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业绩对赌尚未完成，王文学却早已套现

10月30日，华夏幸福公布了三季报，前三季度的归母净利润仅72.8亿元，同比下降25.3%。

按照此前与平安资管的业绩对赌协议，2020年度归母净利润要达到180亿，如果上市公司前述任一会计年度实际净利润小于承诺净利润的95%，华夏幸福的母公司华夏控股将对平安进行现金补偿。

王文学自愿、不可撤销的承诺为华夏控股在协议项下的全部义务提供连带保证担保责任。

如今时间已过四分之三，归母净利润指标完成率只有40.5%，按照时序进度，今年完成业绩指标的希望渺茫。

这时，海哥不得不为王董事长捏了一把汗!毕竟完不成指标可是要真金白银掏出去的。不过后来发现，白操心了。富人赚钱的方法和速度，比赚辛苦钱的打工人高出无数倍。

在华夏幸福困难的2019年里，董事长王文学选择套现，在胡润公布的《2019胡润套现企业家30强》榜单上，王文学通过转让上市公司华夏幸福以及ST宏盛的股份，累计套现131亿元，位居榜首。

这么一算，就算是拿钱补偿平安，王老板还能小赚几十个小目标。

而最可怜的，恐怕是华夏幸福的员工，今年的年终奖怕是要泡汤了。

这年头，最惨的还是打工人!

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高价押注商业地产，推高资金风险

总体来看，华夏幸福的经营情况，并不乐观。

根据公告显示，前三季度，华夏幸福营业收入567.34亿元，同比减少11.79%;归属于上市公司股东的净利润72.8亿元，同比减少25.30%。

营收、利润同比双降的背后，销售也是惨不忍睹。

整体销售方面，根据此前的经营简报，今年1-9月份为600.85亿元，同比大降40.3%，特别是房地产开发业务的销售方面，1-9月份仅录得309亿元，同比暴跌60.64%。

其次是经营活动现金流，三季度的数据为-250.73亿，现金流状况不容乐观。很显然这是由于销售规模萎缩、回款较慢等自身造血能力不足，再加上前三季度拿地支出增加所致。

2020 年前三季度，华夏幸福土地支出 198.5 亿元，规划计容建筑面积比 2019年年末增加 110.6 万平方米。换言之，前三季度的楼面价达到了1.8万/㎡。

而此前，华夏幸福半年报披露，新取得土地使用权成交金额为 241.52 亿元，实际支付土地款金额为 134 亿元，新增计容面积215.98 万平方米。也就是说，半年度时的楼面价才1.12万/㎡，而三个月之后拿地成本激增60%。

从拿地结构来看，前三季度198亿元的拿地支出中，有102亿是商业地产及相关业务支出，而产业新城方面仅96.47亿元。

很明显，华夏幸福在大举押注商业地产。

但半年度时，华夏幸福同期的销售均价仅为9096元/㎡，三季度的销售均价也只有9420元/㎡。如此一算，华夏幸福今年的拿地均价比同期销售均价还高出不少，且不说未来利润空间有多大，就当下看，这是一笔亏本买卖。

更令人忧心的是，华夏幸福今年拿地支出的大头是商业地产，而这部分资产无法快速销售、变现。其它房企如新城控股、龙湖等做商业地产，都是有强大的房地产销售做现金流支撑，而华夏幸福在这一方面，显然没有优势。

这无疑将进一步推高华夏幸福的资金风险。

03

产业园区收入，并未形成有效现金流

当然，华夏幸福大力布局商业地产，与平安资管入驻后公司内部南北分治的结果密切相关。南方总部想要在商业地产上大展拳脚。

只不过商业地产拿地之后需要持续投入，前期将沉淀大量资金。即使建成开业后贡献现金流，业内平均年投资回报率也仅为个位数。

且不说目前华夏幸福有没有做好商业运营的专业团队和能力，就以目前高度紧张的现金流与逐步萎缩的销售规模，搞商业地产，真的吃得消吗?

据相关媒体报道，华夏幸福目前已斥资112亿元，拿下了包括武汉长江中心、北京平安幸福中心、南京大校场、武汉中北路、广州白鹅潭、哈尔滨深哈中心等多个商业地产项目。仅武汉长江中心一个项目就要投资300亿。

可是，就目前营收情况来看，钱从哪里来呢?

