深圳715加强楼市限购令 这次房价还会大涨吗?

来源:安家番外 2020-07-20 15:35:11

笔者有朋友在深圳做房地产销售,和我们当时迎接北京2017年317政策一样,其实提前在房中介圈子里是有一些风声的,深圳也不例外。7月初以来,他们也赶紧帮已经签署交易合同的客户紧锣密鼓地打印网签合同,以应对随时可能出现的房产政策。伴随着最热的715深圳调控令,深圳极速上涨的房价总算是刹住了车。

把细则仔仔细细研究可一遍不难发现,这一波深圳限制政策,走的完全是北京的老路子嘛!

主要从5个进行调控:

第一,购房资格方面,要求本市落户满3年且连续缴纳36个月个税或社保。

不知道大家注意到没,早在2020年3月份深圳开始的人才落户计划,说实话门槛非常低,35周岁以内的大专学历,交满6个月社保可以直接落户。作为一名刚刚落户天津的本科生,对比在历时3个月各种递资料转档案后终于落户天津成功,我感觉受到了莫大的侮辱,好歹深圳也算是一线城市,这落户不要太简单。

据悉,深圳常住人口有2000万,而2019年深圳的净增人口达到了41.22万,而人才引进的人口数量预计在28万左右!28万什么概念!一个萝卜一个坑,人才来了就会考虑居住,考虑买房,所以每个城市放开人才落户后短期内必然会出现房价的攀升。

深圳作为成熟的一线城市,土地基本上已经被占用,能用来新建居住房屋的地方不够,库存不足,供小于求,市场规律下也必然涨价。而限购为何在人才引进后的4个月之后才出台,笔者真真有个大大的问号。

第二,夫妻离异后三年内买房按照离异前套数计算。这个好理解,自然是为了避免假离婚假结婚买房。之前我曾见客户操作过,在限购令下想要拥有更多的购房指标,或者找一个当地户口的结婚,买完房后再离婚。或者,夫妻两个把房产过户到一个人名下,离异后,无房一方腾出指标买房,买完再复婚。然后再更名,再离异,再买房,再复婚,如此循环,只要有实力,买多少套都行。

这个明面上没人会说,却是买房圈子里近乎人人皆知的潜规则。这种暗箱操作,严重的钻了政策漏洞,故而长久以来炒房状况很难遏制,似乎总是“上有政策,下有对策”。更可气的是,经济实力越强,可能胆子越大,越敢这样做,更是催生了一波帮忙找单身本地人办理假结婚假离婚的介绍机构。这下好了,至少在一定程度上加大了假结婚假离婚的难度,希望能够扼杀掉一部分投机倒把的购房人。

第三,是关于贷款成数的变化,规定如下:

1. 无房无贷最低30%首付;2.无房有贷,购买普通住宅最低50%首付,非普通住宅最低60%首付;3.有房有贷,购买普通住宅最低70%首付,非普通住宅最低80%首付。差别化贷款政策,第一类是刚需客户,没有买过房,没有用过贷款,第二类是已经用过贷款,一般见于置换客户较多,首付比第一类已经高了20%-30%,一套300万的房子,首付多出来了60-90万。这就是我为什么建议您第一次贷款买房一定要慎重,在自身力所能及范围内应多贷,同样首付情况下可以选择标的额大一些的房子,争取一次到位,省掉后期置换的麻烦。千万要注意力所能及哦,首付能力够,还款能力够,否则就会变成我之前那篇文章里说的,《房贷为什么让穷人更穷》,感兴趣的小伙伴可以翻阅历史文章。

第四,一个是要提高指导价,第二是转让增值税的免征从2年调整到5年。

关于提高指导价,是因为二手房交易行业里存在另一个潜规则,合同是双份的,一份是买卖双方按照房价签订的成交合同,另一份是建委备案的网签合同。网签合同价是按照当地小区的指导价来计算的,也是后面缴税的计税价格。比如房源成交价格为90平600万,建委规定该小区的指导单价为3万,那么网签合同价是270万,按照270万乘以税率来计税。要调高的就是指导单价(文中的3万),意味着同样的房源政策后税费要多交了。这个对于房价的影响要另外分析,主要是政府的收入会有所增加,而且固定的,隔了几年,随着房价的上涨,指导价固定的按例都要调整。

关于转让增值税免征期限从2年调整到5年,意图即为鼓励业主把房源留到5年后再卖,因为税费虽然为客户承担,但羊毛出在羊身上,税费低了,业主实收房价也多。

最后一项,是非普标准的提高。套内大于120平或房本面积大于144平米,或成交价高于750万都属于豪宅。按照非普通住宅来计算,这个影响的较多,比如对于客户的首付成数,以及税费计算方式。非普通住宅的贷款少,税费高,变相加剧了该类房源的购买成本和持有成本,对于炒房客来说能否知难而退是个待商榷的点。

其实本质上这些政策只是暂时限制了房子的流通,对于客户来说买房没资格,对于业主来说持有5年可以多卖一些钱,最终导致的结果就是成交量暂时冷却了,房价涨势得到了遏制。但实际上,供求关系本质并没有解决,深圳和其他城市一样,依然存在房源少而客户多的问题。

像我们买春运火车票,虽然黄牛很可恨,国家在极力的打击黄牛,但是如果不增加春运的火车列数,不开通高铁,火车票将仍然一票难求,不解决根本问题。伴随着城市化进程的加快,城市因医疗教育就业等的得天独厚资源优势,越来越多的人选择在城市生活,而房子作为中国传统观念里家的属性,需求只会越来越大。短暂的压制短期内限制了房价,而建立长足有效的房地产保障结构,租售并举,加快推进房地产税的实施,才有可能根本上解决居住问题。

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