颐景园业委会曾用小区公共收益给业主发红包。 受访者供图

临近5月底，荷塘区金钩花园小区对本月收支进行核对，以便在6月6日公示。业主们表示，“每月6日公开收支，我们心里踏实。”


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时间拨到过年前，因为公共收益经营得好，天元区华晨御园小区业委会给每户业主发了100元现金红包，“住了快10年了，没想到还能收到红包，有种天上掉馅饼的惊喜。”业主们说。

这些小区是如何成了公共收益的“优等生”？

选好“领头雁”

金钩花园小区有14年历史，刚交房时，物业公司和业主之间相安无事。时间长了，业主和物业公司之间矛盾逐渐不可调和，最终以换物业公司收场。结果业主和新物业公司之间还是没法达成共识，新物业公司也退场了。成立的业委会，也因为各种问题，使得业主怨声载道，致使小区无法正常运管。

变化发生在2021年第二次业委会选举后，李安娜高票当选业委会主任。她是一所大专院校退休老师，为人公正热心，“但我也从没当过‘大管家’，既然大家信任，我全力以赴。”

经过两年精心管理，金钩花园小区重大设施维护也不需要动用房屋维修基金，甚至业委会账上还有“余粮”。

华晨御园业委会把属于小区公共之地从物业公司手上要了回来，今年过年前每户业主分了100元的现金红包。

谢家冲社区党支部书记王晓洁介绍，业委会主任齐清明，是一名退伍军人，在疫情防控期间当志愿者很热心，组织和管理能力强。

这已经是华晨御园第8次选举业委会了，前面7次都因各种原因“流产”，齐清明刚上任时也并不顺利，在街道、社区和小区党支部多次和业主解释下，才慢慢解了业主的质疑。齐清明知道，要让业主们信服，必须做出一点东西来，“热心远远不够，还得专业，得学相关法律法规。”

有着1296户的颐景园小区，2018年入住800多户，在和隔壁小区发生矛盾后进行谈判时，热心的业主站了出来，共收集了724户业主意见，汤磊就是其中一位，他上门认真收集了500多户业主意见，为协调矛盾做了大量的工作。这件事后，业委会被再次摆上日程时，汤磊顺理成章当选为业委会主任。

有专业人士就此点评：没有成立业委会的小区，公共设施委托给物业公司来经营管理，业主并不参与其中。时间一长，这些公共收益容易被物业公司支配使用，一些业主忽视甚至“放弃”了这部分权利。因此，要管理使用好小区公共收益，首先要成立一个靠谱的业委会。

摸清“家底”

哪些算小区的公共收益？根据《民法典》第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共同部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

具体来说，小区公共区域的广告收益，如户外广告、电梯广告、外墙墙体广告等；停车泊位收入；经营性用房收入；占用公共区域经营的快递柜、贩卖机等收入；电瓶车充电桩收入；公共部位征收补偿款；利用公共配套如活动场地、会所、游泳池经营收入；部分通信运营管理费；物业管理用房的收益；因损坏小区公共设施进行的赔偿……这些都是小区公共收益来源。

业委会成立后，主任上任的第一件事都不约而同干了同一件事——摸清“家底”。比如小区的公共区域，到底在不在小区红线范围内，不能“空口白牙”说是就是。

齐清明花了好几个月，跑建设、规划和地产公司，厘清了小区公共区域，摸清了小区收益的底数，把一栋前坪的停车场管理权收了回来。

2018年8月汤磊上任后，组织业委会成员对小区公共区域进行了明确，梳理了一遍物业公司已签订的使用公共区域的合同，并和物业公司协商，按照一定比例，将物业公司收取的小区公共收益返还给全体业主。

公布“明白账”

“我只有1000元使用权限，2000元就要党支部、业主代表、监委会开会讨论。”李安娜说。

“工作费用支出500元以下，需财务副主任签认；500—1000元，需经副主任和主任共同签字确认；1000元以上支出，业委会开会讨论；小区内公共事项，则需业主大会讨论通过。”颐景园小区开设了株洲市首个住建局认可的小区公共收益对公管理账户。

因打通了业委会开设专门账户的障碍，从制度层面上，为小区公共收益收取使用避免了“瓜田李下”的嫌疑。如今，在株洲，业委会开设专门账户已成为常态。

这些小区，在业委会成立之初，就通过业主大会明确了财务制度、公章使用制度、廉洁制度，要动用小区公共收益的钱，要签字、盖公章，程序不合规，动不了。

金钩花园小区是电梯房，业委会自治管理下的小区，物业费每平方米只有0.85元，长期不入住物业费打7.5折，毛坯空置房不收物业费，每月6日公布开支明细，物业费收缴率近100%。如今，两年下来，业委会公账上有4万多元的余额。

有物业公司的华晨御园和颐景园，华晨御园业委会每半年公开一次公共收益账目，颐景园每年公开一次，在小区微信群、每个单元楼公示栏公示，业主可随时查账。

“明白账”不仅指的是公开公共收益的收入、支出，还包括了小区重大事项的公开透明，按章办事，“小区每个大的决定，我们都要通过业委会成员、业主代表、物业、党支部共同开会讨论。”齐清明说，只有把每个事项公开透明，大家才能逐渐信任。

5月27日，颐景园小区业委会召集了业委会成员、业主代表和物业公司相关负责人就小区车辆管理问题开展商讨，这是业委会的工作常态。在颐景园小区，例会都会邀请业主参加旁听，大事则需要业主大会集体讨论，比如用公共收益建37个地面车位、用公共收益建设汽车充电桩等都通过了全体业主商讨，实现公共收益“钱生钱”。

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