杭州土地热度持续不减 楼市“套利”者蜂拥而至

来源:第一财经网 2020-06-02 11:16:56

作为全国楼市典型市场的杭州,摇号买房已经成为杭州人茶余饭后讨论的重要话题。

近日,杭州一个楼盘再度成为市场的焦点。位于杭州未来科技城板块的远洋西溪公馆一次性拿到959套预售许可证。从最终报名情况看,有超过5万人参与了这个项目的认筹摇号。这意味着,项目的实际中签情况不足2%,成为目前杭州市场最火爆的楼盘之一。

第一财经记者采访获悉,上述楼盘之所以出现如此多的认筹,来源于一手房限价带来的一二手市场价格倒挂,“买到便是赚到”的套利投机者极度活跃。据悉,该楼盘项目均价为2.8万/平方米,而周边二手房价已经超过3.5万元平方米,一旦买到上述楼盘理论上每平方米就出现了至少7000元的净收益。

常年摇号的城市

作为国内房地产市场交易活跃的城市,杭州过去两年的摇号情况比比皆是。

2年前,在上海工作的安徽人吴顺芸(化名)把自己的户口落户到了杭州。由于吴顺芸是研究生毕业,按照杭州的政策可以直接落户,而落户之后就可以直接开始买房。

“考虑到在上海落户比较困难,我就把户口落在了杭州,主要还是想要买房,进行资产配置的需求。”吴顺芸告诉记者。

过去2年,吴顺芸参加了近20次摇号,每次参与摇号的楼盘基本都有“套利空间”,也就是说均存在一二手房价格倒挂现象。他参加了包括和光尘樾、梧桐郡、德信海德公园、华润幸福里等楼盘的摇号,不过均没有摇中。就在不久前,他总算摇中了一个叫源翠府的楼盘。

“主要还是投资需求,杭州落户比较方便,我们也想在一些好的城市配置资产。”吴顺芸告诉记者。

根据克而瑞数据显示,2019年,杭州十区共成交新房13万套,环比跌9.85%;同时,杭州市(不含临安)共成交8.06万套二手房,与去年同期的7.24万套相比,上涨11.33%。一二手房价格涨幅差距近20个点。这意味着,若不考虑时间差,购房者用相对便宜的价格买了一手房之后,转手在二手房市场便存在约20个点的收益。

近年来,杭州市场一直存在价格倒挂现象,让这座城市成为一个“常年摇号的城市”。此前,包括融创城、阳光城未来悦、绿城梧桐郡等楼盘,中签率均不到3%。

中原地产数据显示,杭州市区(不含富阳、临安)住宅广义库存可能达到14.8万套。从库存对应销售情况看,杭州整体市场的供应比较合理,因而给了楼市较好的经济支撑。

此外,较多的人口导入,也增加了部分的投资需求,由于杭州落户条件宽松,许多外地人都选择在杭州落户,愿意在这个城市进行资产配置。根据统计数据,杭州2019年常住新增人口位居全国第一,同比2018年新增56万人。

几万人摇号背后,每个有购房资格的人都在想办法尽量多去争取机会。

比如上述远洋西溪公馆这次推出的小户型(100平方米以下)有244套,占25%,以最小户型面积59平方米匡算,最低总价为170万不到。但这次开售分为两个组团,有两张预售证,因此也有两个报名通道:一张预售证有387套房源,如果是首套首贷购房者,项目指定银行存款验资40万,二套或者全款购房的就是80万;另一张预售证有572套房源,验资门槛首套首贷80万,二套或者全款购房是160万。

那么,如果购房者一张80万的存款证明,可以在两个通道内报名成功。按照这个验资模式估计,平均一个人验资80万的话,目前已经冻资400亿。

第一财经记者了解到,很多客户甚至通过炒房票的形式来进行“套利”。具体而言,很多有房票的客户去摇号,如果中签再把这个资格直接转手给其他人,进而获取差价。

市场交易活跃

楼市“打新”大潮汹涌,另外一方面,杭州的土地热度持续不减。根据第一财经记者统计,今年以来,杭州土地出让金已经超过1000亿大关。

杭州透明售房网数据显示,2020年一季度,杭州全市共成交60幅土地,总成交面积195.9万平方米,同比下降5.6%;成交金额490.2亿元,较去年同期增长8.1%,疫情并未对一季度的成交量造成太大影响。2020年一季度土地楼面价10895元/平方米,与去年同期的10930元/平方米基本一致。

今年4月,杭州土市再迎一波推地潮,共成功出让土地43幅,总出让面积136.1万平方米,同比增长29.3%,环比增长90.6%;总成交金额385.3亿元,同比下降0.7%,环比增长195.8%。其中23幅涉宅土地,有9幅地块竞拍至自持,“封顶”、“竞自持”等现象又重回市场,整体的溢价率上升至24.4%,创下了自去年7月“双限”政策实施以来的新高。

根据中原地产统计数据,2016年-2020年,杭州总计土地收入10301亿,位居全国第一。溢价率29.95%,在排名前十城市同样位居第一。

由于杭州2022年将举行亚运会,加上经济和基建的快速发展,杭州的前景被越来越多人看好,叠加城市较为宽松的人口政策,使得新老杭州人都不想错过分享这场城市发展的“盛宴”。

“我也想把自己的户口迁到杭州,进行一下投资,做为长三角的重点城市,杭州有产业有人口,市场还是收到欢迎。”一位广州的投资者告诉第一财经记者。

部分杭州中产加入到投资买房行列。“一些人联合买房,甚至民间的各类低成本资金通过各种渠道间接流入地产,也增加了购买力。”一位地产高管想记者分析。

中原地产首席分析师认为,房地产市场缺乏长效机制,政府限价是避免市场失控,但又不能让房地产熄火。市场涨跌应该是市场行为,限价是无奈下的政策,但如果只限价把数据弄平稳了,结果却会出现更多的乱象。

比如万人摇号,便是一二手价差带来的畸形产物。在这些“买到就赚到”的房子背后,开发商、摇号者、房屋中介等各类群体,都在里面扮演了不同的推动角色,助推市场情绪进一步加剧。

在满足房地产市场平稳发展的路径上,杭州可能还需要想更多的办法,进而来促进这个市场进一步健康稳定。

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