作为长三角区域的热点城市,有着“最强地级市”之称的苏州市场近年热度颇高。但2020年以来,在长三角楼市迅速恢复并持续领跑全国楼市复苏、显示出强劲经济韧性的同时,苏州楼市近期却出现了二手房价格逐月下跌、新楼盘供大于求等现象,连番出台的“抢人”政策也未及时起到明显的“救市”作用。分析人士指出,苏州楼市热度下降的主要原因可能是2019年涨幅较多,2020年出现市场周期调整,属于正常现象。同策研究院分析师丁垚向《华夏时报》记者表示,苏州市场并非需求不足,而是政策限制下的“有效需求”不足。

新房成交同比减少12.81%

近期,苏州被央视财经点名“二手房价逐月下跌”,还上了“苏州新楼盘供大于求”热搜。

克而瑞苏州房产于1月1日发布的研报透露,2020年受疫情影响,苏州市场开局即蒙上阴影。疫情的影响加上较为紧密的土地供应,使得苏州市场不仅二手房挂牌量激增,新房市场一样供大于求,2020年全年供求比达到1.33。

上述研报显示,2020年苏州市区新建商品住宅供应面积1107万平米,同比增加23.55%。而为争取去化、冲刺业绩,四季度以来,苏州多个新盘纷纷加大促销力度。《华夏时报》记者观察到,从9、10月起至今,苏州多个楼盘积极打折促销,甚至推出特价房、限时秒杀、首付1折等多重优惠以抢跑市场。

不过,这些举措的收效并不显著。克而瑞苏州房产研报指出,2020年,苏州市区新建商品住宅成交面积835万平米,同比减少12.81%。“很明显可以看出苏州2020年供应增加、需求减少,使得市场呈现供大于求的状态。”

二手房市场的表现同样不佳。来自苏州链家网的数据显示,苏州二手房的挂牌价已经连跌了10个月,而参考均价则跌了整整1年。2020年11月,苏州二手房参考均价为2.57万元/平米,12月则跌至2.55万元/平米。

不仅如此,苏州的商品房库存也在逐步增加。易居发布的百城库存报告显示,截至11月,全国百城新建商品住宅库存面积同比增速排序中,苏州以39%位居增速前十城市之列。

分析人士指出,苏州的土拍情况或能反映库存上涨的趋势。整体来看,由于融资环境宽松,且绝大多数地块无现房和封顶销售要求,房企积极补仓苏州。来自克而瑞苏州房产的数据显示,2020年全年苏州市区涉宅经营性用地公告挂牌81宗,供应总建面859.16万平米,苏州市区涉宅经营性用地共成交75宗;成交总建面771.25万平米,2020年苏州市区涉宅用地平均楼面价为13940元/平米,同比微跌0.89%。

值得一提的是,尽管市场并不火热,但苏州房价依然悄然走高。根据克而瑞的统计数据,截至12月中旬,苏州市区(含吴江)新房成交均价为26262元/平米,同比上涨18.9%。将时间线拉长,苏州房价在5年内已经涨了100%。2015年苏州市区成交均价12591元/平米,2020年已经达到26260元/平米;而贝壳最新发布的2020年楼市大数据中统计显示,苏州以28347元/平米的二手房成交均价名列二手房房价最高的十大城市中的第8名。

2021年上半年或仍处于“横盘时代”

业内人士普遍认为,对于之前市场,2020年苏州楼市热度下降的主要原因是市场的周期性调整,属于正常现象。

丁垚向《华夏时报》记者分析指出,苏州经济与人口潜力较大,但自2019年“7·24新政”、楼市调控连番升级后,投机投资乃至部分改善需求被压抑,市场开始下行,加之疫情后供地有所放松,现房销售条件部分取消,土地与住宅供应较为充足,导致库存增加。

“这种类型的城市并非实际需求不足,政策限制太严是主要原因。”丁垚进一步解释说,与哈尔滨这类人口流出型的二线城市不同,苏州在激烈的长三角抢人大战中依然保持人口净流入,城市吸引力不可谓不强。“实际上,苏州市场也并非没有热点,园区等板块由于一二手倒挂,新房去化很好。”

58安居客房产研究院分院院长张波也告诉《华夏时报》记者,相比2019年,苏州市场的热度的确有所下降,尤其是以前较为火热的苏州工业园区,对比会比较明显,但实际上,楼市整体上来说仍然表现平稳。“苏州之前从2016-2019年房价上行的趋势很明显,所以也到了一定的盘整阶段,那结合着供应两个因素的共同作用下,造成了目前处于低温运行的一个状态。”

如上述业内人士所言,苏州市场分化明显,有资源支撑及高性价比项目依然颇受市场欢迎。以高新区、苏州工业园区等板块为例,一二手倒挂现象依然存在,新盘呈现供不应求的局面。比如,位于高新区的上瑞阁项目成为2020年的苏州市场“销冠”,成交总额达58.47亿元,同区域的运河铂湾澜庭项目也卖出40.50亿元;位于工业园区的仁恒·海河云庭、中国铁建·花语江南等项目的销售额也超过30亿元。

对于苏州市场这种“低温运行”的行情,身处其中的房企认为市场进入了理性和良性的阶段。

“苏州目前的市场总体还是比较健康的,二手房成交价的变动,体现了品牌、产品、板块、资源价值的分化,是当前市场的真实需求反应。”

某Top10房企内部人士告诉《华夏时报》记者,在这样的市场情况下,对开发商在产品和服务端会有更高的要求,大品牌的房企更有机会,但对自住购房者来说,在这种稳定、理性的市场里更容易买到好的产品,从而形成一个良性的市场循环。该房企人士认为,人才政策也会加速对库存的消耗,因此,未来还是看好苏州市场。

而这样的状态也被行业人士认为还将持续一段时间。“整体来说,2020年的苏州房地产市场供大于求,整个苏州楼市已经进入去库存的横盘时代,这一点相信也会延续到2021年。”克而瑞苏州指出。张波也表示,“苏州市场这个(低温运行)状态应该至少在2021年上半年还会持续下去”。

本报 记者李贝贝 上海报道