由于疫情影响,租房行业在今年受到了很大冲击,其中作为近年来广受异乡工作者欢迎的长租公寓,也在全国范围频繁爆发了“租金贷”、“高收低租”、拖欠房租、随意涨价、爆雷、跑路等问题。

近日,杭州、上海、成都等地的友客、巢客、岚越等长租公寓相继被曝出跑路,四川满城、重庆满励城等长租公寓企业也被爆料疑似跑路,其中还涉及到上市企业青客公寓在成都的子公司,被爆料称多次拖欠租金。目前,已有租客、业主等超千余人进行维权。监管也已开始行动。

 

自万科泊寓之后,链家、自如、蛋壳等各种长租公寓兴起,一般来说,此类有大型房地产公司或者资本参与的长租公寓,出现爆雷的概率较低。但由于市场资本泛滥与中介乱象,许多中小型长租公寓便存在着信用风险,多见以少量资本注册一个中介公司后大量收房,抢占市场,继而高收低租赚取差价然后跑路,无异于空手套白狼。

疑似“变种P2P”

所谓高收低租,即作为中介,长租公寓以较高的价格收取房源,再以低于市场的价格长租给租客。听起来似乎是个必亏的生意,中间却产生了相当可观的现金流。

 

长租公寓一般会要求租客的租金一年付或半年付清,甚至愿意为此提供租金折扣,而对于房东打款却是按月进行,这其中的时间差便带来了不少的资金。这种模式下来,一旦资本运作不过来,就会出现现金流危机;也有人一开始就盯上了这一现金流,然后故意转移资金跑路。

此外,租赁市场又在近些年引入了以“租金贷”为核心的融资模式,即在平台推出月付、季付、年付等支付方式,协议达成后,金融公司将全年房租先支付给公寓,公寓再以押一付三的方式分批交给房东,玩起了期限错配的游戏。

有业内人士认为,租金贷这种方式本身没错,让长租公寓运营商拥有了持续开发的资本,但却有大量投机者利用付款的时间差,玩起了资本游戏。套取大量现金,然后不断复制模式,在短时间做大市场规模,却将扩张期间的负债和风险转嫁给了租客和房东。

如此做法让人不禁想起我国在前几年开始大力清退的P2P平台,用高息诱惑用户投资,又因无法给出许诺的高回报而以身试法,一走了之。自2018年起,便有大量的P2P因逾期兑付问题或经营不善而停业,也有爆雷机构因涉嫌非法吸收公众存款而被立案侦查。

虽然P2P行业进入尾声,部分长租公寓企业却以类似的手段,仿佛“变种P2P”一般开始了圈钱计划。

租房市场的确需要中介来匹配信息与资源,但过多的中介进入就会破坏市场规则,导致乱象泛滥成灾,除了克扣押金,随意涨租,甚至出现卷着钱逃之夭夭的现象。

钻了监管的空子,长租公寓行业仍在野蛮生长。

千余人走上维权之路

长租公寓失联爆雷,不仅员工晕头晕脑的走上讨薪之路,更惨的是租客和房东。

对于房东,有不少业主是贷款买房,还欠着银行月供,出租房屋实为收租还贷,中介一跑路,房东就会收入减少,有些现金流不好的房东,甚至有可能因此断供。

对于租客,在大部分租客的生活花销中,房租一般会占到大头,更别说年付的金额至少要5位数以上,更有手头现金不够的年轻人,为了以更低的价格租到房子而通过“租金贷”的模式提前预付房租,然后按月还贷。

可若是遇到中介爆雷,不仅有可能面临被房东驱赶无处安身,不正常还贷还有可能导致上征信,影响到日后的信用消费。

8月27日,杭州友客长租公寓爆雷,办公室封禁,创始人失联;29日,杭州巢客长租公寓跑路,上万房东炸了锅。消息来源如出一辙,均为员工“反水”,主动将“噩耗”告知房东和租客。

 

被查封的友客办公室

《每日商业报道》经天眼查发现,杭州巢客公寓最早成立于2018年10月,现已更名为适享科技有限公司,而目前与适享科技相关的诉讼信息(含杭州巢客、巢客遇家及子公司)已多达100条,其中97条发生在今年5月之后。目前巢客的房东和租客已建立10多个维权微信群,不少已满员。

维权房东与租客

同是做长租公寓的生意,上海岚越企业管理咨询有限公司(下称“岚越”)位于浦东的办公室,也是一夜之间人去楼空。大量租客已交付半年或一年租金,最高者一次缴纳了9万余元,却都面临着被房东赶走的风险。

