整售成房企加紧去化 快速回笼资金主要模式

来源:中房报 2020-01-10 16:25:50

1月6日,招商蛇口官方微信公众号发布消息表示,已与香江集团签署合作协议。根据协议,双方将共同开发建设深圳会展湾·展贸中心项目。深圳会展湾本身是由招商蛇口和华侨城联合开发,总体量为320万平方米,定位创新型会展产业综合体。

作为中国首个国家战略明确定义的“湾区”,粤港澳大湾区仍将保持着高速发展,继续成为全国经济发展的主要驱动力之一。无论是写字楼市场还是零售市场,均迎来供应高峰。

在这样情况下,2019年以招商蛇口、华侨城、华润置地、深圳控股等在内的央企、国企,为了促进销售额增加,纷纷选择整售模式。据中国房地产报记者统计,2019年深圳411亿元的大宗交易额中,上述4家房企的整售额就高达304.59亿元,占比超过74%。

多集中在写字楼

回顾2017年至2019年三年时间内四大一线城市的大宗交易情况,深圳在宏观经济一般的情况下,逆势增长。第一太平戴维斯数据显示,2019年,深圳的大宗交易总金额达到411.3亿元,另外土地及旧改交易达到95亿元。

尤其是深圳大宗交易单宗规模在2019年达到25.7亿元,远超过北京、上海、广州。

查看具体成交情况可发现,2019年交易额最高的是1月出售的位于深圳市南山区的华侨城大厦,中国人寿以120亿元购入华侨城的总部大厦。成交额第二高的则是去年12月刚发生的,中信保诚以71.32亿元购入华润置地位于南山区前海片区的华润前海中心T2栋,同样也是写字楼。

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数据显示,2019年深圳大宗交易市场中,按照成交类型分类来看写字楼依然为主力,2019年的成交数量达10宗,商业、公寓及其他分别录得3宗、1宗及2宗。

高力国际数据也显示,2019年写字楼是最受投资机构欢迎的物业类型,占比高达60%。其《2019年度香港投资者问卷调查报告》还透露,香港投资者对广州、深圳的写字楼最感兴趣,分别占比25%和35%。

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高力国际资本市场与投资服务部华南区董事林楚洲对中国房地产报记者表示:“随着产业结构的变化,特别是第三产业比重提升,大湾区整体的投资市场将得到明显提升,使得国内外的投资机构将更加积极地寻找大湾区的房地产投资机会。我们预计深圳将会吸引更过高素质人才和企业来到深圳,深圳也将激发更多元化的投资需求。”

第一太平戴维斯深圳公司副董事总经理吴睿也对中国房地产报记者指出,“去年有10宗大宗交易来自写字楼,因为写字楼运营起来容易产生现金流。深圳较于北京、上海的投资市场仍有一定的差距,尤其对于外资机构投资者而言,深圳的投资回报率较低但物业具有较高的溢价空间。”

事实上,深圳甲级写字楼正处于供大于求的局面。第一太平戴维斯数据显示,2019年累计新增供应面积同比扩大近五成,至107.7万平方米,推动全市总存量同比上升17.7%,至715.6万平方米。

虽然深圳房地产市场整体回暖,刚性需求和改善性需求释放以及新房供应量的显著上升,深圳住宅成交活跃,但是公寓类产品购买后5年不可出售的政策效果持续,加上入市量大幅上涨,市场未跟随住宅市场回暖,去化缓慢。而写字楼空置率也大幅上涨超过20%。整售成为了房企加紧去化的主要模式。

房企通过整售快速回笼资金

对于房企来说,整售成为其完成商办销售目标的主要渠道。中国房地产报记者查看去年大宗交易的成交情况,发现大本营在深圳的央企和国企尤其偏爱整售。

具体来看,华侨城以130亿元领跑所有房企,华润置地以71.32亿元紧随其后,而招商蛇口则成交了5宗达到70.73亿元,深圳控股则以32.54亿元位列第四。

吴睿对中国房地产报记者直言,“深圳房企现在要达到150亿元销售额才能在前列,所以很多房企进行整售。”

据华润置地华南大区深圳公司披露,其超额完成2019年全年目标,实现签约256亿元。华润置地单单凭借着华润前海中心T2写字楼就收金71.32亿元,上述项目贡献了27.86%。

无独有偶,深圳控股去年上半年推动了泰然立城项目通过大宗交易成交近25亿元,拉动了其上半年实现合同销售额64.36亿元,同比上涨约49.4%。其在8月底业绩会上也直言,下半年深圳泰富广场也考虑大宗交易,正接洽多家客户。

此外,对于房企来说,整售模式也能加快项目流转,尤其是商办物业作为重资产项目,销售情况往往不如住宅。

华侨城去年以120亿元出售总部大厦拉开了深圳大宗交易的帷幕,其2019年经营计划中明确将加快回款和项目周转去化列为头号重任, “对于部分货值高、去化慢的项目,积极采用合作开发、股权转让、资产处置或资产证券化等方式加快项目开发和资金回笼。”

同样的深圳控股手上,截至2019年6月30日,住宅类型为47%,商业类型为53%。占比较大的商业,为了不拖累销售,不得不选择大宗交易来促进成交。大宗交易占比销售达到38%。

深圳控股董事会主席吕华去年3月业绩会上曾对中国房地产报记者解释称:“大宗交易出售价格没有和普通散售市场价格差别很大,我们是可以接受的。住宅市场回暖明显,写字楼则是市场过剩。而且写字楼价值高,大宗交易是销售渠道,有很多优势,我们一直在寻找好的机会。”

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