存量时代卖房子需转换思路 私募股权投资基金的“退”

来源:中国基金报 2020-07-07 15:33:10

2015年,投行“老司机”王焕毅然转身投入到PE股权行业,转行前他就明白:“做投行和做股权投资完全不一样,最重要的是判断逻辑上的变化。”入行后,经历过“市场资金汹涌,标的难抢”,“一二级市场价格倒挂”,度过了私募股权投资基金的“易”与“不易”之后,王焕更懂得这个行业的“进”与“退”。

房地产存量时代的“进”

十年前开发商只要能拿到地就肯定能赚钱,甚至捂一些地,不用开发也可以赚到钱。

但是现在钱没有那么好赚了,“降低成本”、“打造特色产品线”、“提供个性化定制和增值服务”等口号甚嚣尘上,但这些如何做?怎样增加运营能力?王焕认为,还是要布局股权投资这个赛道,投一些能给地产做赋能、能给一些商办和住宅提供服务的公司,例如优客工场等。

简而言之,存量时代,卖房子不挣钱,要转换思路,充分利用地产商所拥有的平台,比如既定客群产生的新流量与价值,来运营资产。

显然,这一看法得到了大多数业内人士的认同。近年来,不少餐饮、服装、教育等混杂在一起的商业中心变身为各具特色的教育城、医疗城、美食城等。

对于王焕而言,他更看好轻资产运营模式下的共享办公赛道。

“在2015年我们就投资了优客工场,因为有需求推动,所以共享办公赛道还是我们很看好的。现在共享办公基本是‘二房东’业务,但未来共享办公应该更专注做轻资产运营,帮业主做优化提高出租率的同时,还要为入驻的企业主提供服务,不仅是减少成本消耗、做到拎包入住,还要做到后续的企业服务、甚至是To C的服务,这才是共享办公更安全或者更好的方向。”王焕认为,与全球知名的共享办公品牌WeWork到处“跑马圈地”重金租下物业的模式不同,优客工场很多做的都是轻资产运营(即业主提供物业并承担大部分的前期投入,优客工场主要输出品牌服务,并提供空间设计、建造以及管理服务,最终利润分成),不仅减轻了租金的困扰,更在规模化成长的过程中打造了自己特有的品牌IP。

私募股权投资基金的“退”

从投行转而做股权投资,王焕的思维发生了很大的改变:最重要的变化是判断逻辑上的变化。作为一个投行人,只需要判断一个企业在两年内是否能上市,但做投资人,要判断出这个企业是否在一个好的赛道里面?它在好的赛道里面是否真的能跑出来?跑出来以后它能不能按稳定的模式走下去?

例如,当年同时看了共享办公和长租公寓两个赛道的很多项目,他最终还是决定投资共享办公这个赛道。最主要的原因,不仅是对项目创始人的信任,更是对重资产、轻运营模式下盈利能力的担忧。

经过一年的讨论,鸿坤亿润投资决定把自己旗下的私募股权投资基金分成两部分,一部分作为母基金,投向一些有产业背景的GP;一部分做直投,但围绕自己的地产主业,专注于自己熟悉的领域进行投资,除了上面的地产服务运营商之外,还有就是5G、AI、大数据应用,例如建筑智能科技化等。

王焕认为,这样既不会错过风口,又可以利用自己的地产平台为所投的项目赋能。

另外,王焕似乎更加“挑剔”了,近期正在对外募集二期基金,他表示,只想和志同道合的产业资本一起,紧紧围绕地产智能化这个赛道孵化出能颠覆产业的伟大公司。

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