315晚会曝光万科精装房问题 漏得像‘水帘洞’

来源:明源地产研究院 2020-07-20 15:38:08

前天晚上,姗姗来迟的央视315晚会报道称:“2018年11月,广州万科尚城业主验房时,发现最先收房的201户中,竟有146户出现漏水情况。精装修费高达每平米10000元至13000元的房子,漏得像‘水帘洞’。”

对此万科回应称“截至2019年6月30日,该问题已经整改完毕……感谢媒体和公众的监督与批评!”

万科是很多房企心中的标杆,其品牌形象之前一直都不错,但是近2年,类似的维权纠纷却屡见不鲜。

其实,不止万科,近两年爆出质量问题的房企,可以拉一个长长的名单。

近2年的维权事件,为什么会比之前多?为什么之前表现不错的一些标杆房企,近2年也出了问题?明源君认为主要有以下3方面的原因。

房企层面

扩张太快,管理不过来进人太多,教育不过来

近2年,地产行业整体规模横盘,可排名靠前的几十强,仍然在快速扩张。

这种快速扩张就会带来以下一些问题;

1.项目太多,在管理模式没有大的进化之前,难免出问题

以万科为例,其同时在建、在售的项目,就超过800个。

10个、100个、1000个项目,在管理上应该是有本质不同的。

可房企的管理模式,近几年虽然有各种各样的小进步小改动,但并没有大的进化。

这样一来,即使根据概率计算,同一家房企出问题的可能也会大大增加。

2.收购了自己并不了解的项目或者团队

地产行业整体横盘,巨头们的扩张,很多就是靠收并购。

如果收购的项目,已经建设一半了,那么它之前埋下的质量隐患,收购方就要买单。

如果收购的是一家小房企,其原来的团队很大一部分也是要保留的,这些人到底在想什么,能力如何,要干一两个项目才知道,这样就有了很多“试错成本”。

3.发展太快,能力、经验不够的员工,被放到了重要的位置上

有的房企几年就翻了几倍,管培生很快升中层,销售员几年变项目总的情况都常见。

当然,不排除一些人能力进步确实很快。但这其中肯定有一些是德不配位、拔苗助长的。他们被放到关键位置上,项目质量当然会出问题。

4.扩张到自己不熟悉的区域,产品线水土不服

如果进入自己完全不熟悉的新区域,又不想从0开始打造产品线,而是试图复制之前的产品线,就很容易出问题。

不同区域的气候、控规、客户习惯都不一样,在这里没问题的产品,换个地方可能会出问题。

5.扩张太快,企业文化被稀释,甚至被抛弃

应该说,真正的精品,除了靠管理之外,还要靠文化。如果企业里每个员工都有一颗做精品的心,项目质量是不会差的。

可是一些房企,扩张太快,一个部门新员工远多于老员工,这样一来,很有可能不是新员工被老员工同化,而是老员工被新员工同化。

长此以往,赖以生存的企业精品文化,也就被稀释乃至荡然无存了。

政策层面

限价之下,房企能力差距显现

限价令出现之前,地产行业有2个赚钱逻辑:

(1)快周转,打造高性价比的项目,这个类似于薄利多销。

(2)多花钱做精品,打造高品质的项目,赚取高溢价。

现在,在限价特别严的城市,2这种赚钱逻辑就不成立了,就只剩下1。

这样就出现了以下一些问题:

1.前期准备不足,周转太“快”就会出问题

有能力的房企,往往是在拿地之前,就已经开始设计、规划相关地块,甚至确定施工单位了,拿地当天,直接开进去就开始施工了。

不过,要做到这一点,要么是和地方政府沟通特别顺畅;要么是对该城市所有在售地块都做了研究,而且和总包无缝对接。

可有的房企,在拿地之前并没有下任何功夫,拿地之后,才开始想着要快周转。这样一来,就只能压缩工期,赶工赶得太快,当然会出问题。

2.成本力不足,想在有限的利润空间里盈利,只能牺牲质量

比较温和的限价,是根据房屋造价,加上一定的利润率,定一个价格。

可有的地方的限价,是在卖地的时候,连以后房子的销售价格一起确定了的;还有的地方,根据之前市场价确定限价。

这两种限价,房企就只能到“成本----限价”之间的有限空间里去找利润。

信用等级高而财务成本低、采购量特别大而采购成本低,有这样的成本力的房企,也许能从“正常成本----限价”之间有限的空间里找到利润。

可成本力不足的房企,无论如何计算,都找不到利润,有的就会降低建造、装修标准以降低成本,这样一来,出现质量问题的可能就很大。

3.灰色地带,双方无法达成共识

有的项目,卖毛坯房赚钱太少不甘心,于是就搭售精装修。

造价1500/平方的装修,可能卖6000/平方。

如果该项目比较稀缺,或者当地供应不足,很多客户还是会连房子带装修一起买下。

可是等到收房的时候,客户如果非要按6000/平方的标准来要求装修质量,那一定会有很多问题。

市场层面

房价涨得越来越慢了客户口味越来越高了

之前房价涨得很快,买房到收房的1、2年里,房价涨30%、50%,乃至翻一番的都有。

在这种情况下,收房的业主高兴都来不及,哪里会想到维权。房子哪里有点不如意,自己就花钱修了。

近2年,史上最严调控下,房价整体横盘,涨也不会涨太多,客户越来越看重房子本身质量,维权的就多了。

此外,根据调查,改善客户已经取代刚需客户,成为买房的主流人群。

刚需客户没有买过房,经验不足,有些问题看不出来,或者不在意;改善客户都买过一套乃至几套房了,很有经验,发现问题很快,维权稳、准、狠。

刚需客户看房,从没有房子到有房子的喜悦,掩盖了很多问题;改善客户本来就是要换更好的房子,如果新房子某些地方还不如老房子,他们就会非常不满。

小结

目前,除了个别城市,大部分城市供需都逐渐平衡,未来甚至有可能倒转。

C端时代来临之后,客户将有充分的选择权。哪家房企一个项目出问题,可能就会影响多个项目的销售。

房企这个时候,只有量力而行,宁可扩张慢一点、少做项目,也不要犯大的错误。

最后,明源君想说,用制度去控制质量,远没有用文化去控制质量的效果好。同样的造价,在不同的企业,就是可以做出不一样的质量。

牺牲房屋质量赚快钱的房企,早晚会出问题。

人人都想做精品的房企,一定可以走得更远,发展得更好!这是一条长线,但一定可以变现。(作者:明源地产研究院 天风)

标签:万科精装房

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