作者/马克李

杭州湾融创文旅城正式开盘,这个位于浙江省海盐县的项目是融创中国从山水文园手中接盘而来的半成品,它本该是中国第一家六旗乐园,现已成为融创中国的第12座文旅城。

众所周知,年初山水文园因经营不善导致资金链断裂,企业一度以兜售资产过活,其斥巨资引入的旗舰项目海盐山水文园六旗主题乐园也因此告吹。

8月中旬,杭州湾融创文旅城官宣启动,邀请沙溢&胡可出任项目首席欢乐官,靴子就此落地,也意味着孙宏斌再度化身白衣骑士正式接盘山水文园留下的烂摊子。

那么,融创中国为何要接手这个项目?事实上,融创接盘这个半成品并不让人感到意外甚至可以说在意料之中。

融创中国董事长孙宏斌不仅与山水文园董事长李辙私教甚好,同时双方企业在海盐项目中存在交集,融创中国也曾参与原六旗主题乐园周边住宅项目开发。

正因如此,在山水文园陷入困境之时,由融创来接盘海盐项目的呼声也最为强烈。

杭州湾融创文旅城前景几何?这个耗资百亿的项目能否承载“长三角文化旅游新坐标”的愿景?综合内外因素来看,杭州湾融创文旅城如果想要在强敌如林的长三角区域脱颖而出,这必然要付出超出常人的努力。

就项目而言,融创乐园、水世界、雪世界、童世界四大主题乐园之间能否相产生联动,进而弥补季节因素对于项目带来的影响?

在“三条红线”政策之下,融创中国融资路是否通畅?对于项目的投资是否会放缓?项目开业又是否存在延期的可能?

在同辐射区域中,又该如何在与迪士尼、海昌、华强方特以及未来复游城、乐高乐园的竞争中脱颖而出?

显然,一系列摆在台面上的难题亟待解决。

上2休6,室外水上乐园能为融创打开局面吗?

公开资料显示,杭州湾融创文旅城将主题乐园板块规划分为:融创乐园、水世界、童世界、雪世界,引入巨型LED球幕飞行影院、全景式摩天轮等游乐设施。

其中,水乐园及部分商业计划于2021年7月建成运营,其他乐园,酒店及商业业态也将逐步呈现,预计2025年底全部开业。

 

那么,率先登场的室外水世界能否为杭州湾融创文旅城打开局面?

众所周知,室外水上乐园项目受季节因素影响明显,旺季短、淡季长、无法营业的时间更长。

一般而言,室外水上乐园项目其旺季多集中于7-9月的暑假市场,淡季约为4个月(暑假前后两个月),视地域不同,无法营业的时间至多可达半年,而这也是我国室外水乐园项目稀少且项目多集中于三亚、两广等热带地区的主要原因。

对此,长三角地区某水上乐园工作人员认为,“水世界受季节性的影响比较明显,真正的黄金时间就是学生的暑假市场,不过像广东、三亚、西双版纳这些地方旺季会长一些,可能会有4-5个月的旺季,三亚旺季超过6个月。”

正因如此,未来主题乐园板块中项目与项目间能否形成联动变至关重要,水世界主打暑期市场,融创乐园主打非冬季市场,雪世界、童世界可以覆盖全年,在合理规划下,四大主题乐园显然可以相互弥补季节因素的影响。

但需要注意的是,从室外水乐园面世到项目全面运营这是一个漫长的过程,即便在没有任何意外发生的情况下,仍需要5年时间。

那么,在水世界运营时长无法覆盖全年情况下,融创方面该如何建立初期项目口碑?这着实考验项目运营能力。

三条红线”落地,融创中国如何去负债?

“三条红线”落地,融创中国再度被卷入风暴中央。

8月20日,央行、住建部召开重点房企座谈会,研究落实房地产金融审慎管理,融创总裁汪孟德作为12家房企代表之一也参与其中。

众所周知,中国绝大部分房地产企业长期以往都是倚靠大量贷款、融资,不可否认,有数量可观的企业通过高负债实现企业高速增长。

但同样,“眼看他起朱楼,眼看他宴宾客,眼看他楼塌了”的案例比比皆是红星美凯龙、中弘、山水文园、海航均被高负债拖垮企业资金链的典型案例。

基于此,主管部门在座谈会上下发“三条红线”标准,同时根据“踩线”情况,分为“红、橙、黄、绿”四档,对房地产企业的债务规模实施差异化管理。

“三条红线”具体为:

1.剔除预收款后的资产负债率大于70%

2.净负债率大于100%

3.现金短债比小于1倍

意料之中的是,素来以激进扩张、高杠杆著称融创中国遭遇“三条红线”压顶。毫无疑问,“去负债”或将成为企业接下来一段时间的重要工作。

8月26日,融创中国(01918.HK)发布2020年中期业绩报告称,上半年录得收入为773.42亿元,同比增长约0.7%;核心净利润为130.4亿元,同比增长3.0%。

财报显示,融创中国大多数收入来自销售住宅及商业物业服务,小部分收入来自文旅城建设及运营、物业管理及其他服务。

其中,物业销售收入730.7亿元,占比94.5%;文旅城建设及运营收入为9.8亿元,占比1.3%;物业管理及其他收入为32.9亿元,占比4.2%。

通过财报数据来看,融创中国的文旅城项目在营收中的贡献较为有限。

债务方面,半年报显示,截至2020年6月30日,融创中国有息负债合计3203.3亿元;净负债率为149.0%,仍处于高于同行平均水平。

那么,融创中国该如何落实“去负债”工作?

