上海楼市调控再现新政。日前,第一财经记者获悉,上海各银行房贷改为以“三价就低”原则审核贷款金额,即银行将根据合同网签价、交易中心核验价、银行评估价,选择相对最低的价格来审批贷款额度。

“从上周五就已经开始做了,不过目前整体参数还比较少,我们也在等着多拿些数据再做判断。”某国有大行分行个金部相关负责人对第一财经记者说道。

“三价就低”政策被业内视为楼市调控的“打补丁”之举。接受记者采访的多位人士表示,这意味着银行信贷额度进一步收紧,在一定程度上会提高购房者的首付成本;同时,有利于二手房市场管控,进一步挤压投资投机空间,促进房地产市场稳发展。

包括“三价就低”举措在内,期上海在楼市调控上频频出台措施,比如上调房贷利率、加强住房赠与管理、对新申请核验房源增加挂牌价格信息的核验等,有观点称,上述政策主要是对前期政策的查漏补缺,以堵住投机者的“可乘之机”。实际上,这也是今年以来全国房地产调控的主基调,在房价全面上涨的情况下,年初至今全国楼市调控政策密集出台,收紧力度不断增加。

“三价就低”是哪三价?

以往,银行在审批二手房贷款的时候,通常是按照合同网签价和银行评估价两者取低,如今,这一情况有了变化。根据上海的新政,银行要额外加入房产交易中心核验价做为审批依据,并且按照“三价就低”的原则来放贷。

这三价究竟是如何计算的?具体而言,所谓合同网签价,即由买卖双方共同商定,在房管局系统里体现的成交价格;银行评估价则是银行自身对于房产的评估价格,在购房者签订贷款合同之后,银行会通过合作的评估公司来评估房产的资产价值,并以此确定房贷额度。

房产交易中心核验价,又称涉税评估价,主要是由房产交易中心自动评估,通常房屋交易所缴纳的税费就是以该核验价格为准。“一般来说,交易中心也会以第三方机构提供的数据做参考,但与银行的评估价会有差别。目前,我们正在对接房产交易中心的数据。”一位股份行信贷客户经理对记者说道。

上述国有大行分行个金部相关负责人也对记者称,新政出台后,交易中心所提供的核验价整体参数还比较少,银行在操作层面还需更多数据做参考,然后再进行对比。

对于购房者来说,“三价就低”带来的最大影响可能就在于首付成本的提高。举例而言,若一套房产的合同网签价为500万元,按照以前的规定,首套购房者(首付比例35%)需首付175万元,剩下325万元贷款;但按照涉税评估价来计算,若房产交易中心给出的涉税评估价在450万元左右,那么购房者的贷款额度就只有292.5万元,这也就意味着购房者需要首付207.5万元,比此前多了32.5万元。

“这主要还是为了压降资金杠杆,挤压投机者的投机空间。”上海中原地产市场分析师卢文曦对记者称,之前很多炒房客会通过做高银行评估价来尽可能获得更多贷款额度,从而实现降低首付比例,减少自身资金占用,在一定程度上助推了楼市热度;但现在,有了涉税评估价做参考,购房者将较难撬动杠杆,有利于二手房市场降温。

另外,对于银行来说,此前不准确的评估价也容易使其承受更高风险。通过采用“三价就低”的方式进行贷款额度核定,银行可解决抵押物价格虚高、抵押物安全系数降低的问题,有利于更好化解房贷经营中可能产生的风险。

在业内人士看来,上海二手房房贷审批实行“三价就低”原则,是对前期调控漏洞“打补丁”,有助于抑制二手房价格非理上涨,防止资金违规流入房地产。还有分析师对记者表示,这一举措也将打击二手房交易“阴阳合同”的现象,毕竟“阴阳合同”最终影响到购房者的贷款额度,预计后续“阴阳合同”数量将会减少,进一步促进房地产市场稳健康发展。

楼市调控开启全面打“补丁”

除了“三价就低”新政外,今年以来,上海已多次出台楼市新政,主要包括“沪十条”、离婚3年限购、法拍限购、新房积分摇号、二手房“核验价”、赠予限购,信贷额度收紧、房贷利率上调等等。

仅7月,上海就陆续出台了多项针对楼市调控的措施。7月19日,上海房产交易中心对新申请核验房源增加挂牌价格信息的核验。没有通过挂牌价格核验的,房地产经纪机构和房地产信息服务台企业不得对外发布该房源信息。

7月23日,中国人民银行上海总部与在沪银行召开会议,确定上调上海房贷利率。其中,首套房利率由4.65%调整至5%,二套房利率从5.25%上调至5.7%。随着此次房贷利率的上调,上海首套房贷利率步入“5”时代。

同日,上海市住房城乡建设管理委、市房管局、市自然资源确权登记局联合出台《关于加强住房赠与管理的通知》,明确自2021年7月24日起,通过赠与方式转让住房的,在住房限购政策执行中,该住房自转移登记之日起5年内仍记入赠与人拥有住房套数;受赠人应符合国家和本市住房限购政策等。

整体而言,上海市正在不断完善楼市调控措施。有分析称,期政策的出台更多是起到“打补丁”的作用,是对于前期政策的查漏补缺。但要注意的是,信贷层面的收紧,是房地产调控的核心政策。当前,随着楼市调控进一步加码,有望稳定上海楼市的发展。

第一财经记者了解到,目前上海地区房贷额度较为紧张,部分银行房贷审批可能要排队5个月之久,有的甚至直接暂停房贷业务;而个别额度相对充裕的银行虽然可以一个月放款,但房贷利率相对较高。

实际上,除了上海,今年以来,其他城市房地产调控政策也频繁出台。据中原地产研究中心统计数据,2021年7月,从中央到部委到地方,楼市密集调控政策高达66次,刷新年内最高纪录(6月52次,5月48次,4月51次,3月48次,2月45次,1月42次)。

累计看,1~7月全国合计房地产调控已经高达352次,均每月超过50次房地产调控,房地产政策趋严已成大势所趋。

来房地产调控明显不一样了,如果说过去的调控大部分是老调重弹,那么最几次的调控可以说开始动真格了。针对很多存在数年的房地产调控漏洞,明显开始打补丁了。”中原地产首席分析师张大伟表示。

如今,房地产调控继续升级,并且相比去年,收紧力度不断加强。张大伟称,这主要体现在,住建部约谈、整顿中介、限制二手房定价、严控经营贷流向、土地供应、鼓励租赁、打击炒作学区房等。“约谈房价上涨过快城市已经成为2021年房地产调控的一个最重要特征,一定程度上反映了在房地产调控‘一城一策’的基础上,住建部的督导作用在加强。”

作者:段思宇

关键词: 上海楼市 房地产 调控新政 房贷审批