继收购蓝光嘉宝服务后,碧桂园服务(06098.HK)再抛收购计划。

9月20日,碧桂园服务控股有限公司(简称“碧桂园服务”)公告称,碧桂园物业香港(公司间接全资附属公司)与富力物业服务集团有限公司(下称“富力物业”)签订股权转让协议,同意以不超过100亿元的代价收购富良环球,由此间接收购富良环球所持之各目标公司100%股权。

在完成收购事项后,碧桂园服务将持有富良环球100%股权,并间接持有各目标公司100%股权,而富良环球、富力物业服务香港、广州富星及目标公司将成为碧桂园服务的附属公司,其业绩、资产及负债将会于集团账目内综合入账。

值得一提的是,富良环球最早露出公众视野是在2021年4月,富力物业提交的IPO招股书中,富良环球为富力物业的全资子公司,持有富力物业服务香港的100%股权。

但是,长江商报记者注意到,这家富力物业的持股方是富力地产的大股东李思廉、张力和一家独立第三方升卓,但并无富力地产公司名义的持股。换言之,富力物业与富力地产并无股权关系,而是在李思廉、张力个人名下。

富力物业作出多项业绩承诺

9月20日,碧桂园服务发布公告称,其以不超过100亿元的代价收购富力物业全资附属公司富良环球。收购完成后,碧桂园服务将持有富良环球100%股权,并间接收购富良环球所持之各目标公司100%股权,其业绩、资产及负债也将同时与碧桂园服务并表。

公告内容显示,富力物业持有及通过富良环球成为综合物业管理服务的提供者。从该笔交易来看,富力物业几乎是倾囊而出。

而在此之前,富力物业曾寻求独立上市。今年4月26日,富力物业刚在港交所提交了招股书,酝酿多年的富力物业终于开始启动上市。截至目前,富力物业在港交所的申请状态仍为“处理中”。

从股权结构上看,目前富力物业并非富力地产(02777.HK)的子公司。富力物业由富力地产董事长李思廉、联席董事长兼总裁张力各持有46.48%股份。但是,富力物业业务增长主要得益于富力地产的支持。

据公告显示,截至2020年12月31日,富力物业管理的552个项目位于中国26个省、自治区、直辖市的102个城市,总在管建筑面积约为0.69亿方米,其中住宅物业的在管建筑面积约为0.58亿方米,商业物业的在管建筑面积约为0.11亿方米。

在具体收购方案上,收购事项之代价由不超过70亿(针对2021年现状部分),以及不超过30亿元(针对未来0.66亿方米在管面积合约)组成,合共最高代价不超过100亿元,上述代价将可能由于未能实现代价支付的条件而调减,代价将以碧桂园物业香港的自有资金支付。

此外,对于碧桂园服务的此次收购,富力物业承诺,富良环球2021年经审计扣非归母净利润不低于5亿元,会计收入不低于42亿元,截至2021年12月31日的在管面积不低于0.86亿方米,总合约面积不低于1.27亿方米。

与此同时,双方约定,自交割日起五年内,富力物业不得直接或间接进行任何有可能与富良环球形成竞争关系,或不利于其经营管理的行为。

大手笔收购或为弥补区域布局短板

那么,碧桂园服务为何再次大手笔进行收购?实际上,在碧桂园服务眼中,富力物业具备优秀的物业管理及商业运营能力,在中国商业运营服务标准制定中发挥重要影响力,且在城市更新项目综合管理服务上表现领先。

对于此次收购,碧桂园服务方面称,这有利于加强其在特定区域(主要集中在一线、新一线及二线城市)的优势,进一步扩大业务规模和覆盖范围,同时促进集团在商业物业管理方面的发展。

中指研究院分析人士认为,当前,在激烈的市场竞争中,物业企业可以通过收并购等方式迅速切入重点城市,在深耕区域的基础上提高核心城市项目密度,弥补其区域布局短板。

事实上,对于收购目的,碧桂园服务一直在强调“要稳固行业龙头地位”。今年1月20日,碧桂园服务市值正式越过2000亿大关,成为行业内第一家两千亿市值的物业企业。截至9月21日,碧桂园服务市值为1541亿元。

业绩方面,碧桂园服务表现出色,2021年上半年,碧桂园服务实现收入115.6亿元,同比增长约84.3%;毛利38.6亿元,同比增长约65.5%;毛利率为33.4%,同比下降3.8个百分点;净利润21.13亿元,同比增长60.68%。

然而,作为物管龙头的碧桂园服务,“野心”不止于此,其计划5年时间做到千亿收入。而收购则是达成这一目标的途径之一,比如碧桂园服务于2021年2月收购了蓝光嘉宝服务。

值得一提的是,在上述物业收购的消息发布之后,同在9月20日,富力地产发布公告称,李思廉、张力作为公司的执行董事及大股东,已与富力地产沟通,为支持集团将提供约80亿港元的股东资金,并预计于未来一至两个月内完成。

如此一来,富力地产表示,即使不算任何外部融资或资产出售带来的现金流,公司预期也将有足够资金应付在短期内到期的债务。

(长江商报记者张璐)