东莞房价再度引发关注 官方出招:严厉打击炒作房价行为

来源:南方+客户端 2020-06-08 14:08:48

东莞房价猛涨?官方回应:稳控地价房价,加大供应严打炒房

随着一份指数的发布,东莞房价再度引发关注。

近日,某房地产网站发布《62城二手房冰山指数涨幅排名(157期)》,称东莞二手房涨幅首次超过深圳,排名全国第一。随之,各类房地产中介、网络媒体纷纷转发,加以渲染炒作。

然而,南方+记者向东莞市住房和城乡建设局核实,从网签交易数据来看,最近三个月来,东莞新建商品住房、二手住房成交价格略有波动,但总体平稳。当前,东莞正在严厉打击恶意炒作、哄抬房价等扰乱市场秩序的行为。

数据说话:东莞房价猛涨了吗?

根据某房地产网站发布的“冰山指数”,东莞4月第5周二手房价格19320元,5月第5周二手房价格19911元,月环比上涨3.1%,增幅排名全国第一。并宣称今年以来东莞房价猛涨,即将进入“3万时代”。

“不知道该指数是依据什么数据算出来的,但跟我们网签系统的交易数据有很大差异。”东莞市住建局相关工作人员说。

该局提供了近三个月的二手住房网签价格数据。

 

3月至5月,东莞二手房价格有两个月环比负增长,一个月正增长。一手房5月二手房均价16402元/平方米,比3月二手房均价16541元/平方米还低。无论从总体价格水平还是价格趋势,都与该“冰山指数”存在较大差异。

南方+记者查阅该房地产网站,发现一则《冰山指数声明》。

声明中称:冰山指数不是成交均价,是我们通过自己设计的算法,对二手房市场数据(来源于网络公开数据)进行处理得到一个指数;因为数据源和算法的差异,冰山指数会和官方公布的一些数据有差异,这从统计学上来看是非常正常的。

也就是说,冰山指数反映的并非城市二手房均价。不在均价基础上计算出来的环比增幅和“全国第一”,其参考价值有多大?有待商榷。

再来分析东莞新建商品住房销售均价及涨幅。根据东莞市住建局提供的近三个月新建商品住房销售均价,统计如下图:

 

从数据可知,今年3月、4月,东莞新建商品住房销售均价环比下降,5月环比增长2.13%。总体来看,从3月到5月,东莞新建商品住房销售均价稍有增长,并未呈现出大幅上涨趋势。

读者可能会有疑惑:这似乎与自己买房看房的观感有所不同。需要说明的是,东莞确实存在某些核心地段、热门楼盘涨价较快的现象,而这些现象被各种网络媒体“局部”放大。城市中心区和各镇街,也存在冷热不均现象。

对此,某资深业内人士分析:“近期东莞局部地区房价上涨较快,突出表现在主城区等热点地区,由于土地资源紧张,住房新增供应一直较为短缺,而市场需求旺盛,加上去年以来南城、万江拍出的几宗宅地地价较高,进一步加大房价上涨压力,无论一手房还是二手房,升幅都较为明显。但从全市来看,房价呈冷热不均态势,多数镇街涨幅温和,个别镇街甚至略有下降。”

趋势分析:东莞房价将会怎样演变?

供求关系影响商品价格,这是一个常识。

东莞房价将来会怎样演变,在很大程度上,取决于将来住房的供求关系。

南方+记者梳理了近年来东莞住宅用地出让情况。如下图。

由图可知,从2016年开始,东莞住宅用地年均出让面积总体呈下降趋势。从230.67公顷的高位,下降到2019年的119.07公顷。凸显出在东莞土地开发强度逼近极限的背景下,住宅用地供应持续减少的问题,而住宅供应不足,一定程度上导致了房价的上涨。今年以来,东莞市政府不断加大住宅用地供应力度,随着东莞全面启动“拓空间”工作,推动城市更新体制机制创新、TOD开发和连片“三旧”改造等示范项目,住宅用地供应将会大幅增加。2020年,东莞市计划供应住宅用地229.62公顷,土地供应量比2019年增长接近一倍,预计新增供应商品住房逾5万套,创近年新高,全市住房供需矛盾有望得到有效缓解。

地价和房价像一对“孪生兄弟”,相互影响。分析东莞房价的趋势,也需对地价进行分析。

记者仔细梳理了近三年东莞住宅用地挂牌出让情况

 

