近日，随着不少新盘新品上市亮相，楼市的产品供应又出现微妙变化。可以看到，不少项目加大了四房的配置，市场上从90多㎡的四房到200多㎡的四房均有选择，四房成为面积跨度最大、变化最多的户型。

增城新盘合景泰富·臻湖誉园近日正式亮相，作为一个纯改善型定位的项目，其主推建筑面积约123~210㎡四房大户型，在同一个项目中，不同面积的四房齐聚。而亚运城新推出的天逸组团，同时有130多㎡四房和160多㎡四房可以选择，位于白云区的龙湖天钜也同时配置有101㎡和122㎡的四房。事实上，在同一个项目中，不同面积段，针对不同置业人群的四房选择增多正成为市场供应的新变化。

四房设计优劣判断

看功能和空间尺度

可以看到，随着购房消费观念的不断升级，在改善需求增加的推动下，现阶段市场上中间面积段住宅产品更为畅销。以2019年的统计来看，CRIC重点监测的126个城市各面积段成交套数占比数据显示，100~140㎡面积段产品合计占比近五成，占据绝对成交主力地位，其中100~120㎡占比最大，约26.7%，最受购房者青睐。90~160㎡各面积段成交占比与2018年相比全部回升，特别是主力面积段100~120㎡和120~140㎡产品同比涨幅最为明显，而其他90㎡以下小面积段和160㎡以上大面积段产品占比则有回落，尤其是80~90㎡下降最快。从2019年普通住宅各户型成交占比分布情况来看，市场整体购房主力需求已由二、三房向三、四房转变，其中又以100~140㎡三房和120~160㎡四房最受购房者欢迎。热销面积段120~140㎡同比则大涨4.5个百分点，此外100㎡以下四房占比也有小幅增长。2020年以来，普通住宅市场中三房产品继续稳居成交主力，与此同时在购房消费理念升级追求舒适化以及生育政策放开二孩家庭持续增多的影响下，四房成交比重有望继续保持较快增长。

正是在家庭结构以及消费习惯的变化影响下，楼市供应格局也相应进行了调整。不过，同样是四房，只是空间尺度大一点，就多出几十平方米，价格更是高出数十万元甚至上百万元，能让人感觉物超所值吗?该如何评判四房设计的优劣呢?

碧桂园广清区域设计管理副总监曾政对记者表示，从目前市场上四房的设计来看，主要根据面积和功能分为刚需型四房、改善型四房和舒适型四房。不管是什么类别，要确保的是各功能空间的功能要到位，而且室内空间每个区域的尺度必须都要有所保证。在设计中会根据项目定位不同，区域不同来确定不同的设计要素。比如115㎡以下面积偏小的四房，主要针对对价格比较敏感的购房者，他们因为家庭结构对于房间数量和空间功能有要求，因此尽量控制面积以达到控制总价的目的，同时赠送附加值，比如飘窗和阳台的空间来扩大室内空间。这类紧凑型四房，在设计的时候多采用南北竖厅或横厅，并保证房间尺度不影响基本生活，主卧一般保证在10㎡以上，并可以配置衣帽间，做成带卫生间的套房，次卧在七八㎡左右，厨房的操作面净长保证在3米以上，事实上，南北对流的板式楼比较难以做到这种紧凑型四房设计。

120~140㎡左右的四房主要是改善型四房，针对的是二次置业的购房者，160㎡以上的则是舒适型四房，对内部空间尺度和功能需求要求比较高。设计中更讲究私密性，保证没有噪音、视线对视等干扰，室内空间保证家庭成员的私密空间，动静分区，尽量做到四开间均朝南。紧凑型四房可能出现三梯六户，改善型尤其是舒适型四房则可能是三梯三户或两户，保证了入户的舒适感，公共区域的高端和舒适。室内空间功能部分可能区别不大，但尺度更大。包括收纳空间更加充足，卫生间、厨房的配置可以更加齐全精致，功能更加合理。比如主人衣帽间可以更大，卧室也可以设计成多个套房。

全生命周期设计是趋势

入户、阳台空间深入开发

对于未来四房的创新发展方向，曾政表示，改善客户的家庭结构一般为二孩家庭或者三代同堂家庭，但家庭在不同阶段对于产品的功能需求有很大不同，所以在户型空间上，很多项目都会强调空间的可变性和灵活性，针对家庭二人、三人及多人不同空间需求的全生命周期设计，将会是创新的方向，也是目前不少房企正在研究和深挖的方向。

