今年是国家“十四五”规划的开端,也是中国金茂战略升级的新开局之年。作为上市央企,其规划将贯彻“坚持城市运营,坚持科学至上”的发展理念,在巩固地产主业的同时,推动城市升级和产业升级。

8月24日,中国金茂(00817.HK)发布了2021年上半年业绩报告。在2020年净利润下降40%后,2021年上半年,中国金茂收入端实现了强力反弹,同比增长135%。在过去的几年,“地王”名声在外的中国金茂在限价政策下遭遇利润难题,深陷增收不增利窘境。上半年,中国金茂毛利率同比再度下降12个百分点,销售均价也持续下滑。另一方面,尽管其“三道红线”全部达标,但表外负债的风险仍不容忽视。可以说,中国金茂并没有看起来那般风光无限。

中期业绩报告发布仅一周时间,8月31日晚,中国金茂披露公告称,拟分拆全资附属公司金茂物业发展股份有限公司(下称“金茂物业”)单独上市,且已向香港联交所递交了申请书。但值得注意的是,以金茂物业目前逾1800万方米的在管面积来看,在诸多上市物业公司面前无疑偏小,规模上略有不足。

难出增收不增利的怪圈

数据显示,2021年上半年,中国金茂合同销售金额1301.5亿,同比增长27%;合同销售面积752.3万方米,同比增长37%;均销售均价1.73万元/方米,同比下降8%。根据中国金茂2500亿的年销售目标,上半年公司目标完成率为52%。全年来看,完成2500亿的销售额问题不大。

年来,中国金茂销售均价持续走低仍令人担忧。2018年至2020年,金茂的均销售价格分别为2.55万元/方米、2.15万元/方米及2.05万元/方米。对一直保持高端产品定位的中国金茂来说,限价等政策的出台,对其影响着实不小,降价销售的迹象在其销售数据中可见一斑。

与2019年同期及2020年同期相比,2021年上半年中国金茂的收入实现了强劲的反弹。报告期内,中国金茂收入248.6亿,同比增长135.2%。2019年上半年及2020年上半年,中国金茂收入分别为147.4亿、121亿,增速分别为-32.8%、-17.9%。

虽然中国金茂的创收能力在改善,但另一面其盈利能力变化却并不大。上半年,中国金茂毛利57.7亿,同比增长47.1%,但毛利较2019年同期仅增长6.3%。

与此同时,中国金茂毛利率20.3%,同比下降12.2个百分点。对比而言,纵观中国金茂年来发展,其毛利率下滑趋势明显。2016年到2018年,中国金茂毛利率分别为37.4%、32.3%、37.5%,但到了2019年,其毛利率下滑到29.4%,2020年进一步下滑至20.2%。

或存明股实债之嫌

截至6月末,中国金茂剔除预收款后的资产负债率68.92%,净负债率为51.64%,现金短债比为1.26倍,“三道红线”全部达标,属于绿档房企。尽管负债率不算高,但是与2020年末相比,上半年中国金茂的短期现金流偏紧张,其原因或与表外债务有关。

数据显示,2016年末到2020年末,中国金茂的少数股东权益分别为241.2亿、335.9亿、424.7亿、464.9亿和550.7亿,4年内翻了一倍。同期,中国金茂归母股东权益分别为289.9亿、328.5亿、358.0亿、393.7亿、467.6亿。可见,自2017年开始,中国金茂少数股东权益就已超过归母股东权益。

但长期以来,中国金茂少数股东所获得利润与其权益并不相符。2017年到2020年,其少数股东损益分别为11.7亿、21.7亿、21.8亿和23.1亿;这期间,归母股东净利润分别为39.8亿、52.1亿、64.5亿、38.8亿。

2017年以来,中国金茂少数股东权益占净资产比例一直超过50%,但少数股东损益却一直未能超过40%。

截至6月末,中国金茂少数股东权益570.0亿,占净资产53.5%,归母股东权益498.3亿,占比46.7%。而上半年,中国金茂归母净利润43.1亿,占净利润比例为74.2%,少数股东损益15.1亿,占比25.8%。两者明显的差距是中国金茂被认为存在“明股实债”问题的主要原因。

分拆物业准备赴港上市

8月31日晚,中国金茂披露公告称,拟分拆全资附属公司金茂物业单独上市,且已向香港联交所递交了申请书。

据招股书介绍,金茂物业主要从事:物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务。区域方面,金茂物业主要依赖于华东地区,截至今年3月31日,其在管建筑面积占总在管建筑面积的比例达47.2%,其次是华北地区占比17%,华中地区占比15.6%。

2021年一季度,金茂物业实现营收3.21亿元,同比增长67%;实现净利润0.15亿元,较2020年同期净亏损0.16亿元实现正增长。其中,来自物管服务的营收占比57.7%,非业主增值服务占比33.7%,社区增值服务8.6%。

事实上,本就不高的社区增值服务收入占比已连续三年下滑,2018年-2020年占比分别为10.6%、9.6%、8.7%。与此同时,过去三年,金茂物业的社区增值服务毛利率也从48.6%降至39.6%。

此外值得注意的是,金茂物业的净利率始终保持在个位数,处于行业较低水。招股书显示,2018年-2020年,金茂物业分别实现总营收5.75亿元、7.88亿元、9.44亿元;净利润分别为0.18亿元、0.23亿元、0.77亿元;同期对应的净利率为3%、2.9%、8.2%,今年一季度为4.6%,均与2020年15%的行业水存在较大差距。

总的来看,对比已上市的物企,金茂物业无论是规模、营收增速还是毛利率、净利率都低于均值,冲击上市的压力不小。而此举也多少像在为中国金茂实施的一步“缓兵计”,至于中国金茂能否走出盈利困境,现在还难有定论,《每日财报》也将持续关注。(撰文|何嫱 出品|每日财报)