为什么国家要用LPR代替原来的基准利率?

来源:九江日报 2020-07-28 15:00:59

自2020年3月1日执行LPR政策后,四个月过去了,广大房贷者们依然还在争论LPR和固定利率哪个更好?大部分人依然不明白什么是“根据基准利率浮动”、什么是“根据LPR浮动”,有的人下结论,原利率低于4%的就选固定,高于4%就选LPR;更有少部分人说:“银行建议啥,反着来就行了”。林林总总,千奇百怪。我也是很疑惑,大部分文章都在试图分析哪个选项更好,但是最基础的问题却很少人去关注,为什么国家要用LPR代替原来的基准利率?

如果你不懂LPR到底是什么,我先简单归纳几个要点,让你轻松看懂。首先,你要和银行重签房贷合同,固定利率或LPR浮动利率,二选一,只能选一次。然后,2020年3月1日至2020年8月31日期间进行选择。其次,如果你选择了固定利率,房贷利率以后既不会涨、也不会降,将保持不变;如果你选择了LPR浮动利率,你只需要记住,此次改革参照的LPR是2019年12月的4.8%就行了。最后,公积金贷款与本次调整没关系。

我也试着用自己的思路和理解,介绍和分析下关于LPR以及老的商贷利率是否换为LPR还是固定利率的问题。

2020年以前的房贷,必须要转换吗?

中国人民银行公告〔2019〕第30号,该内容指出,存量浮动利率(以基准利率上下浮动定价的利率)仅两种转换选择。分别为LPR,即以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值)和固定利率。

所有2020年前以基准利率上下浮的定价利率,也就是2020年以前的老商贷利率,都将面临转换。除非房贷处于最后一个重定价周期,便可不转换,也就是商贷是最后一年还款期的可不转换。老商贷转换只能二选一,即只能转为LPR或固定利率。只能转换一次,之后不得再次转换。

LPR还是固定利率,它们怎么计算?

在介绍LPR和固定利率哪个划算之前,我先列举出来老商贷利率的计算方法,相信大家都很熟悉了。再一步一步介绍,LPR怎么计算、LPR和固定利率在哪种情况下哪种更划算。

以基准利率上下浮的老商贷利率,怎么计算?以基准利率上下浮的老商贷利率计算:老商贷利率=基准利率×(1+上下浮百分比),参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款,银行根据市场和政策情况,在基准利率的基础上上浮或打折。如果基准利率改变,房贷利率就随之改变,而上下浮百分比是合同期内不变的。

若老商贷利率转换为LPR,转换开始的第一年,新利率=原合同老商贷利率。第一个重定价日起,也就是转换后的第二年起,新利率=重定价日最近一月的LPR+加点。

转换开始的第一年内利率和以基准利率上下浮的老贷款利率相等。银行会和客户约定,以LPR为定价基础的房贷利率每隔多长周期重新计算一次(利率重定价周期),并指出周期最短为1年。简单来说,虽然LPR每个月都更新公布一次,但你的房贷利率不会每个月都计算一次。就算LPR每月都变,等额本息的也不会每月月供都变。它是在你和银行约定的重定价周期内保持一个固定的LPR房贷利率,在每个重定价日计算一次,就决定了一个重定价周期内的房贷利率,在每个周期内,固定不变。

转换后第二个周期起(第一个重定价日起),之后的每一个新周期一开始,每一个利率重定价日,需计算这个周期内的房贷利率(LPR+加点),其中的LPR值为最近一个月相应期限的LPR值。

老商贷利率若转换为固定利率,怎么算?固定利率是指,存贷款利率在贷款合同存续期间或存单存期内,执行固定不变的利率,不依市场利率的变化而调整。

LPR和固定利率,谁划算?

这个问题也是我一直想确定的问题,也是我梳理出这篇文章的原因。在这个问题上,大部分相关领域的大V和新闻信息,说的是转换为LPR更划算。我觉得论点论据也有道理,我也相信,但我思想里的保守总在作祟,会不会今后LPR又增高呢?我认为哪个划算的本质,就是在“赌”LPR会不会降。只要LPR今后降到4.8%以下,转换为LPR就是划算的,否则固定利率划算。那灵魂拷问就是,LPR今后长远来看,会比4.8%低吗?这里有两种说法,一种是认为转换为LPR更划算,一种是持观望状态。

第一种:认为LPR更划算的。这段时间网上查这类的说法,不少大V和知乎答者认为转LPR更划算,相信LPR会降低,我梳理了他们的几个主要原因:

首先,2019年11月21日中国人民银行原行长周小川在创新经济论坛上表示,“实际上我们中国还是可以尽量避免快速地进入到这个负利率时代,如果能够管理好微观货币政策,可以不用那么依赖非常规的货币政策。”这话意味着进入负利率时代是一个趋势,但是尽量避免快速进入负利率时代。

其次,纵观我国的贷款基准利走势可以看到,我国20年来的整体贷款利率是下降趋势的。

最后,纵观国外,欧洲央行基准利率也是下降的,甚至有零利率和负利率的出现。也就是说,在大概率利率下降的趋势下,选择LPR会更划算。

第二种:持观望状态的。在这里,我也并不敢直接建议您选择LPR。因为同样面临转换的我,中肯地说,未来LPR是否会下降、是否会低于4.8%?没人能给出一个完全肯定的答案。

首先,我认为LPR能降到零利率或者降得很夸张的可能性不大,再者,中国人的爱房之心大家都深有体会,LPR真降太多,会不会刺激楼市全面抢房?