家庭核心区或多功能空间的概念开始流行，更强调家人之间的互动、情感交流，因此会在户型中预留开敞的多功能空间，灵活可变。从今年市场反馈的大户型的去化数据来看，是比较乐观的。未来在设计上，会更注重一些细节空间的功能开发。比如除了大面宽，四房户型越来越多超长阳台设计。将客厅和卧室的阳台打通，面积更大了，采光和景观视野会更出彩，而且也可以形成更宽阔的活动空间。在阳台空间还可以进行绿色环保的功能开发。在入户空间，强调私密，如何做到不受干扰、更健康成为越来越受重视的设计。其中，玄关要实现的功能除了优化入户动线、保护隐私以外，增加收纳空间也是很重要的一点。

四房初阶

90~110㎡四房：多利用灵动空间 保证功能空间

面积最小的四房能达到多少?80多㎡就可以做到四房。珠江花城、品实云湖花城同等面积多一房的设计，实现84~86㎡设计成四房，可以看到，这样的户型实际是“3+1”设计，通过阳台等灵动空间，实现多一个房，整体非常紧凑，尤其是增加的房间，但功能齐全。100~110㎡左右四房发挥空间更大一些，龙湖天钜101㎡的户型，设计成四房两厅两卫，主卧还能拥有奢阔的衣帽间，这是白云新城目前在售唯一的100㎡左右4房的平层户型。同样是利用阳台灵活空间，可根据需要调整空间功能。

值得关注的是，在这一面积段，有不少采用复式设计的四房，总面积可以控制得更小，但是比平层的使用空间更大。比如香江天赋98㎡的复式四房，上下层高均为3米，户内设置有多功能房作为百变空间，可用作书房、茶室、婴儿房等。

作为入门级的四房，四房的功能是最受看重的，但并不是面积越小越成功，初阶四房的功力体现在对灵活空间的利用，购房要特别注意房间的尺寸，是否可摆放得下大床，是否有足够的收纳空间。

四房中阶

120~140㎡四房：功能型改善空间尺度要求高

120多㎡的户型以往多设计成为大三房，随着二孩家庭的增加，改善型买家对于活动空间和卧室数量的要求增加，120~130㎡的四房成为其最心仪的户型。以亚运城130多㎡的四房来看，拥有连接客厅和卧室的超长阳台，玄关处的收纳空间设计充足，主卧宽敞舒适，厨房U形设计操作动线更加合理。

改善型升级版四房中，140多㎡面积段相对分布更广。位于南沙灵山岛的广州柳岸晓风，其约141㎡四房单位，可以做到客厅、景观阳台和包括主人房在内的三房房间均朝南，而且景观阳台长度足够，除了可以从客厅走出阳台看景外，其中一间次卧亦有推拉门可以走出阳台。

位于黄埔科学城板块的龙湖首开云峰原著，其约143㎡四房单位，拥有约13.6米的超大面宽，可形成良好的南北对流效果。景观阳台长约6米，同样通过推拉门的设计，让业主从其中一个卧室，亦能直接走出景观阳台赏景。主人房套间内则有南向大型景观飘窗，又是一个“看得见风景的房间”。

购买改善型四房通常处于三代同堂的居住状态，对于房间的适老性和相互私密性有要求，在满足功能性的前提下，追求舒适性，对细节的要求度更高。同等面积双套房设计、更大的厨卫空间往往更受青睐。

四房高阶

160㎡以上四房：除了舒适设计必有优越资源

140多㎡一直以来是经典的四房设计面积段，不过随着需求升级，目前更高阶的四房配置以160㎡以上的户型为主，部分可达到200甚至300㎡。

如果说，140多㎡四房单位，是在实用性和舒适度之间，达成了比较好平衡的话，那么160㎡以上的大四房甚至大五房单位，追求的是更极致的空间、尺度、景观和舒适。比如，颐德尚湾约188㎡大平层单位户型最大的亮点是拥有L形约7.6米开间的大面积景观阳台，不管从客厅走出去，还是从书房望出去，都能欣赏到广州难得的海景。而主卧室和次卧也都正面朝南，在房间内亦能享受阳光海景。功能方面也很强大，主卧和次卧均是带独立洗手间的套间设计，主卧除了有独立洗手间外，更有可以使用整面墙的衣帽间和梳妆台，深得主人欢心。

160平方米以上的大户景观单位，对于绝大多数置业者来说确实无法一步到位，但是这种产品在那里，就意味着更多的可能性、更多元的美好。(文/图：广州日报全媒体记者 刘丽琴 陈白帆)

关键词： 广州四房