在“三道红线”之下，房企融资表现如何?

11月2日，贝壳研究院发布的《10月房企融资报告》(以下简称《报告》)显示，今年1~10月，房企债券融资规模突破万亿元，累计约10283亿元，同比微增1%。不过，11月将迎来年内偿债高峰，同时盈利能力却在下跌，房企面临的压力可见一斑。

贝壳研究院分析认为，年内境外债市在全球疫情爆发后长期处于不稳定状态，预计短期将继续保持波动性。随着金融监管升级，预计至年末以防风险为首要方向，境内融资环境将持续收紧。

境外债占比创新低

《报告》显示，今年1~10月，房企境内外债券融资累计约10283亿元，融资规模突破万亿元，融资规模占比2019年全年87.1%。不过，融资规模同比仅微增1%，增幅较2019年同期大幅收窄20个百分点，这同普遍印象中的“开闸放水”并不相符。

从房企看，今年前10月，恒大、碧桂园分别以592亿元、428亿元的发债额排在前两位。发债额TOP10房企发债总额达2739亿元。

今年10月单月，房企境内外债券融资共发行66笔，较9月份增加1笔;发行规模折合人民币约692亿元，较9月份下降10.7%。其中，境外融资共发行19笔，融资规模约332亿元人民币，环比增长46.9%;境外债券规模占比约48%，较9月份提升19个百分点，主要是10月后两周境外债市表现出波动性活跃。

房企面对海外债时，通常会面对高利率。但今年10月，房企境外债券融资平均票面利率6.74%，较9月份大幅下降，主要被香港中化5亿美元1.63%低息永续债拉低。剔除此笔债务后，境外债券融资平均票面利率为7.29%。

同时，房企境外融资成本分化严重，其中头部房企碧桂园融资利率仅为3.875%，而百强尾部房企佳源国际的融资成本高达12.5%。

此外，10月房企境内债券融资平均票面利率为4.76%，较9月份微增0.05个百分点。房企境内融资表现出规模下降、利率微升的特点。

值得注意的是，房企境外债券占比达到2017年以来同期最低点。《报告》显示，今年1~10月，境外债券规模占比38%，较2019年同期下降8个百分点，为2017年以来同期低点。

贝壳研究院分析认为，年内境外债市在全球疫情暴发后长期处于不稳定状态，受外界不确定因素干扰表现低迷，而在10月末期出现短期回暖迹象，预计境外债市短期继续保持波动性。

11月迎年内偿债峰值

进入11月，房企迎来年内最大到期债务规模——1071亿元。

虽然10月房企强劲的销售业绩会对冲一部分流动性压力，但高负债房企将面临年内最大考验。同时三季报显示，房企业绩压力陡增，盈利能力处于下降态势。

近期百余家A股上市房企发布三季度财务报告，其中涉及百强房企21家，盈利能力保持中期财报的下滑趋势。这21家房企第三季度平均毛利率28%，较上年同期下降13.5%。

贝壳研究院认为，年内房地产行业利润水平不断下滑，一方面是由于地价成本逐渐走高;另一方面，房企开展的促销让利营销活动也会有损房企的盈利水平。包括万科、招商蛇口在内的多家房企表示，至年末企业毛利水平有进一步下降的可能。

从金融监管升级与偿债高峰角度看，高负债房企对销售回款的依赖程度将进一步加深。

某千亿房企相关负责人向阳与记者谈及企业近况时表示，“我们现在都不敢明确说业绩，况且随着冬天的到来，疫情还面临着不确定性，销售压力挺大的。”

贝壳研究院高级分析师潘浩认为，国内金融监管升级且有扩大样本规模的趋势，预计至年末，以防风险为首要方向，境内融资环境将持续收紧。同时，银保监会加大查处银行、机构资金违规流入房地产的行动力度，将进一步抬升房企境内融资的门槛，料四季度房企境内发债难度将升级。

关键词： 三道红线