典型区域型中小房企方直发展IPO或不顺利

“三道红线”之下，房地产行业“马太效应”加剧，部分手握大量现金的大型房企未来甚至可能逆势扩张，但中小房企的生存空间进一步被压缩。为缓解债务压力、降低融资成本，大批中小房企赴港IPO，方直发展就是其中一例。

方直发展：典型区域型中小房企

近期，方直发展集团有限公司(以下简称“方直发展”)向港交所递交招股说明书。公开信息显示，方直发展于1998年由陈专创立，主营业务是房地产开发，2018年至2020年主业在其总收入中占比分别为99%、99%、98.9%。

2018年至2020年，方直发展营业收入分别是30.45亿元、33.59亿元及31.52亿元。亿翰智库数据显示，方直集团2017-2019年的销售额分别为188亿元、265亿元及266亿元。在克而瑞房企销售TOP200 排行榜中，2019年和2020年方直发展均未上榜，2018年则以67.5亿元的全口径金额排行第178位。

方直集团的房地产业务主要集中在大湾区。2018年至2020年，方直发展新增土地储备面积分别为38.7万平方米，107.1万平方米、152.47万平方米。值得注意的是，截至2021年1月31日，方直发展拥有的43个项目中，大本营惠州仍占据过半项目。惠州目前还属于三线城市，方直发展在一二线城市占比还不高。

整体来说，方直发展是一家典型的区域型中小房企。

债务及融资成本压力下，方直发展上市需求紧迫

招股书信息显示，2018年至2020年，方直发展毛利分别为8.25亿元、14.09亿元及11.97亿元;对应的归母净利润为0.28亿元、2.43亿元与2.89亿元。

2020年，方直发展的毛利率为38%，CRIC监测数据显示2020年典型上市房企的毛利率为24.3%，方直发展的毛利率水平在业内属于较高水平。但在同期，方直发展的净利率为9.1%，CRIC监测数据显示2020年典型上市房企的净利率为10%，方直发展的净利率水平在业内属于较低水平。

毛利率和净利率水平的巨大反差，主要原因是方直发展的融资成本过高侵蚀了利润。2018年至2020年，方直发展还分别录得融资成本1.28亿元、2.58亿元及1.58亿元。其中，2018年、2019年的融资成本超过了其当年的净利润，2020年也达到了净利润的一半。

作为未上市的中小房企，方直发展融资主要依赖银行贷款和信托融资，且方直发展对信托融资较为依赖。数据显示，在方直发展的外部融资中，银行贷款是主要来源，其次是信托融资。截至2021年2月28日，方直发展未偿还的信托融资及其他融资安排总额约为43.65亿元，占借款总额的(包括银行及其他借款)约39%。

信托融资的特点是利率普遍非常高。招股书信息显示，截止2021年2月28日，方直发展合计还有14笔信托融资未偿还，年利率介于9.8%-17%之间。

依赖信托推高了方直发展的整体借款利率水平，2018年至2020间，方直发展银行及其他借款的加权平均利率分别为11.2%、11.5%、11.1%。

融资成本高高企，但方直发展并没有放弃规模，因此其负债水平非常高。数据显示，截至2018年末、2019年末及2020年末，方直发展的净负债率分别为668.3%、738.6%、231.4%。

截止2021年2月28日，方直发展银行及其他借款已升至111.77亿元。其中，于一年内到期的银行及其他借款为49.3亿元，占比44%;两年内到期的为23.09亿元，占比20.65%。同时，招股书显示，方直发展2018年至于2020年经营活动现金流分别为1.2亿元、4.02亿元、-24.51亿元。

方直发展的债务及资金压力很大。

中小房企赴港上市难度高，破发几率大