从房企境内债、美元债违约，到信托产品无法按期兑付，再到房企理财产品频繁“爆雷”，房企的“寒冬”似乎还要延续一段时间。
今年下半年以来，理财产品违约的“暴风雨”蔓延到了房地产领域。继多家房企旗下理财产品先后逾期兑付后，这一场理财产品风波兑付问题，似乎又烧到了新晋的千亿上市房企祥生控股身上。
对于房地产行业来说，2021年的冬天，比往年更冷一些。而对于投资了房企理财产品的投资者，这个冬天更是难捱。
房企理财“爆雷”再添祥生控股
近日，有媒体报道，祥生控股曾向自家公司员工集资15亿元，目前部分资金无法兑付。其部分私募基金的背后出资人，是祥生控股员工。今年国庆偿还部分后，目前仍有部分未能如期兑付。
据了解，祥生控股创始人陈国祥和高管陈冠群成立一家名为杭州潜龙投资管理有限公司(下称“潜龙投资”)，分别持股20%、80%。而该公司旗下一直基金名为“宁波祥程股权投资合伙企业(有限合伙)”，潜龙投资仅持股3.7%，其余股份由26名自然人均分，其中有14人在祥生控股集团旗下任职。
除此之外，潜龙投资旗下还设立有多只基金，涉及数十亿人民币，大部分资金用于投资地产项目，而里面的投资人，有很多祥生控股的员工。
随后，祥生控股又被曝出，有人在网络上冒充“祥生公司”的工作人员进行诈骗活动，以垫资返佣的方式骗取受害者钱财。有受害者控诉表示，被自称祥生控股的工作人员骗取十余万元的资金。
12月23日，祥生控股回应表示，不法分子主要通过畅APP、星链APP等平台及端银期货交易所平台发布刷单返现任务，并在任务过程中要求受害人垫资，骗取受害人财产，与公司无关。
实际上，今年以来，有关房企的理财产品兑付问题不绝于耳。除了祥生控股之外，此前已有恒大、佳兆业、阳光城、宝能、中国奥园，当代置业、三盛集团等多家房企纷纷爆出理财产品无法兑付。
目前来看，这些房企的理财产品深陷其中，涉及金额也较大。目前公开报道的恒大有400亿，佳兆业有127亿，阳光城有200亿，宝能有80亿，中国奥园有84亿，当代置业超10亿，祥生控股集团至少有15亿。粗略统计，这几家房企共计涉及理财产品金额已达到916亿。
一位业内人士分析指出，房企涉及金融早已是陈年旧事，如今理财产品兑付问题，只是行业流动性问题的又一个反应。
房企爱“理财”久矣
实际上，房地产作为资金密集型行业，始终围绕着钱与客户之间游走。为了卖房和融资，有些房企在8年前就开始联合银行，供其融资和助力卖房。
从万科、恒大入股银行，到绿地联手阿里打造“地产宝”，再到保利地产联手民生银行推出“利民宝”，这一系列理财产品方式的出现，促使房地产与金融加速融合，推动新型融资模式涌现。
最初理财产品的操作模式，还是通过投资人购买银行提供的理财产品，银行在扣除服务费用成本后，把资金贷给地产商，地产商通过节省的融资成本，然后以价格让利的方式，将房屋的优先购买权给予投资人。
互联网金融的快速发展以及移动互联网的兴起，推动了金融体系的“技术性脱媒”，也推动了互联网金融与房地产的结合。房企融资也开始尝试包括众筹、互联网金融等新模式，例如近日出现爆雷的当代置业“职员宝”等理财产品。
新城控股高级副总裁欧阳捷曾分析表示，房企面临着越来越高的资金成本，倒逼他们寻找新的金融工具，致使大量新兴的融资模式相继涌现。
通过与金融业的结合，房企可以获得更加畅通的融资渠道。据独角金融不完全统计，在当前房企销售业绩排行前十的企业中，有7家企业不同程度涉及金融领域，包含不同的理财产品。
可以看出，海坨山谷的最终受益人是香港居易国际集团控股有限公司，而居易国际董事局主席刘向阳，即是奥伦达部落的创始人。而购买海坨山谷理财产品的投资人，很多就来自其地产项目原乡美利坚。
类似的还有碧桂园的碧有信平台销售的交易所产品，这些理财产品募集的资金会投向碧桂园合作企业，或者碧桂园旗下项目等。
陆雷律师表示，自融缺乏在法律上的概念认定。《债务融资工具有关事项规范通知》严禁发行人“自融”，即发行人不得直接认购，或者实际由发行人出资，但通过关联机构、资管产品等方式间接认购自己发行的债务融资工具，认购资产支持票据及其他符合法律法规、自律规则规定的情况除外。
因此对于这类集资，一定要想到最坏的结果，包括项目公司破产的可能性。对于高息理财，中小投资人还是保持警惕，以不参与为主。
地产系理财产品逾期的危机能否安全化解?你身边有购买房企理财产品的人吗?欢迎留言一起讨论!
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