A股IPO排队超五年上市未果,大连万达商业管理集团股份有限公司(以下简称“万达商业”)有意转换IPO战场。3月24日,万达商业对外发布通告,决定撤回万达商业A股IPO申请,并进行轻资产重组,谋求境内外上市。宣布彻底轻资产化,重新锚定境内外上市,万达商业的轻资产“新故事”会被资本市场认可吗?

主动撤回A股IPO申请

根据企业最新发布的通告,基于对自身战略的研判,万达商业决定对本公司从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组,以尽快实现境内外上市,因此决定撤回万达商业A股IPO申请。

回顾万达商业的上市之路,可谓“一波三折”,2005年的香港REITs(房地产投资信托基金)、2006年的香港红筹以及此后的A股、港股IPO,万达上市探索的身影频频在业内出现。

被外界公开讨论最多的,是万达商业冲击A股。公开资料显示,2007年,万达集团董事长王健林计划让公司在A股上市,相关准备工作也紧锣密鼓地展开。

根据当时的媒体报道,万达上市的具体时间表为:2009年12月-2010年2月间完成上市辅导及辅导验收;2010年1-3月间完成招股说明书等上市申报材料;2010年3-5月间申报上市材料,通过证监会发行审核;2010年6月在国内A股挂牌上市。

然而,迫于楼市调控力度的升级,尽管万达当时的上市申请已于2010年被证监会受理,但还是不得已转道香港资本市场。后面就有了万达2014年12月23日登陆港交所,这也是当年港交所最大的一宗IPO案例。

不过,由于内地和香港市场的估值落差,在港上市后股价长期低迷、价值遭遇严重低估,这让万达商管及投资者感到沮丧。公开资料显示,万达商业在登录港交所的当天就遭遇破发,而在万达商业在港上市的600多天中,万达商业的股价有半数时间低于发行价。

估值不达预期之下,万达商业又开始谋求A股上市。2016年3月,在登陆港股600多天后,万达商业在正式从港交所退市,同时再次推动万达商业国内A股上市。而从港交所退市、再次推动A股上市,万达商业的内地IPO历程却并不顺利。

公开资料显示,从2015年11月进行A股IPO预先披露之后,万达商业虽然到2017年5月12日已经实现了企业IPO排位的快速攀升,处于沪市主板IPO候审名单中第61位,状态也已更新为“已反馈”,但是此后再也没有“更进一步”。

“国内房地产市场正在经历严厉调控,含有房地产业务的企业登陆A股较为困难。”就万达商业A股上市艰难,中指研究院企业研究副总监刘水如是分析道。据悉,2015年万达商业拟上市的资产以商场(包含商场管理运营)、酒店(包含酒店管理运营)和文旅项目三类为主,房地产属浓厚。

而当下,万达商业最新通告的发布,意味着该公司超过五年之久的A股IPO排队之旅以主动撤回而告一段落。而“尽快实现境内外上市”的表态,则表明了万达商业又一段资本市场新征程即将开始。

“从重变轻”的选择

此次万达商业主动撤回A股IPO申请,显然是不愿意继续被动等待,而是选择主动求变。值得一提的是,在企业的最新表态中,万达商业方面表示,此次要“彻底轻资产化”。

事实上,从2015年9月万达商业启动内地IPO程序,再到现如今宣布“彻底轻资产化”,其中可见万达商业“从重变轻”的选择越发坚定。

据了解,自2015年内地IPO受制于房地产调控政策,万达商业便开始主动求变,全面转型轻资产,进一步优化上市资产属。经过调整,万达商业上市主体从三变一,变为以万达广场为主的商业部分。

彼时,变更的公司名字也显露万达商业“从重变轻”的决心:2018年3月1日,大连万达商业地产股份有限公司更名为“大连万达商业管理集团股份有限公司”。从“商业地产”到“商业管理”,万达商业宣布不再进行房地产开发,成为纯粹的商业管理运营企业。

谈及万达商业轻资产上市背后的考量,刘水分析称,一是基于房地产市场发展趋势的考虑,二是基于资本市场的考虑。

“在不同的房地产市场发展阶段,房地产业务模式发展速度有明显差异。在增量阶段,重资产模式发展较快;在存量阶段,轻资产模式发展则较快。今后,我国房地产市场增量发展空间有限,将进入存量阶段,重资产模式发展放缓,轻资产模式将迎来快速发展机遇。”刘水分析指出,万达商业坚定轻资产上市,很大程度上是基于上述因素考量。

同策研究院资深分析师肖云祥则在接受北京商报记者采访时表示,万达撤回IPO申请,重组再上市,从资产上来看,主要落脚在轻资产业务上,这个对于资本市场而言更容易“讲故事”,审查力度也相对宽松。

进行轻资产重组之后的万达商业,或许会更受资本市场青睐,这也是外界认为万达商业彻底轻资产化的一大驱动力。

据克而瑞数据显示,2019年,在港上市的内资物管企业均市盈率是49倍;2020年,均市盈率是35倍,均远超地产类企业,甚至有10倍之差。

北京商报记者向万达方面求证“是否已有计划在港上市”以及“内部是否已确定上市时间表”等问题,截至发稿,未获企业回复。

港股或成最终上市地

结合企业退市公告及相关表态来看,在主动撤回A股IPO申请后,港股或成万达商业的最终上市地。

“当时的退市公告显示,万达商业表示长期看好香港证券市场良好的治理、透明的规则及高度的国际化水,未来亦不排除旗下新兴产业公司继续到香港上市。”多位业内人士认为,轻资产后的万达商业无疑是奔着香港市场去的。

不过,国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲指出,“全面轻资产化”的企业,在遭遇行业竞争越发激烈、商业地产持续萧条的大环境之下,所面临的发展压力较大。后续能否顺利实现上市,除了港交所审核的严苛度,很大程度上取决于其他的股东给予多少支持、注入多少其他的资产,单靠企业一己之力可能会有所困难。

对于轻资产上市的万达商业,黄立冲还表示,不排除万达商业会重新遭遇此前的估值落差。

公开资料显示,在年来相继转让海内外地产项目获得可观现金流之外,万达商业也得到了一些投资人的助力。2017年,王健林为万达商管引进了340亿元战略投资投资方为QQ音乐、苏宁、京东、融创。2018年1月,腾讯作为主发起方联合苏宁、京东、融创入股万达商业,4家企业计划投资约340亿元,收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份。而到了2019年2月,万达百货下属全部37家百货门店也被苏宁成功接盘。

“可以肯定的是,若要上市,且获得资本市场青睐,万达商业还是要努力在业绩上获得突破。”肖云祥补充说道。

也有一些业内人士对万达在港上市持看好意见。刘水在对万达商业港股上市持乐观态度之外,还点出了上市成功对万达商业的几大影响。

刘水认为,第一,万达商业若成功在港股上市,标志着万达轻资产转型的成功。在他看来,这在万达发展上应该是里程碑意义的事件。据悉,2020年,万达商管集团对外宣布,从2021年开始,万达商管不再发展“重资产”,全面实施“轻资产”战略。

刘水接者表示,第二个方面,则意味着万达商业将进入快速发展期。“以后我国房地产市场是轻资产模式发展的机遇期,万达商业成功上市,代表着资本市场及行业对万达轻资产模式的认可,万达将完成商业模式蜕变,进入新的快速发展期。”

北京商报记者 卢扬 荣蕾