其次,中国人民银行副行长刘国强在2019年8月20日召开的国务院政策例行吹风会上透露,新的LPR形成机制并不会使房贷利率下降,“房住不炒”的定位不能偏离。这个新闻信息也呼应了我这保守的一面。至少目前政策多次强调的是“房子是用来住的,不是用来炒的”,降太多刺激楼市,就偏离了“房住不炒”的定位。那今后的10年20年利率会怎么,没人能一定打包票一定会这样或者那样。

最后说点建议:

对于老商贷利率4.9%还上浮的朋友来说,按概率和趋势来看,贷款利率是下降的,利率保持下降的趋势概率更大,那么选择LPR利率能划算点的概率原则上也更大些。原本上浮的利率,大多也觉得没占着便宜,只要能降一点,也是更好的。

对于老商贷利率4.9%还打折的朋友来说,本身利率就是划算的,并且央行规定今后LPR房贷利率再也不可能打折了,拿着已经占便宜的商贷,换LPR还是保持现在打折的利率永远不变,我认为看个人。有的懒得折腾,万一以后LPR还涨了,不如不换(选固定利率)。有的觉得大概率赌一赌,LPR只要还能降,能再省一点是一点呢,那就选LPR。

将来,一部分人会省下一些利息,但是也会有一些人多支出了利息。在一个短周期内,银行是会出现收益下滑的现象的,比如这次合同重签完了,LPR大概率下调,银行的收益受损,但是在一个足够长的周期内,LPR升升降降,银行的整体收益相比于改制前,大概率是保持一致的,除非经济大环境出现特殊情况。

选择权在自己,但机会只有一次,请务必不要盲目跟风,自家才知自家事,真正能帮自己做正确抉择的,也只有自己,一定要结合自己的实际情况去分析,慎重选择。

水电工程布线和卫生间局部等电位注意事项

房屋装修水电施工环节至关重要,施工中如何正确布线,卫生间局部等电位施工在房屋装修中非常重要,必须按照标准严格要求,规范施工。记者继续采访我市星艺装饰公司市场运营部经理熊莉,请她介绍“星艺装饰家装课堂”布线知识和卫生间局部等电位施工知识。

布线基本要求严禁单独回路线,中途接线,用老线管等,电线总截面积包括绝缘外皮不应超过管内截面,同一回路电线应穿入一根线管,户外用电由于户外环境常年受高温照和雨水侵蚀,普通电线绝缘层容易老化破损,通往户外电源线应使用与用电器相匹配的耐候型绝缘电缆线,施工时要考虑便于今后可更换。

导线分色一般规定220V相(火)线为红色,零线为蓝色,地线为黄绿双色,灯控线为绿色,双(多)控线为黄色,380V:相(火)线为黄、绿、红三色,零线为蓝色,地线为黄绿双色。线径要求入户电源线径≥10平方米;空调专线1∽1.5P空调线径=2.5平方米;2∽3P空调线径=4平方米;时房专线线径=4平方米;冰箱专线线径=2.5平方米;普通电源插座线径=2.5平方米;户内照明线径=2.5平方米;特殊用电设备应根据安装说明书或厂家提供资料确定电源线径。插座与照明出线长度,插座出线200毫米,天花灯线:超过吊顶天花实际厚度300毫米,原顶出线300毫米,原墙(背景造型加造型厚度)灯线预留长度200米。

卫生间局部等电位的作用,在日常生活中,人体洗浴时皮肤潮湿,人体电阻变小(根据相关资料显示:一般在干燥环境中,人体电阻约为2000欧姆左右,皮肤出汗或潮湿时电阻下降至800∽1000欧姆),当人体触及带电体时就会因电流增大受到电击,而通过人体的电流决定于触电者接触到电压的高低和人体电阻的大小;根据我国对安全电压所做的规定,潮湿区域、潮湿皮肤的安全电压为24V;人体浸入水中时,安全电压不超过12V、此时沿带电导体传导过来的较小电压即可引起电击伤亡事故。卫生间局部等电位联结的作用是防静电、防雷电、防漏电。

卫生间局部等电位的原理,等电位即是等电势。如站在同一根高压线上的小鸟,其两脚之间电压相等,没有了电位差,就没有电流通过身体,也就不会发生触电。而卫生间内的导电体通过局部联结后,所产生的电流经建筑主体钢筋快速导入大地,使卫生间内处于同一电位,即使有再高的危险电压产生,也能确保人身安全。

卫生间局部等电位联结的基本要求,原建筑预留等电位箱内的端子联接排应做接地有效测试;如原建筑没有预留等电位箱,必须重新安装嵌入式等电位联结端子箱,箱内端子联结排应与建筑主体钢筋焊接;各联结点用不少于4平方米多股铜芯有黄绿色标的导线与等电位内的接线端子联结,不得串联;导线采用墙内穿管暗敷的方式布线;各用水点的导线联结应使用具有等电位联结孔的专用内牙弯头。

安装要点,弹线、划线,确定等电位联结端子箱的具体位置和导线的合理走向;沿线切割凿槽,找出承重柱主体钢筋;箱体安装杯疏并固定于墙内;扁铁固定,将扁铁插入箱体接线端子柱,螺丝拧紧固定;扁铁焊接;墙体修复,砂浆分层填充、压实、搓平;布管穿线;接线端子与导线联结;与接线端子排联结;与出水口联结。

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