不平凡的2020年终于接近尾声,这一年,中国楼市经历了从骤降到恢复性上升的过程。展望未来,2021年楼市怎么走?不久前召开的中央经济工作会议给出了“答案”。会议重申“房住不炒”,并且对住房租赁市场给予高度重视。

重申“房住不炒” 建立长效机制

今年,房地产市场在经历了一季度疫情导致的骤降之后,逐渐实现恢复性上升。国家统计局数据显示,1—11月份,商品房销售面积150834万平方米,同比增长1.3%,增速比1—10月份提高1.3个百分点。其中,住宅销售面积增长1.9%,办公楼销售面积下降12.8%,商业营业用房销售面积下降11.1%。商品房销售额148969亿元,增长7.2%,增速提高1.4个百分点。其中,住宅销售额增长9.5%,办公楼销售额下降10.7%,商业营业用房销售额下降13.7%。

数据向好的同时,今年房地产市场分化明显,热点城市乱象频发。长三角地区和粤港澳大湾区等区域城市房价上涨迅速,出现价格倒挂、众筹打新、万人抢房等现象。对此,监管层和各地方政府进行了调控。据贝壳研究院数据,7月起全国共74个省市141次推出房地产相关政策。

中央经济工作会议对此进行了“定调”。会议提出,解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因地制宜、多策并举,促进房地产市场平稳健康发展。

“从此表述可以看出,除了坚持‘房住不炒’之外,政策格外提及到了大城市的住房问题。尤其是今年包括深圳、上海等大城市抢房源现象比较明显,所以对于大城市的住房问题将继续受关注。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受中国网财经采访时表示。

后续他预计大城市房地产政策会有三个重要变化:第一、从短期管控角度看,继续打击各类炒房需求,包括此前深圳的代持购房的行为。

第二、从房地产长效机制角度看,后续在土地供应等方面会继续发力,尤其是增加纯住宅用地。

第三、继续发展租赁市场,通过租赁市场来解决住房问题,即市场化租赁住房和保障性租赁住房共同发展。

整顿租赁市场 对租金水平合理调控

今年以来,受新冠肺炎疫情影响,长租公寓企业接连“爆雷”,把住房租赁市场推到了舆论的风口浪尖。

本次会议公报用了较多篇幅部署住房租赁市场。会议提出,要高度重视保障性租赁住房建设,加快完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利,规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜,单列租赁住房用地计划,探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房,国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担,整顿租赁市场秩序,规范市场行为,对租金水平进行合理调控。

值得一提的是,此前一些地方政府已经对住房租赁市场加强规范。11月17日,深圳市住房和建设局发布《关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》,严打“高进低出”、“长收短付”,提出“十不准”等要求。11月24日,西安住建委发布《西安市住房租赁企业信用信息管理办法》征求意见稿。提出对西安市的住房租赁企业进行信用分级,并根据信用等级进行奖励和惩戒。11月25日,武汉市出台《市住房保障房管局关于进一步加强住房租赁行业监督管理的紧急通知》,指出不得通过“高进低出”“长收短付”等方式,恶意提高或降低租赁价格、侵害房屋权利人和承租人的长期合法权益……

对于此次中央经济工作会议着重提到的住房租赁市场,严跃进认为有四点内容值得关注:

第一、保障性租赁住房、长租房的政策完善思路不断清晰,后续各地需要把此类房源的供应、分配等工作做到位。真正为市场上形成丰富、选择面大的房源。

第二、明确租售同权的概念,这也是后续租赁市场积极发展的内容。这里的“同权”,其实就是后续在落户、入学、医疗方面的同权,具有非常好的导向。

第三、土地供应会给予保障,包括传统的土地供应、集体建设用地、闲置土地等,即为租赁市场提供更为丰富的用地保障。

第四、参与主体多样化。此次政策也明确国有和民营企业都要发挥功能作用。所以后续对于一些民营的租赁企业而言机会大增,是2021年可以积极转型的内容。

12月21日,全国住房和城乡建设工作会议上也提出了2021年房地产8项重点工作,其中就包括大力发展租赁住房。

此外,中央经济工作会议首次提到“对租金水平进行合理调控”。严跃进认为“稳租金”将成为2021年租赁市场和房地产市场的一个重要工作,后续对于租金的指导价和涨幅等,预计都会出台地方版本的相关规定。这还将当前市场上减税降费的政策思路、租赁市场鼓励需求释放的思路等进行了结合,具有非常好的导向。