物业行业“最贵”收购案例又被刷新。9月20日下午,碧桂园服务曝出又一重磅收购案,以不超过100亿元的代价收购正在上市路上的富力物业旗下的富良环球,金额超过此前控股蓝光嘉宝上市公司的超48亿元。

在业内人士看来,这是一笔一拍即合的交易——100亿的价码符合富力物业的预期,而优质项目也正中碧桂园服务的心意。

值得关注的是,从股权结构上看,目前富力物业并非富力地产的子公司。而是由富力地产董事长李思廉、联席董事长兼总裁张力持有。在出售富力物业的公告发出之后,两大股东出手反哺富力地产80亿港元。为此,富力地产正考虑回购长年期票据。

碧桂园服务百亿收购上市路上的富力物业

9月20日,碧桂园服务发布公告称,其以不超过100亿元的代价收购富力物业全资附属公司富良环球。收购完成后,碧桂园服务将持有富良环球100%股权,并间接收购富良环球所持之各目标公司100%股权,其业绩、资产及负债也将同时与碧桂园服务并表。

公告内容显示,富力物业持有及通过富良环球成为综合物业管理服务的提供者。从该笔交易来看,富力物业几乎是倾囊而出。

此次收购的公告突如其来。今年4月26日,富力物业刚在港交所提交了招股书,酝酿多年的富力物业终于开始启动上市,但在距离提交招股书不到5个月的时间,就传出收购的消息,不能不令人诧异。

从股权结构上看,目前富力物业并非富力地产的子公司。富力物业由富力地产董事长李思廉、联席董事长兼总裁张力各持有46.48%股份。但是,富力物业业务增长主要得益于富力地产的支持。

今年2月,富力地产发布了“获豁免持续关联交易物业服务框架协议”,内容涉及广州富星(富力物业子公司)向富力地产提供各类物业管理及相关服务的内容。

据公告显示,截至2020年12月31日,富力物业管理的552个项目位于中国26个省、自治区、直辖市的102个城市,总在管建筑面积约为0.69亿方米,其中住宅物业的在管建筑面积约为0.58亿方米,商业物业的在管建筑面积约为0.11亿方米。

对于碧桂园服务的此次收购,富力物业承诺,富良环球2021年经审计扣非归母净利润不低于5亿元,会计收入不低于42亿元,截至2021年12月31日的在管面积不低于0.86亿方米,总合约面积不低于1.27亿方米。

与此同时,双方约定,自交割日起五年内,富力物业不得直接或间接进行任何有可能与富良环球形成竞争关系,或不利于其经营管理的行为。

碧桂园服务缘何再次大手笔进行收购?

在碧桂园服务眼中,富力物业具备优秀的物业管理及商业运营能力,在中国商业运营服务标准制定中发挥重要影响力,且在城市更新项目综合管理服务上表现领先。

对于此次收购,碧桂园服务方面称,这有利于加强其在特定区域(主要集中在一线、新一线及二线城市)的优势,进一步扩大业务规模和覆盖范围,同时促进集团在商业物业管理方面的发展。

中指研究院分析人士认为,当前,在激烈的市场竞争中,物业企业可以通过收并购等方式迅速切入重点城市,在深耕区域的基础上提高核心城市项目密度,弥补其区域布局短板。

对于收购的目的,碧桂园服务一直在强调“要稳固行业龙头地位”。今年1月20日,碧桂园服务市值正式越过2000亿大关,成为行业内第一家两千亿市值的物业企业。截至9月20日,碧桂园服务市值为1451亿元。然而,碧桂园服务的“野心”不止于此,其计划5年时间做到千亿收入。而收购则是达成这一目标的途径之一。

7月28日,碧桂园服务入局机场物业管理公司新华正达持股70%,布局机场物业;8月1日信息显示,碧桂园服务收购湖南天环物业100%股权,吞下了长沙本土“领头羊”物管公司。

与此同时,期碧桂园物业的收购传闻不断。比如并购恒大物业,但是,日前碧桂园服务执行董事兼总裁李长江公开表示,“恒大物业我们以前接触过,但价格没谈拢,现在没有接触。”

至于未来的收购合作,李长江表示,碧桂园服务喜欢“大的”,是指它的规模;也喜欢“好的”,是指它是优质的、规范的、不乱的,“未来是不是会跟恒大物业有合作,主动权不在我们手里。”

而对于收购富力物业,李长江则坦言,与富力见面谈的时间并不短,富力物业项目集中度不差,单个项目也的确很优质。他说,“碧桂园服务是从这个出发点去进行交易的。虽然交易价格存在众多约定,但我们认为是较为合适的。”

由于富力物业仍在上市的路上,因此这一收购并非上市公司间的收购,流程远未像碧桂园收购蓝光嘉宝时那样复杂。公告显示,这一收购由两部分构成,其中一部分不超过70亿元(针对2021年现状部分),另一部分不超过30亿元(针对未来0.66亿方米在管面积合约),合计最高代价将不超过100亿元。

出售物业后,大股东80亿港元反哺富力地产

上述物业收购的消息发布之后,同在9月20日,富力地产发布公告称,李思廉、张力作为公司的执行董事及大股东,已与富力地产沟通,为支持集团将提供约80亿港元的股东资金,并预计于未来一至两个月内完成。

如此一来,富力地产表示,即使不算任何外部融资或资产出售带来的现金流,公司预期也将有足够资金应付在短期内到期的债务。

一波未,一波又起。看似无关的两则公告,其内在联系紧密。在业内人士看来,同日的两则公告,无疑是富力地产的两位大股东,变卖了富力物业后,反哺富力地产的举动。

富力地产在公告中表示,主要股东以往曾以免息贷款形式提供财务支持,展现主要股东对集团持续承诺及对集团业务及发展坚定不移的信心。

而对于这笔股东资金的用处,富力地产考虑回购长年期票据。

众所周知,在“三道红线”的压力之下,降负债一直是富力地产的首要任务。而变卖资产也成为富力地产降负债的举措之一。

在公告中,富力地产表示,在主要股东的财务支持下,非常有信心继续改善集团的财务状况,同时也将继续积极寻求另外的资金来源及资产出售机会。

据悉,富力地产此前积累了不少优质投资物业以及酒店资产。其中,去年富力地产向黑石转让广州国际机场综合物流园70%股权。业内人士预期,今年富力地产仍会以出售资产的方式来降低负债。但没想到等来的是两大股东率先出手,走出了反哺的路径。那么,今后也不排除两大股东继续资助富力地产的可能。

在业内人士看来,这笔收购案的价码不错,这也是富力物业能够出手的原因,而对于渴求优质物业的碧桂园服务来说也是“正中下怀”,是一笔双方一拍即合的交易。

对于富力地产而言,虽然得到大股东的资助,但是出售资产降负债仍是当前主要任务之一。在资产出售方面,富力地产表示,已就若干非核心资产接受要约意向书,并将继续与潜在买家洽谈。