建发物业集团管理有限公司(股票代码：02156.HK,下称“建发物业”)赶在2020年的最后一天上市，首日，建发物业收盘价为3.10港元/股，与开盘价3.05港元/股比起来微涨1.6%。截至2021年1月8日，建发股份收盘价为2.81港元/股，相比首日开盘价下跌7.8%。

值得注意的是，建发物业采取的是“介绍的方式”上市，对此，有专家表示，其主要目的不是融资，而是加快上市的步伐。然而招股书显示，建发物业面临着毛利率和续约率逐年下滑的风险。

“介绍方式上市”赶速度

公开资料显示，建发物业是深耕福建省的物业管理服务公司，2019年其在管建筑面积在福建省的市场份额为1.9%。建发物业的主要业务为物业管理服务、社区增值及协同业务、非业主增值服务，截至2020年6月30日，其在管面积为2170万平方米。

值得注意的是， 建发物业没有在市场公开募股，而是选择介绍上市。建发物业的招股书显示，12月23日，建发国际(01908.HK)向合资格的建发国际股东宣派股份，每持有一股建发国际股份获发一份股份，分派合共11.77亿股股份(相当于建发物业的全部已发行股份)。

“募集资金不是其主要目的，重要的是获得上市的资格，而介绍上市在节奏上会更快。”严跃进对《华夏时报》记者表示。58安居客房产研究院首席分析师张波也表示，从上市的时间点来看，建发物业应该是给自己的上市时间设有一个明确的时限，并且没有通过分拆的方式来进行，这和以往很多房企的做法有很大不同，预计建发更看中上市的速度而非短期的融资诉求。

公开资料显示，建发物业从9月30日向港交所递交招股书到12月31日上市，仅用了92天。而在物业上市速度加快的下半年，像华润万象生活(01209.HK)和融创服务(01516.HK)这样龙头房企物业公司，其上市也分别用了100天和105天。

上市首日，建发物业收盘价为3.10港元/股，与开盘价3.05港元/股比起来微涨1.6%。

2020年下半年，上市的物业公司逐渐变多，市场也越发理性，出现了物业上市首日跌破发行价的现象，而建发物业首日上涨，实属难得。对此，张波对《华夏时报》记者表示。“其首日上涨并不代表市场对于物业企业出现较大判断性变化，由于其本身并不需要再融资，因而市场短期出现上涨亦属正常。”

股价上涨犹如昙花一现，截至2021年1月8日，建发股份收盘价为2.81港元/股，相比首日开盘价下跌7.8%。

毛利和续约率双降

分拆完成前，建发物业为厦门建发及建发国际的附属公司。厦门建发是由厦门市国资委监督的国有公司，其主要业务为供应链营运、房地产开发、旅游及酒店、展览、医疗及保健等;建发国际主要从事房地产开发，房地产产业链投资服务及新兴产业投资业务。分拆完成后，建发物业不再为建发国际的附属公司，而是为厦门建发的间接附属公司。

从建发物业招股书公布的数据可以看到，建发物业近三年来自厦门建发和建发国际的收益占总收益的比例均超过65%。“本集团对厦门建发和建发国际的依赖将持续。”建发物业在招股书中这样表示。同时，建发物业也表示，若厦门建发和建发国际的业务营运出现不利发展或者未能完成其物业开发项目，其取得新物业管理的能力可能受到影响。

值得注意的是，建发物业的毛利率逐年下降。2017至2019年度，建发物业毛利率分别为26.2%、23.1%、22.9%。严跃进对《华夏时报》记者表示，毛利率较低与成本较高有直接的关系。建发物业在招股书中表示，维持及提高当前盈利水平的能力取决于能否控制营运成本，尤其是员工成本，2017年至2019年度，其员工成本占销售成本的比例均超过65%。

此外，建发物业的续约率也逐年降低，建发物业公告文件显示，其续约率从2017年的95%下降到2020年上半年的85.7%。“续约率下降，也就是说该公司的服务还没有得到甲方业主的认同。”严跃进对表示。

对于文中涉及到的问题，《华夏时报》记者向建发物业发去了采访提纲，并采取多种方式以期取得联系，但是截止发稿，未收到回复。

房企拆分物业上市是2020年的热门话题，据多家媒体统计，在过去的一年里，17家物业公司成功上市。疫情给物业行业带来的红利以及“三道红线”给房企带来的资金压力是房企拆分物业上市的两个主要推动因素，那么2021年，物业行业的发展趋势将是怎样的呢?

对此，严跃进对《华夏时报》记者表示，物业行业与资本市场接轨是一个大的趋势，从当前的市场来看，后续还是会有较多的物业公司上市。

“总体来看，市场对于物业的估值正渐渐回归理性。”张波对《华夏时报》记者表示，随着物业公司上市数量的不断增多，未来物业公司之间的市值差距也将会进一步拉大，物业行业的头部效应也将愈加明显。

本报 记者李未来 见习记者 张慧敏 深圳报道

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