今年是国家“十四五”规划的开端，也是中国金茂战略升级的新开局之年。作为上市央企，其规划将贯彻“坚持城市运营，坚持科学至上”的发展理念，在巩固地产主业的同时，推动城市升级和产业升级。

8月24日，中国金茂(00817.HK)发布了2021年上半年业绩报告。在2020年净利润下降40%后，2021年上半年，中国金茂收入端实现了强力反弹，同比增长135%。在过去的几年，“地王”名声在外的中国金茂在限价政策下遭遇利润难题，深陷增收不增利窘境。上半年，中国金茂毛利率同比再度下降12个百分点，销售均价也持续下滑。另一方面，尽管其“三道红线”全部达标，但表外负债的风险仍不容忽视。可以说，中国金茂并没有看起来那般风光无限。

中期业绩报告发布仅一周时间，8月31日晚，中国金茂披露公告称，拟分拆全资附属公司金茂物业发展股份有限公司(下称“金茂物业”)单独上市，且已向香港联交所递交了申请书。但值得注意的是，以金茂物业目前逾1800万平方米的在管面积来看，在诸多上市物业公司面前无疑偏小，规模上略有不足。

难出增收不增利的怪圈

数据显示，2021年上半年，中国金茂合同销售金额1301.5亿，同比增长27%;合同销售面积752.3万平方米，同比增长37%;平均销售均价1.73万元/平方米，同比下降8%。根据中国金茂2500亿的年销售目标，上半年公司目标完成率为52%。全年来看，完成2500亿的销售额问题不大。

但近年来，中国金茂销售均价持续走低仍令人担忧。2018年至2020年，金茂的平均销售价格分别为2.55万元/平方米、2.15万元/平方米及2.05万元/平方米。对一直保持高端产品定位的中国金茂来说，限价等政策的出台，对其影响着实不小，降价销售的迹象在其销售数据中可见一斑。

与2019年同期及2020年同期相比，2021年上半年中国金茂的收入实现了强劲的反弹。报告期内，中国金茂收入248.6亿，同比增长135.2%。2019年上半年及2020年上半年，中国金茂收入分别为147.4亿、121亿，增速分别为-32.8%、-17.9%。

虽然中国金茂的创收能力在改善，但另一面其盈利能力变化却并不大。上半年，中国金茂毛利57.7亿，同比增长47.1%，但毛利较2019年同期仅增长6.3%。

与此同时，中国金茂毛利率20.3%，同比下降12.2个百分点。对比而言，纵观中国金茂近年来发展，其毛利率下滑趋势明显。2016年到2018年，中国金茂毛利率分别为37.4%、32.3%、37.5%，但到了2019年，其毛利率下滑到29.4%，2020年进一步下滑至20.2%。

或存明股实债之嫌

截至6月末，中国金茂剔除预收款后的资产负债率68.92%，净负债率为51.64%，现金短债比为1.26倍，“三道红线”全部达标，属于绿档房企。尽管负债率不算高，但是与2020年末相比，上半年中国金茂的短期现金流偏紧张，其原因或与表外债务有关。

数据显示，2016年末到2020年末，中国金茂的少数股东权益分别为241.2亿、335.9亿、424.7亿、464.9亿和550.7亿，4年内翻了一倍。同期，中国金茂归母股东权益分别为289.9亿、328.5亿、358.0亿、393.7亿、467.6亿。可见，自2017年开始，中国金茂少数股东权益就已超过归母股东权益。

但长期以来，中国金茂少数股东所获得利润与其权益并不相符。2017年到2020年，其少数股东损益分别为11.7亿、21.7亿、21.8亿和23.1亿;这期间，归母股东净利润分别为39.8亿、52.1亿、64.5亿、38.8亿。

2017年以来，中国金茂少数股东权益占净资产比例一直超过50%，但少数股东损益却一直未能超过40%。

截至6月末，中国金茂少数股东权益570.0亿，占净资产53.5%，归母股东权益498.3亿，占比46.7%。而上半年，中国金茂归母净利润43.1亿，占净利润比例为74.2%，少数股东损益15.1亿，占比25.8%。两者明显的差距是中国金茂被认为存在“明股实债”问题的主要原因。

分拆物业准备赴港上市

8月31日晚，中国金茂披露公告称，拟分拆全资附属公司金茂物业单独上市，且已向香港联交所递交了申请书。

据招股书介绍，金茂物业主要从事：物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务。区域方面，金茂物业主要依赖于华东地区，截至今年3月31日，其在管建筑面积占总在管建筑面积的比例达47.2%，其次是华北地区占比17%，华中地区占比15.6%。

2021年一季度，金茂物业实现营收3.21亿元，同比增长67%;实现净利润0.15亿元，较2020年同期净亏损0.16亿元实现正增长。其中，来自物管服务的营收占比57.7%，非业主增值服务占比33.7%，社区增值服务8.6%。

事实上，本就不高的社区增值服务收入占比已连续三年下滑，2018年-2020年占比分别为10.6%、9.6%、8.7%。与此同时，过去三年，金茂物业的社区增值服务毛利率也从48.6%降至39.6%。

此外值得注意的是，金茂物业的净利率始终保持在个位数，处于行业较低水平。招股书显示，2018年-2020年，金茂物业分别实现总营收5.75亿元、7.88亿元、9.44亿元;净利润分别为0.18亿元、0.23亿元、0.77亿元;同期对应的净利率为3%、2.9%、8.2%，今年一季度为4.6%，均与2020年15%的行业水平存在较大差距。

总的来看，对比已上市的物企，金茂物业无论是规模、营收增速还是毛利率、净利率都低于均值，冲击上市的压力不小。而此举也多少像在为中国金茂实施的一步“缓兵计”，至于中国金茂能否走出盈利困境，现在还难有定论，《每日财报》也将持续关注。(撰文|何嫱 出品|每日财报)

关键词： 中国金茂 利润难题 增收不增利 十四五