从7月下旬开始,多地发布第二次土地集中供应公告及预告,目前已经有厦门、长春和无锡等地完成了第二轮土拍。值得关注的是,在土拍规则方面,第二轮集中供地竞拍规则较首轮更加完善和细化,体现了精准调控的方向,如,杭州、苏州等城市均针对其首轮拍地时暴露出的问题出台了“打补丁”新规,甚至有城市中止了第二轮土拍。8月6日晚间,深圳公共资源交易中心发布公告称,中止第二批集中供地的挂牌出让工作,具体出让时间另行公告。第二轮土拍大战来袭,热点城市供地量质如何,升级的土拍规则影响几何?

从第二轮集中供地的规模、质量来看,土地市场仍有许多亮点。图为市民在观看湖南长沙一楼盘工地上的推土机作业。CNSPHOTO提供

供应端发力平抑地价

今年2月底,北上广深等22城应自然资源部要求开始实行住宅用地“两集中”的政策,要求集中发布出让公告,原则上每年不超过三次,时间间隔要相对均衡,地块梳理要科学合理;集中组织出让活动,同批次公告出让的土地以挂牌文件交易的,应当确定共同的挂牌起止日期;以拍卖方式交易的,应该连续集中完成拍卖活动。

“这些重点城市作为房地产市场的风向标,对全国地价、房价的变动起到重要的引导作用。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对中国商报记者表示,各城市在土拍规则上各具特点,除了大多数城市基本配置的“限房价、限地价、竞自持”等外,还有“触顶摇号、竞高标准住宅以及一次性书面报价”等创新性的土拍规则,对房企的竞拍素质和测算水平提出更高的要求,促进竞拍公平,避免热度过高,以达到控地价、稳房价的目的。

第二轮土拍在第一轮的基础上不断升级竞拍规则。据悉,在首轮拍地时位居出让金榜首的杭州,在首轮集中拍地时,多达57宗涉宅地中有40余宗溢价封顶并转入竞报自持比例,部分地块自持比例高达40%,近20个板块创下地价新高,整体溢价率高达26%,市场热度持续高涨。

为遏制土拍市场的高热情绪,杭州第二批集中供地在竞价规则上做了多重调整,首先提升了报名门槛,采用了保证金模式报名,并且保证金普遍为起拍价的20%;其次,本次集中出让首次推出10宗“竞品质”试点地块,并且溢价率上限为10%,其余地块土拍的溢价率上限由之前的30%调整为20%。这也是为了防止地价过快上涨,进而达到稳房价的目的。此外,“竞品质”试点地块全部实行现房销售,在当前 “紧融资”的背景之下,此举无疑极大挫伤了房企拿地的积极性,预计土地竞拍热度较首轮会有明显下降。

苏州本次集中土拍也明显升级,采取了譬如提升保证金等举措。新规规定,除吴江区地块外,吴中、相城、高新区、园区地块保证金比例全部上调至50%及以上。

此外,值得关注的是,此次深圳缘何中止第二轮土拍?易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示,“暂停土拍和土地市场行情本身关系不大,主要在于土地竞拍规则的调整。连日来,中央层面多次强调优化土地竞拍规则,住建部更是明确了要推广北京做法,北京第一轮‘房地联动、一地一策’,在限地价、控房价、提品质方面成效显著。可以看出,深圳或重新调整供地计划,以吻合中央对土地市场的定调精神。”

城市间分化更为明显

“两集中”新政让土地市场迎来新的变革,一方面,集中土拍对政府供地行为产生约束作用,土拍更加公开化、透明化。另一方面,加速房企间的分化,利好资金实力强劲的大型房企。集中土拍成效初显,进一步平抑了市场热度,稳定了市场预期。

根据诸葛找房数据显示,从首轮竞拍结果来看,22城首轮集中土拍的平均溢价率为15%,相较于往年来看,溢价率有所控制。据陈霄介绍,分城市来看,城市间分化显著,基本呈现出“南北分化”之势。其中,重庆受新房库存量低位的影响,溢价率水平高居22城首位。长三角经济圈热度仍然领先,杭州、宁波、合肥、南京等热点城市溢价率位居前列。与之相对应的是,尽管土拍规则不甚严厉,长春、青岛等北方城市土拍表现仍较为冷淡。

从拿地销售比来看,拿地销售比是配合“三道红线”在经营方面出台的监管指标,将有力矫正企业盲目扩张行为。根据中指院数据显示,短期来看,上半年受“三道红线”和供地“两集中”影响,行业拿地热度明显下降,拿地销售比均值已降至40%以下,行业整体受到的影响有限。个别企业受融资优势、业绩增长诉求等因素驱动,拿地力度较大,拿地销售比超过了40%。从中长期来看,房企融资端、投资端均受到严格限制,结合销售端个人房贷限制,行业发展速度将维持中低速增长。

中指研究院企业事业部研究副总监刘水表示,在“三道红线”和供地“两集中”的背景下,房企拿地态度更趋谨慎。行业整体发展在经历调整后将更趋良性,拥有管理红利、充足土储的企业有望脱颖而出。

进一步优化土地供应

从第二轮集中供地的规模、质量来看,土地市场仍有许多亮点。

在挂牌量上,大部分城市第二轮集中供地挂牌量较首轮增加,尤其是厦门、青岛供应量均实现翻番。在供地质量上,平均起始楼面价与首批也基本持平。值得关注的是,接下来杭州、苏州、天津等城市均有多宗优质地块即将结束挂牌。尤其是杭州,起拍价超过2万元/平方米的土地就有9宗之多,其中不乏上城区笕桥、西湖翠苑这种起拍价超过2.5万元/平方米的优质地块。

“新的土拍规则、销售投资比规则,或使得销售、去化能力强的房企更有底气拿地。这对产品力强、受市场认可度较高的房企来说是利好。去化能力弱的房企拿地受到限制,一定程度上会加速优胜劣汰,对行业而言是良性循环。”陈霄说。

有市场人士预计,第二轮集中供地房企拿地趋势可能会放缓,特别是中小房企应理性投资,同时合理规避高价地,通过后期的管理和精耕来赚取利润。

此外,从目前的房地产调控来看,因城施策、细化完善是重要趋势。严跃进表示,土地市场的动作相对较少,过去也仅停留在稳地价等层面,后续预计土地市场从供应到成交,以及后续土地开发的全流程等,都会有各类新的管控。据此,也要求各地土地供应部门积极优化土地供应和交易机制,真正促进土地市场的平稳健康发展。

陈霄预计,下半年随着重点城市陆续启动二轮及三轮供地,土地供应量会有所增加,成交量随之上升。整体来看,全年供应和成交量基本保持稳定。从各等级城市来看,“两集中”政策将一二线城市和三四线城市的差距继续拉大,城市间分化加剧。对于集中供地的城市而言,部分首轮土拍热度较高的城市,不排除接下来有土拍规则加码的可能性,平均溢价率水平或面临下滑。

(记者 彭婷婷)