自2017年以来,东莞强化房价地价联动机制,住宅用地严格实行限地价出让。剔除配建、自持等因素,近三年可售楼面单价稳定在11000-12000元之间,地价运行总体平稳。

相关专业人士分析,随着东莞市政府加大力度,加大住宅用地供应,协同推进稳地价稳房价稳预期,预计一手房、二手房市场价格也将趋于稳定。

官方出招:严厉打击炒作房价行为

某些网络媒体渲染东莞房价猛涨,背后是部分房地产中介、自媒体和少数业主在推波助澜。这种紧张气氛,不仅误导消费者,更会影响东莞的招商引才和发展转型。

近日,东莞市住房和城乡建设局党组书记、局长何绍田表示,坚决按照党的十九大提出的“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”的决策部署,完善住房体系,加快编制住房发展规划,加强房地产市场和土地市场联动调控,大力推动安居工程建设,多渠道满足住房困难群众的基本住房需要,促进“住有所居”“住有宜居”。对于当前房地产市场出现的乱象坚决进行重拳整治,严厉打击捂盘惜售、制造房源紧张气氛、哄抬炒作房价、抱团涨价、虚高挂牌等行为,确保东莞房地产市场的平稳健康发展。

连日来,一些顶风作案的“出头鸟”,已经受到严肃处理。

东城某小区业主委员会换届选举,公然在小区张挂多条横幅,鼓吹组织业主把二手房价从3万炒到5万。市住建局接到举报后,立即责令该小区业委会拆除横幅,并做出了严肃批评。

南城某个楼盘预计到今年9、10月份才开始预售,然而连日来,却频频传出该楼盘一房难求、房价“破四”、收“茶水费”等“风声”。市住建局立即约谈了该楼盘开发商,敦促其切实规范经营行为,采取措施遏制外围炒作,不得扰乱市场秩序。

在整治乱象的同时,接下来,东莞还将采取很多“硬措施”稳控房价:

加强新建商品住房价格指导,对项目申报价格明显高于周边同类在售项目价格或本项目前期成交价格又不能做出合理说明的,暂停核发预售许可证或暂不办理现售备案;

加强房价信息公开,在每月定期公布上月新建商品住房网签销售数据的基础上,增加发布全市及各镇街二手住房交易价格信息,进一步提高房价透明度;

密切关注二手房价异动,对二手房挂牌价明显高于近期真实成交价、或周边楼盘均价的房源,全部下架处理;

对捂盘惜售、价外加价、虚假广告、发布虚假房源、恶意哄抬房价、捏造和散布不实言论等行为,依法依规从严查处,并及时予以曝光;

金融监管部门对违规挪用各类信贷资金进入房地产市场的行为,实施常态化打击,规范银行消费贷、经营贷等的审批管理,对房贷违规行为予以处罚。

在增加土地供应、稳定地价房价、规范市场秩序的同时,东莞还将加大安居房、租赁房、人才房的建设力度,不断扩大保障范围,实现多渠道保障。

据了解,目前全市已累计筹集建设保障房、人才房(安居房)、租赁房合计约6万套。另外,截至目前招拍挂出让住宅用地已配建或计划配建人才住房(安居房)1.25万套(按平均每套90平方米计算)。即将出台的《东莞市人才安居办法(试行)》明确政府投资筹集建设人才住房的主要方式包括新供应用地建设、新供应用地项目配建、城市更新项目配建、各类存量房源盘活等4种方式,并重点突出双“10%”原则,即原则上要求新供应用地项目、政府主导类城市更新项目配建比例不少于10%的安居房,用于人才住房等用途,以加快人才住房房源筹集。

同时,完善以公共租赁住房为主体,覆盖本市中低收入住房困难家庭并惠及外来务工人员的住房保障体系。在保障本市中低收入住房困难家庭的基础上,逐步加大外来务工人员和城市公交司机、环卫工人等住房困难群体的住房保障力度,规范保障性住房的运营管理,推进住房保障货币化改革,建立以“货币补贴为主、实物保障为辅”的保障方式,尽可能扩大新就业职工、外来务工人员的住房保障受益面。构建起多层次、全覆盖的住房保障体系,保障群众住有所居,为“湾区都市、品质东莞”建设进一步夯实基础。

(记者 吴擒虎)

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