“无理由退房”早已不是什么新鲜事，市场一直所诟病的是，开发商口中的这种营销噱头，往往到了最后并没有真正地为购房人解决后顾之忧，因此引发的纠纷更是屡见不鲜。
今年一开年，受新冠肺炎疫情的影响，楼市普遍低迷，以恒大、碧桂园、万科等为代表的一批开发商，随即推出线上购房活动，不仅房屋价格有所优惠，还打出了“无理由退房”的口号。
比如，开发商承诺，购房人在活动期间认购指定的项目即可享受无理由退房，并在宣传海报上注明：自认购房屋x日内“无理由退房”“退房你做主”“想退就退，无后顾之忧”等字样。
线上选房使购房人心里少了几分踏实，无理由退房似乎免除了一部分人的顾虑。但是，这种“无理由”真的足够有诚意吗?过去几年的无理由退房又有哪些暗坑呢?为此，中国房地产报记者约访了北京大成律师事务所高级合伙人、北京市律师协会会员事务委员会副主任王月池，她将结合过往的一些案例，从法律层面讲述自己眼中的“无理由退房”。
签订书面协议很重要
在王月池看来，无理由退房中最为关键的一环是，一定要签订书面协议。因为未签订书面协议的“无理由退房”属于售房广告中的一种，在法律上属于要约邀请，购房者不能以此为由要求无理由退房。
她举了一个例子：韩女士在上海市某项目看房时，销售人员告诉她，HD公司是全国唯一无理由退房的开发商，如果韩女士和家人商量之后决定不买，到时候可以办理无理由退房。
随后，双方签订了房屋认购书及定金合同，韩女士支付定金5万元。不久之后，韩女士决定退房，要求返还定金，遭到开发商拒绝。
韩女士认为，广告宣传中的“无理由退房”理应约束HD公司，故起诉要求退还5万元定金。
法院认为，原被告双方未正式签订无理由退房协议、约定无理由退房的具体适用条款，根据双方签订的定金合同，被告发布的广告系作为预售合同的附件而非认购书或定金合同的附件，广告单应属要约邀请，而非要约。故原告尚未取得“无理由退房”的权利，最终驳回了韩女士的诉求。
王月池结合这个案例提醒说，如果购房人没有与开发商签订类似于《无理由退房协议》《无理由退房承诺》等书面协议，则“无理由退房”将被视为宣传广告，法律性质为要约邀请，如果购房者无法证明开发商对购房人造成信赖利益损失的，开发商无需承担责任。
签了协议，还会受到限制怎么办?
王月池进一步分析称，有的时候，即使购房者与开发商签订了《无理由退房协议》，提出退房申请后仍然会受到开发商的多重限制。例如，要求在一定期限内主张退房权利、购房者无任何违约行为、如果付款方式为银行按揭的，须同时结清贷款并解除房屋抵押登记等。
以某知名房企为例，购房人享有“无理由退房权”必须满足如下条件：
1.已履行《商品房认购书》《商品房买卖合同》的各项义务，且无任何违约行为;
2.自购房人签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起办理入住手续前的时间享有无理由退房权利;
3.签署《无理由退房协议书》。
但是，这并不意味着购房者对此束手无策。王月池指出，根据现有判例，购房者可以通过援引合同法中关于格式条款的规定，主张该条款无效。
她举例分析：韩先生与DJ公司签订了房屋认购协议，并支付定金5万元。后韩先生未在约定时间内签订商品房买卖合同。DJ公司对韩先生的定金不予退还，韩先生因此将DJ公司诉至法院。
法院认为，被告DJ公司作为开发商既然承诺无理由退房，就应在购房人提出退房即解除合同时，无任何限制地为购房人提供退房服务。被告DJ公司以退房需满足其他限制性条件为由拒绝向原告退还定金的行为，违反了诚实信用原则，各种限制性条款属于格式条款，对于原告不具有约束力，对于原告要求解除《认购书》并退还定金的诉讼请求，予以支持。
开发商同意退房，实际操作仍困难
在王月池看来，即使购房人签订了书面协议，甚至是通过合同法维护了自身权益，最终退房的目的能否真正实现仍然困难重重。
在实际操作中，商品房一旦网签备案，或者办理按揭贷款手续，并不是购房人想退就能退的，其中涉及金融机构、购房人、开发商等多方主体，囊括了买卖、借贷、担保法律关系，情况复杂。如何协调多方关系主体，在购房人提出“无理由退房”时快速办理退房手续、及时返还购房款成为难点。
她还特别指出，在办理无理由退房退款手续时，开发商常常以撤销网签为由，要求购房者将全部原件交回，这为维权埋下巨大的隐患。“合同是体现双方权利义务的最直接证据，双方持有原件是各方的权利，不能也不需要因为解除合同而收回对方原件，购房者是有权利保留原件的。如果非要交回原件，可以要求开发商出具证明，已经收回全部合同原件，当发生纠纷时，要求法院调取证据。”
在她看来，无理由退房协议中很少约定开发商逾期退款的违约责任。由于没有在协议中具体约定开发商的逾期付款责任，所以只能按照中国人民银行同期贷款利率主张逾期利息，这很不利于购房者弥补自身的损失。
例如：刘某与北京某开发商签订了房屋预售合同及无理由退房协议。刘某通知开发商解除预售合同，并办理了解除网签手续，但开发商在半年后才将房款退还给刘某。刘某认为，虽然无理由退房协议中没有约定违约责任，但可以参照房屋预售合同中关于逾期付款责任承担方式，要求开发商支付逾期退款违约金18万元。
法院认为，预售合同中逾期付款责任的条款，系对买受人逾期支付购房款应承担何种违约责任进行的约定，在双方的预售合同已经解除的前提下，并不适用于出卖人向买受人退还购房款的情形。因此，刘某要求开发商支付逾期付款违约金的诉讼请求，缺乏合同与法律依据，法院不予支持。
建议：不要盲目冲动，认真审查合同
王月池提醒购房人，买房时一定要从自身实际需求出发，不盲目听从营销宣传，不盲目冲动买房。要选择实力雄厚，信誉较好的开发商。
在签订合同时，一定要详细审查合同条款，确认约定清晰、明确、可操作。确认开发商宣传的“无理由退房”等相关权利义务实际体现在法律文书中，例如可申请退房的时间截点，退房后利息、税费、佣金的承担方式，申请退房或退定金后开发商的义务履行期限，违约责任分配等。
她建议购房人，退房时要依法依约执行，妥善维护自身合法权益，避免因自身违约或程序不当造成无法顺利成功退房。在必要的时候可采用EMS邮寄方式向开发商送达解除通知，并留存相应送达凭证作为证据。
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