经历了1个月的空窗期后，上海楼市正在恢复生机与活力。

据《地产深度报道》不完全统计，受疫情影响，2月上海地区并无新盘入市，但伴随着疫情逐步得到有效控制，3月上海或将迎来多盘齐发。

具体来看，有可能入市的15个新盘分布在上海10个区，其中推盘大户奉贤区占3个，市区静安也罕见的迎来3个新盘，其次是2盘入市的浦东，黄浦区、徐汇区、虹口区、普陀区、松江区、宝山区、嘉定区各有一个新盘入市。

就进度来看，15个新盘中目前仅有绿地海珀外滩项目已于2月底取得预售证，其余14盘还在持续领证中。

内环大爆发

让市场更为期待的是，入市节奏一直低频的内环或将迎来大爆发，近千套房源来袭。

从分布区位来看，15个项目中，有5个项目位于内环内，占总量的三分之一，推出房源数量近千套。在上海，这样大批量推出内环内项目的情况并不多见。

具体来看，这5个新盘分别是位于黄浦滨江板块的绿地海珀外滩、静安中兴路板块的中兴路壹号、静安不夜城板块的静安天御、虹口北外滩板块的外滩豪景苑和普陀武宁板块的中海汇德里。

2月28日，绿地海珀外滩取证，这也意味着入市至今已超5年的董家渡项目，终于拿到了它住宅部分的第一张预售证，这也是进入鼠年上海发出的第一张预售证。

绿地外滩中心被称为绿地集团2019年投资规模最大、体量最大的项目，总投资金额达800亿元，其中，仅有I地块和K地块为住宅区。绿地海珀外滩因其优异的地理位置与较少的住宅房源数量备受市场关注，预计推出面积段在100-290平方米的房源共203套，预售证均价为13.8万元/平方米，总价约在1500万-5000万元之间。

今年1月绿地2019年业绩交流会上，董事长张玉良表示，“董家渡(项目)进度很快，住宅部分很快就能预售。”

实际上，这张预售证对于绿地而言太重要，2019年，绿地不仅没完成全年业绩目标，毛利率和归母净利润均在TOP10房企中垫底。

此外，绿地大量资金持有商业的配置风险进一步暴露，绿地控股2019年半年报披露的共计578个房地产开发项目项目中，纯住宅项目约为152个，其余项目基本都包含商业或办公业态。经济下行阶段，商办成了重灾区，2019年多地商办空置率上升，受商办项目拖累的绿地业绩难振，甚至被曝出陷入欠债停工、资金链骤进的困境。这一低迷表现延续至今，2020年1月，绿地单月销售额尚未过百亿，85.1亿元的成绩不仅被同梯队的保利、中海、融创远超，甚至不及阳光城、龙湖、旭辉、金科、华夏幸福等，排名滑落至18位。

有行业人士对《国际金融报》记者表示，如果绿地今年销售端不能有所突破，情况会更不乐观。

大货值的绿地海珀如能顺利入市对于绿地的现金流补充无疑是利好。

不过，记者在致电该项目售楼处时了解到，受防疫形势的因素影响，虽然预售证已经批下来，但具体开盘时间与开盘细节还在商讨中。这样的情况可能也是同期其他14个准备入市项目需要面对的。

目前，绿地项目售楼处已正常开放，提前一天预约即可登门了解情况。

同样备受关注的还有中兴路壹号项目。2016年7月，上海静安区中兴社区N070202单元332-01-A、333-01-A地块正式挂牌出让。同年8月17日，融信豪掷110.1亿元竞得该地块，以每平方米14.3万元的楼面价创下史上最贵单价地王的纪录。随后，融信出让49%股权给万科，并由万科主导后续操盘。

按照万科的规划，中兴路壹号定位中心城区国际化高品质综合社区，和其他4个综合开发项目一起作为万科上海城市计划的一部分。该项目由知名设计师理查德·罗杰斯进行建筑设计、知名设计团队Neri&Hu进行室内设计，并以内环内稀缺的小户型为卖点推出51-106平方米的房源，但受塔楼结构影响，前期流露出的户型图争议不小。据网上消息，该项目售价约13万元/平方米，总价预计在663万-1378万元之间。

此外，静安天御、外滩豪景苑和中海汇德里周边楼盘均价均接近11万元/平方米，预计入市价格不低。

外环外项目占主流

虽然，内环明星盘不少，但外环外新盘依旧是沪上新房市场的主力。

具体来看，15个新盘中，位于外环外的项目占8个，分别是颐景园江南院、同润蓝美俊庭、酩悦都会、绿城上海诚园、光明九胤、中集金地美兰城、同济晶萃和莫里斯花源。

《地产深度报道》梳理发现，8个外环外产品单价均不超过5万元/平方米，且有部分产品如浦东惠南板块的同润蓝美俊庭，奉贤蓝湾板块的绿城上海诚园项目均价为“2字”开头，入手门槛较低。

作为外环外项目，交通通常是购房者考虑的一大置业因素。记者发现，8个外环外项目中有三个项目周边2公里内有通往市区的地铁站，分别是宝山罗店板块的中集金地美兰城(距离地铁7号线美兰湖站仅200m)，松江泗泾板块的同济晶萃(距离9号线泗泾站不足1.5KM)和奉贤南桥板块的酩悦都会(距离地铁5号线奉贤新城站不足2公里)。其他的5个新盘均距离地铁站较远，需自驾或公交出行。

除了公共交通，板块潜力与未来发展也影响着购房者的选择。

颐景园江南院和绿城上海诚园位于自贸区临港新片区内，受益于去年8月的新片区人才优惠购房政策，两项目于去年内快速实现清盘。同时，2020年1月，自贸区临港新片区内再度推出三盘入市，所获认筹率均超60%，绿城上海诚园也在其中，并获得了110.34%的较高认筹率，“政策”热潮并未完全散去。

本次绿城上海诚园推出其主打的高层洋房，颐景园江南院则推出其少量别墅产品共16套，不知对购房者吸引力如何?

关键词： 上海 楼市