“三道红线”之下,房地产行业“马太效应”加剧,部分手握大量现金的大型房企未来甚至可能逆势扩张,但中小房企的生存空间进一步被压缩。为缓解债务压力、降低融资成本,大批中小房企赴港IPO,方直发展就是其中一例。

方直发展:典型区域型中小房企

期,方直发展集团有限公司(以下简称“方直发展”)向港交所递交招股说明书。公开信息显示,方直发展于1998年由陈专创立,主营业务是房地产开发,2018年至2020年主业在其总收入中占比分别为99%、99%、98.9%。

2018年至2020年,方直发展营业收入分别是30.45亿元、33.59亿元及31.52亿元。亿翰智库数据显示,方直集团2017-2019年的销售额分别为188亿元、265亿元及266亿元。在克而瑞房企销售TOP200 排行榜中,2019年和2020年方直发展均未上榜,2018年则以67.5亿元的全口径金额排行第178位。

方直集团的房地产业务主要集中在大湾区。2018年至2020年,方直发展新增土地储备面积分别为38.7万方米,107.1万方米、152.47万方米。值得注意的是,截至2021年1月31日,方直发展拥有的43个项目中,大本营惠州仍占据过半项目。惠州目前还属于三线城市,方直发展在一二线城市占比还不高。

整体来说,方直发展是一家典型的区域型中小房企。

债务及融资成本压力下,方直发展上市需求紧迫

招股书信息显示,2018年至2020年,方直发展毛利分别为8.25亿元、14.09亿元及11.97亿元;对应的归母净利润为0.28亿元、2.43亿元与2.89亿元。

2020年,方直发展的毛利率为38%,CRIC监测数据显示2020年典型上市房企的毛利率为24.3%,方直发展的毛利率水在业内属于较高水。但在同期,方直发展的净利率为9.1%,CRIC监测数据显示2020年典型上市房企的净利率为10%,方直发展的净利率水在业内属于较低水

毛利率和净利率水的巨大反差,主要原因是方直发展的融资成本过高侵蚀了利润。2018年至2020年,方直发展还分别录得融资成本1.28亿元、2.58亿元及1.58亿元。其中,2018年、2019年的融资成本超过了其当年的净利润,2020年也达到了净利润的一半。

作为未上市的中小房企,方直发展融资主要依赖银行贷款和信托融资,且方直发展对信托融资较为依赖。数据显示,在方直发展的外部融资中,银行贷款是主要来源,其次是信托融资。截至2021年2月28日,方直发展未偿还的信托融资及其他融资安排总额约为43.65亿元,占借款总额的(包括银行及其他借款)约39%。

信托融资的特点是利率普遍非常高。招股书信息显示,截止2021年2月28日,方直发展合计还有14笔信托融资未偿还,年利率介于9.8%-17%之间。

依赖信托推高了方直发展的整体借款利率水,2018年至2020间,方直发展银行及其他借款的加权均利率分别为11.2%、11.5%、11.1%。

融资成本高高企,但方直发展并没有放弃规模,因此其负债水非常高。数据显示,截至2018年末、2019年末及2020年末,方直发展的净负债率分别为668.3%、738.6%、231.4%。

截止2021年2月28日,方直发展银行及其他借款已升至111.77亿元。其中,于一年内到期的银行及其他借款为49.3亿元,占比44%;两年内到期的为23.09亿元,占比20.65%。同时,招股书显示,方直发展2018年至于2020年经营活动现金流分别为1.2亿元、4.02亿元、-24.51亿元。

方直发展的债务及资金压力很大。

中小房企赴港上市难度高,破发几率大

三年,在巨大的资金压力下,中小房企赴港上市成为热潮。但是港股目前的融资环境对中小房企来说并不“友好”。

5月20日,港交所首次修订上市申请人主板盈利规定,将盈利规定调高60%,并于2022年1月1日开始实施。这提高了中小房企赴港上市的门槛。

虽然方直发展的业绩数据符合港交所的要求,但是这并于意味着其可顺利上市。此前,不少中小房企在港交所出现过几次递交招股书都没成功的情况。期成功赴港上市的中小房企三巽控股利润数据与方直发展相当,但其是在第四次递交招股书后才终获通过。

即使成功上市,目前港股对房企的估值普遍偏低,对中小房企更是冷落。此前在港上市的中小房企出现过的认购不足、股价破发的情况值得方直发展重视。

关键词: 典型区域型 中小房企 方直发展 不顺利