截至8月26日,岚越的维权群里有150名租客完成“被骗金额”的统计接龙,合计金额数百万元。有租客表示曾在8月10日去岚越所在办公地址讨要说法,当时公司还有人出面称正在处理。12日再到公司,对方称两天之内给答复。而等到14日,一行人第三次来到岚越,发现办公地已人去楼空。

岚越维权房东租客接龙

8月31日,岚越公司在微信公众平台发布通知称,目前该公司因资金出现断裂,经侦大队已经对其进行调查,调查期间公司总部大门暂时关闭。这是自被曝“爆雷”逾两周以来,岚越公司的首次公开回应。

“四方”协议的糊涂账

除了直接卷款跑路的长租公寓企业,也有因资产收购而牵扯不清的糊涂协议。

8月31日,四川满城房地产经纪责任有限公司(下称“四川满城”)发布公告,称与青客国际集团有限公司(下称“青客”)在1月份签订《资产转让协议》并于2月完成移交,但因对方长期拖欠租金,四川满城多次自行酬金垫付并向青客追讨未果,于是决定暂停业务与其商讨有效解决方案。

虽然四川满城发布通告称已被青客收购,但经了解,将房屋交给四川满城进行管理出租的业主们并未收到任何通知,且声称未与青客签约相关合同。在环球网对房屋业主的采访当中,有一位张先生表示只与满城签过合同,“满城在没有我的同意下和青客签订了转让合同,如今我已经两个月没有收到租金,满城已经违反了合同条款。”

而其房屋租客陶小姐则表示:“现在我和房东、中介是四方协议了。房东说他是和满城签的,但我是和青客签的合同。房东那本来就有一个月的房租中介没给他,但是我已经交了后面三个月的房租。”

相同遭遇的人还有不少,一位租客冯先生透露“有四五个微信维权群,而且都是满员的,另外还有QQ群,加起来维权人数得有一千五百人以上了。”

就在四川满城发布暂停经营的公告次日,青客也发表了相关声明,并指出对方捏造并发布不实信息。

声明指出,青客与四川满城于1月签署《资产转让协议》以收购其川渝地区标的房源全部相关目标资产,并将房源资产运营管理权承包给成都趣猪科技信息有限公司。然而四川满城存在严重违约行为,包括迄今仍然拒不履行《协议》约定的资产交割、开放APP使用权限等义务,致使青客无法了解房源、业主及租金信息,因此依法并根据合同约定通知四川满城方面解除《资产转让协议》。

《每日商业报道》就此事向四川满城致电进行了解,却始终显示对方处于关机状态,与成都青客公寓及其运营主体上海青客设备租赁有限公司的连线也均显示用户暂停服务。

监管部门已开始行动

在行业人士看来,行业投机者的频繁出没,与监管政策迟迟未落地也有很大关系。因为长租公寓行业目前还没有健康的商业模式,再加上市场不景气,跑路似乎成为常见操作,而接下来,中小型长租公寓企业或许仍会有类似事件发生。

对于此类事件,各长租公寓企业所在地区也在近日开始了新规的制定。如杭州房管部门已发布新规,要求8月31日起,住房租赁企业向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收缴的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金等租赁资金均应缴入租赁资金专用存款账户管理。

对于友客长租公寓的爆雷事件,杭州房管部门表示,要加快推进资金监管工作,将对未按要求落实资金监管工作的企业进行风险警示,同时加大宣传,提高消费者风险意识,多渠道了解市场租金水平,同时避免一次性缴纳3个月以上租金。

成都市也将在近期开展了住房租赁企业专项排查工作,要求住房租赁企业对照《住房租赁企业基本情况自查表》如实填写相关内容,于2020年9月10日前,按企业注册地报所属区住建部门。成都市各区(市)县住建部门于9月22日前将辖区内住房租赁企业自查汇总情况报送成都市房地产市场服务中心。

其次,成都市房地产经纪协会对会员企业存在“高进低出、长收短付”、违规开展租金贷、发布虚假房源、违规经营、侵害群众利益等问题进行全面排查,建立台账,要求企业自行整改,加强行业自律。

资金监管新规之后,爆雷的长租公寓也许会更多。但不管怎么说,这个野蛮生长的行业总算有了“规矩”。也有行业人士表示,长租公寓行业本来就是在爬坡和探索期,此次洗牌也是市场的筛选期。

异乡求职实属不易,即便追求低价,租客在看到低于市场价格的房子也应保持警惕,尽量不要一次性支付半年或一年以上的租金,以免掉入消费陷阱。

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作者|刘向南

来源|每日商业报道