12月2日，恒大物业在港交所成功挂牌上市，发行价8.84港元每股，全球发售16.21亿股，总市值955.68亿港元。香港公开发售方面获10.71倍认购，国际发售方面获3.10倍认购，从9月29日递交招股书到成功上市，恒大物业仅用时64天。

物业管理公司分拆上市是房企向轻资产模式转型的调整战略之一，物业上市对公司颇有益处。在房地产调控政策和去杠杆的双重压力下，轻资产模式既能解决融资紧缩问题，也有利于业务的拓展和解决品牌企业扩张的资金问题。

“三道红线”对房企债务监管力度将加大

11月17日，中国人民银行行长易纲发表政策研究文章《再论中国金融资产结构及政策含义》，对于房地产方面提出“要加强对房地产市场融资状况的全面监测”、“强化对房地产金融的逆周期宏观审慎管理”等观点。

自8月20日住建部与央行召开重点房地产企业座谈会以来，新的“重点房地产企业资金监管和融资管理规则”即将出台便成了市场共识，即热议的“三道红线”。

“三道红线”有三条标准：剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1。根据这三条标准，将企业分为四档：三条全符合的房企为红色档，要求有息负债不得增加;符合两项为橙色档，有息负债增速不得超过5%;符合一项为黄色档，有息负债增速限制为10%，全部符合的绿色档房企有息负债增速则放宽至15%。

12月1日，贝壳研究院发布11月房企融资月报，报告显示，房企2021年到期债务规模(未含2021年未发行的超短期债券)预计可达12448亿元，同比增长36.0%，房企偿债压力将达到历史高峰。自“三道红线”融资新规后，9-11月连续三个月发债规模不及到期债务规模，房企融资规模增速受限。

新规以来房企开启债务优化之路

房企纷纷赶在“三道红线”新规落地之前加速优化债务结构。分拆业务上市、出售资产、降价促销、配售新股等手段成为资产优化的主要选择。

分拆业务上市不仅能拓宽融资渠道，降低母公司的负债率，缓解财务压力，同时可以一定程度上提升母公司的估值。凭借这些优点，分拆业务上市成为房企优化资产结构的首选，而这其中，又属物业业务最得青睐。

10月，世茂服务、融信服务等4家物业公司成功在港交所挂牌，11月17日和19日，金科服务和融创服务先后登陆港交所，11月22日，远洋服务通过港交所聆讯，11月25日，华润置地发布旗下物业公司华润万象生活在港交所主板独立上市的招股书。

据中信证券预计，2020年第四季度物业管理公司IPO的融资规模，预计将超过2020年前三季度的总和。

不过，物业企业扎堆登陆港交所，已经造成了严重的同质化竞争，压缩了行业的想象空间。这一点从近期物业股旧股下行、新股接连破发可见一斑。

“三道红线”新规把所有的房企划在了同一起跑线，不论规模大小，只看资产结构。房企融资规模增速受限，对现金流的依赖加强，更多房企开始以价换量加快回款。

出售资产也是优化债务的手段之一，近期，房企精简业务的现象明显增多。12月1日，据北京产权交易所消息，保利集团旗下公司中艺世纪文化产业投资有限公司拟转让哈尔滨中艺祥和置业有限公司30%股权，转让底价2亿元。11月27日，招商蛇口发布公告称，全资子公司苏南公司拟向招商证券投资转让无锡瑞商房地产开发有限公司24.5%股权，股权转让价格为人民币2.99亿元。11月12日，珠光控股将广州御嘉投资100%股权、应收账款权益出售。其中股权交易代价11.29亿元、应收账款交易代价18.54亿元。

加之中国金茂附属公司金茂西南企业管理(重庆)有限公司转让贵阳黔茂60%股权;招商蛇口转让深圳招盛阁置业100%股权;中南建设转让南通中南谷100%股权;中国金茂附属公司福州兴茂挂牌转让福州滨茂51%股权等，据粗略统计，近几个月房企出售资产案例已有数十宗。

关键词： 三道红线