对于融创中国来说,“去负债”的本质就是“控成本,促销售”,在“三条红线”政策下,企业应当严格控制土地规模,尽量减少拿地,同时谨慎项目开发同时加快存量项目销售,加快回款速度,稳固现金流,“现金为王”的重要性在这个特殊时期格外凸显。

来自座谈会消息显示,“三条红线”政策将从会上12家房企中开始试点,他们要在一个月内上交降档方案,包括1年内如何降档、3年内如何全面完成符合“三条红线”的调整。

那么也就是说,在未来三年中,融创中国或将在融资方面承受重压,与此同时还要推进杭州湾融创文旅城、中原融创文旅城的建设。

除此之外,融创中国布局的文旅项目还包括:600亿级青岛桥头堡国际商务区城市综合开发项目、“融创·武地·长江文旅城”、华中金融城二期、保山康养旅居项目、250亿级绍兴黄酒小镇、石家庄中央商务区项目、济南融创文旅城、桂林及阳朔文旅康养项目合作协议……挑战可谓异常空前。

突围强敌如林的长三角

曾有人在公开场合问过孙宏斌,“相对文旅和文化,地产是什么样的角色?”他回答:“如果我不坚持做地产,那我也没有钱做文旅。”

融创中国文旅项目的底层逻辑的确如此,“以售卖住宅、商铺为文旅项目输血。”

但不同于往年,疫情周期中的融创中国格外钱紧。

中期财报数据显示,融创今年上半年合同销售金额为1952.7亿元,同比下滑约9.7%;前7个月累计实现合同销售金额约2475.2亿元,仅完成全年销售目标约41.25%。

更为重要的是,文旅地产项目不同于商业地产。

文旅地产投资金额高、回本周期长,且在每年的运营中还需要支付高额的维护费用,因此文旅项目需要更为长久的经营才能够实现现金流回正。

对于融创来说,假设文旅城项目长期无法实现自负盈亏,这或将直接导致住宿、商业地产的利润大打折扣,其部分利润需要补贴文旅项目投入。

对此,北京联合大学在线旅游研究中心主任杨彦锋认为:“‘三条红线’对于房企影响还是比较大的,主要影响就是企业的融资,这也是有关部门防范金融风险的重要举措,对于负债较高的融创来说,文旅项目的开发可能会放缓,不会之前那么快。”

就杭州湾融创文旅城项目而言,在企业降负债为大前提的情况下,后续对项目的输血能力有待观察。

除此之外,杭州湾融创文旅城项目的区位优势也不明显,其辐射的长三角区域虽然拥有人口优势且为周边游自驾游的忠实拥护群体。

但项目选址杭州海盐县,距离宁波、杭州、上海等主要城市自驾距离与其他竞品相比优势并不明显。且无高铁直达,最近的高铁站位于嘉兴市距离项目车程约为30公里。

另一方面,项目辐射区域强敌如林。

众所周知,长三角地区绝对是中国主题公园市场最为成熟的便宜区水上乐园、主题乐园、游乐场、实景演艺、室内演艺、海洋公园大大小小主题公园类企业多达数十家乃至上百家,而能够对于杭州湾融创文旅城项目构成威胁的也至少十余家,其中不凡迪士尼、乐高乐园这类世界顶尖主题公园运营商。

率先面世的水乐园其竞争对手包括:芜湖华强方特、上海玛雅水世界、常州恐龙园水世界、上海热带风暴水上乐园等等。

而后续上线的雪世界,其在抵御绍兴乔波室内滑雪场、复星旅文太仓复游城项目这类外敌的同时还要面临与无锡文旅城的同门竞争。

那么,杭州湾融创文旅城的核心竞争力有哪些?

在杭州湾融创文旅城的规划中,针对儿童市场的童乐园将引入阿狸和罗小黑两大IP同时落地阿狸甜蜜小镇、阿狸主题探险世界、罗小黑奇幻部落等独特的沉浸式场景;

 

水世界拥有浮圈滑道组合、六人合家欢泛筏、竞速与高刺激滑道等主流设备;

雪世界将成为长三角设施最全的室内滑雪场;

融创乐园设计深度优化,汲取好莱坞科幻大片的灵感,计划打造极富未来科技科幻体验感的太空城市场景。

综合内外因素,被融创中国给予厚望且生长在特殊时期中的杭州湾融创文旅城能否脱颖而出,这值得我们关注。