合景悠活，跌;第一服务，跌;金融街物业，跌……进入11月以来，持有物业股的股民体会到了市场的瞬息万变。原先“躺着就能赚”的物业股由热转冷，“上市即大涨”的局面暂告结束。

2020年第四季度，随着监管层对房企资金“三道红线”要求的执行日越来越近，房企分拆物业上市的热情也进入最高涨的时刻，四季度IPO发行规模将远大于前三季度总和。新股的大量供给，纾解了房企的资金压力，却也放大了物业管理板块的缺点。分析人士指出，物业管理板块必然会发生估值的结构分化。

新股入市表现普遍欠佳

“上市对于世茂服务而言，是一个全新的起点。”10月30日，世茂集团董事局副主席、总裁许世坛在港交所敲响钟时如此说。

获得了腾讯、红杉资本等青睐的世茂服务，被认为是物业管理行业的优质股。招股书显示，截至2020年6月30日，世茂服务在管面积为8570万平方米，合约建筑面积达1.25亿平方米;2017年到2019年，公司收入由10.42亿元增加至24.89亿元，复合年增长率为54.5%。可即便如此，上市当天，世茂服务仍出现破发，虽最终保住了16.6港元/股的发行价，但此后几日股价上下震荡，截至11月6日的收盘价为16港元/股，较发行价微跌。

同一天敲钟的合景悠活，为合景泰富集团旗下的物业股，表现就差出许多，自上市当天便“跌跌不休”，截至11月6日的收盘价为6.21港元/股，较发行价跌出16%。时间再往前移，10月22日上市的第一服务和10月19日上市的卓越商企服务，股价也都呈现下跌态势。

“三道红线”倒逼效应显现

新股集体表现欠佳，却没有影响到房企分拆物业上市的意愿。就在8日，市场传出消息，融创物业计划于本周公开招股，恒大物业也正寻求在最短的时间内通过香港上市聆讯。统计显示，目前仍有11家物业管理公司等待上市发行，四季度的物业公司IPO发行规模将远大于前三季度88.8亿元的总和。

房企为何赶在年末抢推物业股?即将于2021年推行的资金“三道红线”要求，被视为悬在头顶的“达摩克里斯之剑”。这“三道红线”是指：剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1。按照要求，排名前十的房企也少有全达标者。就像万科董事局主席郁亮所说：“‘三道红线’要求对整个行业都是挑战。”

“2019年之前，物业管理公司的分拆上市在意图上主要是期待轻资产板块迅速发展。但2020年以来，物业管理行业的高估值成为企业分拆的关键诱因，而‘三道红线’为标志的金融监管政策，更令部分房地产企业将物业管理分拆视为一种去杠杆、加权益的手段。”中信证券在专题研究报告中指出，“三道红线”之下，无论企业的物业管理板块是否已经运营成熟，很多企业都急于推动物业管理公司分拆上市，目的是通过股权融资的方式补充权益，以显著改善企业杠杆水平，尤其是资产负债率和净负债率。

物管行业绝非“躺着赚钱”

硬币的另一面是，当物业股越来越多后，超高的市盈率也开始出现分化。统计显示，2020年上市的10余只物业新股普跌。以鸿坤旗下的烨星集团为例，截至11月6日的收盘价为1.07港元/股，较发行价跌幅达31.4%。

“板块高估值不是浮沙建塔。物业管理板块已经告别了以往‘鸡犬升天’的局面。”中信证券研究部分析师指出，新股大量供给放大了物业管理板块的缺点，即部分高毛利率的企业或许不值得高估值，因为其业绩包含一部分关联方支持的因素。另外，投资者也意识到，此前稀缺的是板块可投资标的，中国物业管理公司并不稀缺。

“物业管理行业并非‘躺着赚钱’。”在分析师看来，尽管物业管理行业是个万亿级的大市场，但并不是每一家公司都具备成长性。恰巧，物业管理板块的投资看重的是成长性。因此，物业股的估值最终还是会趋于合理，市场也会做出更理性的选择。本报记者 赵莹莹

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