来源：标准城市研究院

或许有人认为，虽然华夏幸福的房地产销售业务萎缩了，但还有大量的产业运营收入。但据公报显示，第三季度华夏幸福实现产业园区结算收入54.08亿元，同比增加15.98%，但较今年前两个季度分别下滑40.85%和10.74%，增速有所放缓。

前三季度产业园区结算收入为261.05亿元，占华夏幸福1-9月整体销售额的43%。不过截至2019年12月31日和2020年6月30日，华夏幸福应收账款余额分别为479.3亿元和535.51亿元，分别同比增加36.10%和31.52%，几乎全部来自产业园区的结算款。

换言之，产业园区的运营收入大多是纸面财富，并未形成有效的现金流进入华夏幸福的腰包，仅仅以数字体现在公司的财务报表上。

此外，这部分收入未来还将面临每年2%的呆坏账风险。

这么一看，华夏幸福大笔押注商业地产，恐怕会让现金流雪上加霜，甚至再度面临两年前的资金链危机。

04

核心财务数据仍无改观

对于华夏幸福的观察，除了营收、利润之外，最为关注的应该是它的销售、拿地，以及同期的融资、负债、在手现金等情况，这代表了今后一个阶段的发展潜力，特别是监管层融资“三道红线”的触及情况，直接反映出一家房企的未来成长规模和安全程度。

对此，华夏幸福公告对外的说法是：年内，华夏幸福通过平台股权合作的方式，吸引友商及其他投资者共同进行项目开发，优化公司资产负债结构。

截至第三季度末，公司资产负债率 82.1%，同比下降 1.8 个百分点，环比半年度下降 1.1 个百分点，剔除预收账款后的资产负债率也在逐渐下降。

半年度时，华夏幸福的短期债务达到873.39亿元，长期债务达1164亿元，总债务规模同比增长14%，短期债务占整体债务规模的43%，导致公司短期内偿债风险增加。

而同期公司账面的货币资金及受限制现金合计仅有412.61亿元，现金短债比只有0.42。海哥查了一下，这个水平在前50强房企中，仅好于泰禾集团。

负债率方面，半年度时华夏幸福的资产负债率为83.14%，剔除1255.52亿元合同负债及预收款后，其资产负债率仍达到77.46%，依然高于70%的红线。净负债率方面，上半年更是高达191.85%，远远超过100%的红线。

那么到了三季度，上述数据是否有优化呢?

短期债务方面，短期借款342.64亿元，一年内到期非流动负债597.62亿元，合计940.26亿元，长期债务1188.49亿元，总债务规模同比增长9.94%，短期债务占整体债务规模上升到44%，短期债务规模和风险进一步提升，短期偿债压力加大;

而三季度同期的在手货币资金减少到了386亿元，同比减少8.13%，现金短债比进一步恶化到0.41。

负债率方面，虽然资产负债率同比下降1.8个百分点，但仍维持在82.1%的高位，剔除预收款后的资产负债率也仍在76.5%，高于70%的红线。净负债率方面，由于在手现金的减少，更是攀升到了196.5%的高位。

所以说华夏幸福从半年度到三季度，核心的财务指标不仅未出现明显好转，一定程度上还处在进一步恶化的边缘。

在房企融资监管趋严的当下，留给华夏幸福可腾挪的空间不多了。

不过海哥注意到，华夏幸福三季度的销售费用与管理费用同比分别下降14.5%和21.3%，一是因为销售下来了，再一个原因可能是进行了裁员，毕竟三季报披露的员工薪酬同比下降了20%。

不过财务费用同比大涨301%至36.8亿元，可见今年华夏幸福为了融资，付出的成本非常高。

综合来看，销售规模不断下滑、现金流依然紧张的华夏幸福，不顾核心财务数据不断恶化的警钟，艰难转身后却选择押注商业地产，其后的风险相较2018年可能更大。

资本市场或许已经嗅到味道，11月2日，华夏幸福收盘价13.43元，较今年最高点已跌去30%。

作者：海哥 来源：功夫财经

关键词： 华夏幸福