老旧小区综合整治得分为91.9 老旧小区改造面临通病怎么办?

来源:北京晚报 2020-07-15 16:14:57

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北京市老旧小区共有2711个,涉及住宅楼1.48万栋、1.41亿平方米,居民197万户。截至2019年底,完成改造住宅楼395栋,受益居民3.8万户。政府部门在推进老旧小区综合整治工作中,逐步实现由“政府端菜”向“居民点菜”的转变。

第三方机构服务满意度调查显示,老旧小区综合整治得分为91.9。

旧房换新颜,是不少老旧小区居民的愿望。不久前,北京市住建委公布了今年第一批老旧小区综合整治项目名单,覆盖东城、西城、朝阳、海淀等区共计153个项目,涉及改造楼栋数998栋。老旧小区改造往往存在房屋产权复杂、改造后长效运营机制欠缺等“通病”。为了让老旧小区改造后“常葆青春”,市政协进行了3个多月的走访并开展协商议政,来自各专业领域的委员们为老旧小区改造开出了不少“良方”。

■病症 改完才4年 上下水出问题

■解药 要变被动维修为主动维护

“改造完才4年,我们单元厨房的上下水管线就出了问题,三户因为管道渗水出现了墙壁发霉的情况。”一位居住在已完成老旧小区改造社区的居民说,改造后除了硬件有些改善外,别的仿佛又回到了从前,物业费依旧不交,也就没有专业的物业管理,粉刷一新的楼门楼道又贴上了小广告,“一年新、两年旧、三年再回头”。

如何建立老旧小区长效可持续运营机制?市政协委员、怡海集团董事局主席王绯玲建议,老旧小区改造应引入物业前置机制,让“管理+服务”双轨运行,在建设前就把居民居住、生活所需提前进行规划。

市政协委员、北京市城市规划设计研究院教授级高工许槟也认为,老旧小区改造应建立基于城市更新理念下的改造新模式,要从小区单体改造中走出来,与分区规划相衔接,与街区控规相融合,按照更新织补和修复城市公共空间的理念来进行,这样不仅满足小区内改造提升的要求,更与区域和街区总体提升相结合。

那么如何让老旧小区完成改造后“常葆青春”呢?市政协委员、北京市住宅建筑设计研究院有限公司总经理钱嘉宏建议,变“被动”维修为“主动”维护,建立全市住房预防性维修、维护机制,实现老旧小区全周期管理。

钱嘉宏说,在走访过程中确实发现有老旧小区改造后没几年又变回“老旧小区”的问题,目前的改造政策大多侧重在“改造中”环节,少量在“改造前”,极少涉及“改造后”,而老旧小区改造后的使用时间占据了住宅小区全生命周期的绝大部分。

“建立住房预防性维修、维护机制是国际上比较成熟的做法,比如日本物业管理有相应规定,下水道一年必须使用高压清洗装置全部疏通一次,屋顶的防漏系统5年补修一次,10年大修一次,电梯3个月检查一次,15年更换一次……不是出现问题才去修理,而是完全按照预先制定的房屋维修计划进行预防性维修、维护,在这种机制下日本许多实际使用50多年的建筑仍和新建建筑一样,无论是外观还是设备管道都保持很好的使用功能。”钱嘉宏说,应结合北京市物业管理条例发布实施,建立全市住房预防性维修、维护机制,制定住宅小区全周期的预防性维修、维护管理细则,变“被动”维修为“主动”维护,使老旧小区改造后的成果保持可持续性。

■病症 产权单位乱 干啥都不赶趟

■解药 建信息平台明确管理边界

“我们小区只有3栋楼,却分属3个产权单位,干什么事都赶不上趟!”一位老旧小区居民说,楼顶平改坡的时候,因为产权单位意见不一,到现在楼顶还是平的,下雨就漏,加装电梯也没跟上趟。

市政协委员们走访发现,许多老旧小区产权性质多样,甚至同一栋楼就涉及多家不同属性的产权单位。委员们建议市委、市政府在更高层面加强政策统筹和实施力度的协调,出台指导意见,加速推进老旧小区改造。

市政协委员、北京市雍泽律师事务所主任王涛说,如果不能以产权方为责任主体推进实施老旧小区的改造更新工作,老旧小区即便完成了改造,改造后的长效管理维护机制也无法建立,公共区域权责不清,管理主体依然缺失,有问题也依然都推给政府。

王涛建议,通过完善数据信息平台和共享机制,细致梳理老旧小区的原产权单位情况,厘清老旧小区共有部分的物权变迁、老旧小区共有或共用物业权属及其运营情况,在摸清台账的基础上明确供水、供电、绿化、照明、修缮、维护等职能与管理边界,压实产权单位法定职责。

■病症 配套资金少 改造没有钱

■解药 “肥瘦搭配”拓宽融资渠道

走访中委员们还发现,老旧小区或多或少都存在着产权单位灭失或拿不出配套资金的情况,而小区住户经过多年变动,早已不是同属于单个单位的职工。目前,老旧小区综合整治主要依靠财政资金,尚缺乏吸引社会资本进入的可持续性政策机制,难以满足改造的巨大资金需求。

委员们建议,可将区域内多个老旧小区采用“肥瘦搭配”进行打包统筹规划,拓展更多的增值空间,最大限度激发社会资本参与的热情,以腾出财政资金重点解决那些分散的、社会资本难以进入的小区改造。此外,还可以针对老旧小区设立公共维修基金专项机制。以《北京市住宅专项维修资金管理办法》为基础,针对老旧小区历史遗留问题,住房维修资金未建立的情况,按照解决历史欠账的原则,制定财政和产权单位一次性投入、房改房上市交易按比例缴纳等方案。

市政协委员、北京市建筑工程研究院有限责任公司科研管理部部长罗爱武说,在建立老旧小区改造资金筹措机制时应把业主责任体现在费用分担上,否则囿于产权单位资金问题,存在安全隐患的危旧房屋将无法得到修缮。今年不少省市都修改了住房公积金提取办法,居民可按要求在老旧小区改造和加装电梯时支取个人账户内余额,北京也可通过政策调整在资金上支持和推进老旧小区改造。

补白

应培育共建意识

部分居民对自家以外的公共环境不关心,“共建家园”意识淡漠。

市政协委员、石景山区信访办综合办公室主任杨朝霞呼吁,应建立“共建家园”的宣传教育机制,引导居民积极参与到社区共建、共治、共享中。具体实施上,可以由社区党委牵头,搭建由业委会(物管会)、物业服务企业、居民代表、产权单位代表等多方参加的党建联席会,把各种资源力量整合起来,针对问题商讨解决方案。本报记者 孙颖

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