被核查风波按下暂停键的广州旧改终于重启，但已经从D档换成L档。
12月18、19日，番禺区明经村分别召开了两次会议，通报村里的旧改要暂缓3年，开发商上海升龙集团为此支付3000万元的补偿款。村委会宣称，项目暂缓的原因是“政府政策变化”。明经村之外，广州旧改核心城区黄埔也有多个旧改项目暂缓。
这项“政策变化”指向今年8月住建部下发的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》【建科(2021)63号文】。这则通知明确，反对大拆大建，急功近利，随意拆除老建筑、征迁居民、砍伐古树，变相抬高房价，提高生活成本，产生了新的城市问题。
国企到来，让很多人在动不动就爆雷的地产行业中看到曙光，遍布广州的旧改项目终于找到了压舱石。
实际上，在这层意义之外，如同63号文中所提，国企的入局更是促进城市更新“去地产化”，回归政府主导的第一步。
今年8月，在63号文出台后，广州就有一份国企全面参与旧改项目的相关文件流出。这份文件中明确提到，鼓励区属城市更新公司参与城市更新各个阶段的开发，并指出国企参与旧村改造的四点必要：
1. 有利于全市统筹，形成全市更新工作“一盘棋”;
2. 有利于科学有序，有效调控改造节奏，控制风险，提高旧村改造项目审批效率;
3. 有利于市区协同，发挥国企融资优势，确保项目稳定，降低融资成本;
4. 做大做强功能型国企，支持重大基础设施建设。
总结下来，就是国企全面参与旧改项目，有助于城市的整体规划，保障旧改项目顺利完成。
苗头早已出现。
3月，广州日报刊文《激活存量成城市更新核心考题》，文中指出，在广州探索和推动的城更项目中，市属国企土地资源整合、全周期管理模式成为新亮点。
恒大声明
没钱，旧改项目开展不下去，房企手里原来的香饽饽就成了烫手的山芋。
除了上文提到的开发商，时代地产退出黄埔横迳、重岗旧改;奥园在为知识城旺田、新村寻求买家，甚至荔湾东塱等已经招商的旧改项目也被重新摆上货架。
但流动性危机，兴许只是其次，旧改的高投入曾经意味着高利润，但现在，让私营开发商集中逃离的原因，还是在于旧改已无钱可赚。
根据爱德地产研究院数据，佳兆业在深圳旧改项目的毛利率50%左右，在广州约40%，而奥园曾披露其在广州和珠海的城市更新案例，项目毛利率超30%，净利率超15%，盈利能力显著高于招拍挂项目的5%-8%。龙光管理层也曾指出，旧改项目贡献的核心利润超过20%。
这样的高利润，必须建立在“大建”之上。
而为了防止大拆大建，63号文中给城市更新划出“四道红线”——
1. 老城区更新单元或项目内拆除建筑面积不大于现状的20%;
2. 拆建比不宜大于2;
3. 居民就地、就近安置率不宜低于50%;
4. 城市更新中涉及的新市民、低收入困难群众等重点群体的租赁住房，租金年度涨幅不超过5%。
以广州最有名的猎德旧改项目为例，该项目改造工程占地面积约14万平方米，总建筑面积约93万平方米，其中地下室约23万平方米，拆建比达到6.6。
这意味着，新的拆建比限制将大大压缩开发商的利润空间。
一个确定的趋势是，旧改正在大步走向“公益化和薄利化”。结构性的利空挤走了以逐利为主要目标的私营开发商，国企央企接手或许也是为了保护旧改。
而旧改之外，在今年第三轮集中土拍中，广州拍卖13块土地，三块流拍，在成功拍出的土地中，城投拿地9块，非国企拿地块数仅为1，几乎绝迹。
广州大塘村，不远处便是广州地标“小蛮腰”
但是，自2009年广州出台第一条城市更新管理办法，到2018年十年的时间里，广州一共仅成功改造10个村。
为了加快旧改，广州颁布了一系列政策，铲平障碍。
2018年5月开始，广州实行城中村改造项目公开招标合作企业。这年9月，黄埔区获批成为广东省“三旧”改造改革创新试点区。2019年，黄埔区、广州开发区出台“城市更新10条”政策，确定“快批、快拆、快建”的旧改方针，提出“先拆后建、以拆促建、拆建并举”三点原则。
2020年，黄埔区实行“先拆后批”模式，而在今年7月，就是63号文件颁布的一个月前，广州市住建局发布了《广州市城市更新条例(征求意见稿)》，提出安置补偿协议签订人数占比达到95%的旧改项目，市场主体与未签约物业权利人经过充分协商仍协商不成的，可以向项目所在地的区人民政府申请，调解不服的，由作出裁决的区人民政府申请人民法院强制执行。
在政策的推动下，广州旧改进度突飞猛进。据界面新闻不完全统计，今年1月1日-12月8日，广州启动公开招商的旧村改造项目一共有60个，相比去年全年公布的近30个项目翻了一倍。
北上深新兴产业贡献的多元收入，决定了这些城市在这场地产雷暴中有更大的承压能力。2020年，北京全市拥有国家高新技术企业数量高达2.8万家，比排名第二和第三的分别是深圳和上海，分别为1.8万家和1.7万家，而广州的国家高新技术企业数量为1.1万家，排名第四。数据显示，2020年中关村科学城高新技术企业总收入突破3万亿元，而广州全市的高新技术企业总收入仅为1.5万亿。
而对广州来说，旧改正是其走向产业更新的起点。
有房企旧改人士向财新表示，广州市希望重点打造人工智能、高端制造、生物医药、金融服务等产业，各区政府都在这些类别上发力。在市一级的旧改招商指引中，“引入世界500强”属于“可选项”;到了区一级，可选项就有可能变成“必选项”，甚至会要求世界500强企业直接来建设项目总部。
以科学城集团接手的枫下村为例，枫下村域范围布局了知识城四个产业组团中的一个：新材料新能源及集成电路产业组团，已引入粤芯半导体、创维智能产业创新基地、宝能动力电池等项目。
而黄埔区汤村旧改项目则临近小鹏汽车智能网联汽车智造基地，汤村未来将建设为该基地员工定向定制的配套住宅。
然而，旧改周期被拉长，意味着新兴产业的落地也可能面临延期，这无疑加重了广州的产业焦虑。
这座城市，该如何在一声声雷暴中，维持巩固自己超一线城市的高速成长，成了眼下最亟待解决的问题……
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