贝壳找房IPO自7月24日正式开启，并于8月1日向美国证券交易委员会(SEC)公开提交更新后的招股书(F-1/A文件)，并对贝壳找房半年度经营数据。一时间引起了巨大的关注，对贝壳找房IPO招标书的分析也接踵而至。

贝壳找房提供的招标书(F-1/A文件)显示，贝壳找房IPO前达成平台成交总额(GTV，Gross Transaction Value)1.33万亿元(人民币，下同)的成果。与上年同期的8900亿元相比增长49.4%;实现营业收入272.6亿元，相比上年同期的196.1亿元增长39%;净利润为16.1亿元，相比上年同期的5.6亿元增长188.6%。

贝壳找房IPO招股书显示：

新房及其他新兴业务持续增长，存量房情况稳固

贝壳收入主要来自存量房交易、新房交易以及其他新兴业务。

据此前贝壳找房IPO招股书可以看出，贝壳找房2017年、2018年、2019年的收入分别为255亿元、286亿元、460亿元。而本次更新的F-1/A文件显示，2020年上半年，贝壳找房实现收入272.6亿元。相比上年同期的196.1亿元增长39%。同时，受疫情影响，贝壳找房2020年上半年存量房交易收入125.6亿元，相比上年同期的126.4亿元基本持平;新房交易受影响较小，实现收入139.8亿元，相比上年同期的64.8亿增长115.7%;其他新兴业务收入7.3亿元，相比上年同期的4.9亿元增长49 %。

再从边际贡献看，2020年上半年贝壳找房存量房交易的边际贡献48.5亿元，与上年同期基本持平;而新房的交易边际贡献35亿元，比上年同期的20.1亿元增长74.1%;其他新兴业务边际贡献6.2亿元，比上年同期的4.0亿元增长55%。

由此可以得出，存量房交易仍是贝壳找房的基本盘，与此同时新房和其他新兴业务对贝壳找房带来的贡献，也在不断增加。

运营支出不断下降,现金流持续增加

此次贝壳披露的F-1/A文件，还涉及多项内容更新。贝壳找房现金流继续增加，2019年末贝壳找房流动资金总额(流动资金包括现金及现金等价物、受限资金及短期投资)为335亿元，2020年6月末增加至399亿元，相比年初增加63.7亿元。

运营支出占收入百分比下降。不包括股票薪酬费用的运营支出占收入的百分比，从2018年的26.9%降至2019年的21.9%，并在2020年上半年进一步降至19.8%。其中，贝壳找房2020年上半年销售支出占收入的百分比从上年同期的7.8%下降为5.0%;管理支出占收入的百分比从上年同期的12.5%下降为11.2%。

贝壳找房IPO招股书显示研发投入保持增长：贝壳找房2020年上半年研发支出9.74亿元，比上年同期的6.57亿元增长48.2%;研发支出占收入的百分比为3.6%，比上年同期微增5.9%。

调整后EBITDA(息税折旧摊销前利润)继续增长。贝壳找房2020年上半年经调整后EBITDA为25.9亿元，比上年同期的17.8亿增长45.7%。

贝壳找房IPO，拟在纽交所挂牌上市，股票代码“BEKE”。据贝壳此前递交的F-1文件显示，2019年，贝壳共从220多万笔交易中产生了21280亿元成交总额(GTV，Gross Transaction Value)，相比2018年的11530亿元增长84.5%;当年营收达460亿元，相比2018年营收286亿元增长60.6%。

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