实，过去象征着一家房企实力的“地王”称号，出现的频率愈发走高。但伴随去年各家房企的年报表现，出现诸多利润率跳水的现象，“地王”的金字招牌也正暗自褪色。
创立于2001年，成长于南京的朗诗绿色集团(00106.HK)，目前还是国内百强房企之一。其过去主打的“绿色住宅”模式为其发展主线，但后来却遭人痛斥为“假绿色”。短短几年间，拿下成都“地王”的朗诗，如今已逐渐败走远方。
常言道，逆水行舟，不进则退。近几年来，在同体量房企摩拳擦掌、冲刺千亿的势头下，朗诗地产缓慢“掉队”，市场排名亦不断下滑，迟迟未跨过500亿大关。2020年实现签约销售额411.31亿元，与2019年基本持平，如今排名已跌至90位之后。
新市场环境下，扩张不激进的朗诗地产并没有相安无事，其所面临的压力依然不小。
增收不增利 净亏损超4亿
据2021年半年报数据，朗诗地产上半年营业收入35.37亿元，同比增长23.98%;毛利7.99亿元，同比增长58.14%;净亏损达4.42亿元，同比下滑334.85%;归属于公司股东的净亏损为4.4亿元，同比下滑414%。
可见，上半年朗诗地产不仅止盈转亏，还陷入了“增收不增利”的困局。亏损背后则是朗诗地产的销售及服务成本大幅提升。数据显示，朗诗地产上半年的销售及服务成本由去年同期的23.47亿元增长16.63%至27.38亿元。
三费方面，朗诗地产上半年销售费用2.27亿元，较去年同期的1.49亿元增长51.7%;行政费用8亿元，较去年同期的3.27亿元上升145.1%;利息费用约3.2亿元，较去年同期的3.61亿元下降12.81%。
(2017—2020年归母净利润，制图：每日财报)
如果按表内加表外收入口径计算，朗诗地产“增收不增利”迹象偏显著。据2020年报，其表内收入与表外应占权益下合营及联营公司收入约为145.4万元，同比增长24.8%。其表内与表外应占权益下合营及联营公司整体平均毛利率为20.8%，较2019年的28.7%下降7.9个百分点。
此外，从收入分布来看，朗诗地产逐渐将房地产开发及销售业务的重心偏向美国市场，中国市场的收入来源自2017年开始逐渐减少。而上半年来自中国的房地产开发收入同比下降45.37%，来自美国的收入同比增长63.21%。
至于上半年利润录得亏损的原因，恰恰与朗诗地产偏向美国市场项目关系密切。今年上半年，美国市场房地产开发及销售分部亏损，由去年同期的1.85亿元扩大至3.85亿元。此外，另一个造成亏损项目是汇兑亏损，由去年同期的盈利6110.5万元下降至亏损6721.3万元。
多元化转型成果不佳
朗诗集团作为起家于南京，深耕长三角的房地产公司，其主打的 “产品差异化、资产轻型化、收益多样化”战略一直备受外界关注。
2013年，朗诗地产在港上市，名为“朗诗绿色地产”。然而近年来，伴随来自中国金茂、阳光城、当代置业等诸多房企都打出了“绿色”的卖点标识，以“绿色地产”为核心的朗诗地产则开始受到各方的冲击，其市场占有率也在不断下降。
2018年2月，朗诗绿色地产更名为“朗诗绿色集团有限公司”。彼时，朗诗集团董事长田明表示，企业更名是朗诗转型升级新战略的必然结果。
然而，事实证明多元化转型并不是适合每一家房企发展布局。例如，长租公寓方面，据朗诗地产2017年年报显示，朗诗公寓运营房间数2010间，全年实现收入828.2万元，亏损竟高达4417万元。《每日财报》统计2017年和2018年两年下来，朗诗仅长租公寓业务一项便合计亏损2.34亿。
重压之下，2019年，朗诗将非地产开发业务从朗诗上市资产包中剥离;仅仅一年，朗诗地产的多元化尝试便戛然而止。2019年5月，朗诗地产与控股股东朗诗集团签订协议，将处于亏损阶段的长租公寓、物业管理咨询、建筑设计咨询、园林绿化景观和综合生活服务这5项业务剥离至控股公司朗诗集团。此后三个月，朗诗再度更名回“朗诗绿色地产”，自此可见朗诗转型升级战略彻底告吹。
处黄档阵营 负债率达73.8%
据克而瑞研究中心统计显示，2020年，朗诗地产剔除预收款后的资产负债率为78.7%，较上年同期提升约7.9个百分点，但仍超过70%的标准;净负债率为25.9%，较2019年末下降约14个百分点;非受限现金短债比为6.1，较上年同期提升约4.1，位于“黄线”阵营。
自2019年起，朗诗地产的资产总额也出现下滑，2020年仅有247.01亿元，相较于2018年的267.75亿元缩水超20亿元。虽然下滑幅度低于负债，但朗诗地产2017年—2020年的资产负债率仍分别高至81.80%、82.22%、76.38%和77.75%，四年间仅降低不到5个百分点。
2021年上半年，朗诗地产的债务总计为70.7亿元，较去年年底的65.5亿元增长7.94%;现金及现金等价物以及受限制资金约39.4亿元，较去年年末的52.5亿元下滑24.95%。
依照“三道红线”政策规定，朗诗地产剔除预收款后的资产负债率为73.8%，净负债率为52.8%，现金短债比为2.74。其中剔除预收款后的资产负债率超阈值，2021年朗诗地产仍位于“黄档”行列。
在融资成本方面，数据显示，朗诗地产期末加权平均融资成本为7.6%，同比2019年增长了0.2个百分点。然而，克而瑞数据显示，2020年房企的新增债权类融资成本为6.13%，同比下降0.95个百分点。其中境内债券加权平均融资成本为4.41%;境外债券融资成本为7.89%。显而易见，朗诗地产的融资成本在行业中对比并不显优势。
橘生淮南则为橘，生于淮北则为枳。过去，凭借“绿色住宅”走在行业前列的朗诗地产显然没有竞争过实力更为强劲但“后来居上”的头部企业，发展长三角业务并没有得到和之前成都一样的收获，而从其海外扩张对业绩的巨震表现也显然还算不上成熟的破局新出路。
眼下，背靠“三条红线”、“两集中”政策以及相对中小房企而言不友好的融资环境影响中，对于朗诗地产而言，融资、产品、管理等方面的压力定将进一步增强，在行业增长和突破口并不大的未来，留给朗诗地产突围的机会与时间恐怕都将进一步减少。(每财网出品)
(文/每日财报 何嫱)
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