频频“爆雷”的长租公寓迎来监管新规。2月2日,北京市住建委等五部门联合印发《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》,首次明确禁止“长收短付”,严控“租金贷”流向,限制租赁企业“资金池”。新规将于2021年3月1日起施行,此前已签订的合同继续履行。

预收租金不得超过3个月押金由专用账户托管

《通知》规定,住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金,收、付租金的周期应当匹配。住房租赁企业向承租人收取的押金应当通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管,收取的押金数额不得超过1个月租金。

此前,长租公寓机构利用“租金贷”的形式预收租户一年的租金,在利用预收租金进行扩张及装修。“长收短付”、违规使用“租金贷”是,是长租公寓盲目扩张、频繁“爆雷”的深层次原因。

“此次通知内容明令禁止此种做法,也倒逼了长租公寓企业精细化运营。”诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱向经济日报-中国经济网记者表示,此外,租户的押金交由中介协会监管,企业难以利用押金缓解资金压力。

“租金贷”不得拨给企业

《通知》明确,银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。

也就是说,“租金贷”只能拨给租户个人。王小嫱表示,这条内容维护了租户的权益,避免了之前租户利用“租金贷”上交房租的坑,对于租户来说,使用租金贷的安全系数提升。其次,对于长租公寓企业来说,带来了现金流的考验,但也引领企业变更商业模式,摒弃高进低出,长进短出,回归企业的运营。

建立风险警示名单

《通知》规定,住房租赁服务企业存在违法违规行为较多的,由市住房城乡建设部门列入重点关注名单并向社会公布,提示谨慎选择;情节严重的列入风险警示名单并向社会公布,警示重大风险;根据住房城乡建设部门的意见,市场监管部门依法依规责令有关主体停止发布相关广告。

“建立这样的警示制度,带领企业规范运营,对于整顿长租公寓企业规范化运营有着重要的意义。”王小嫱说。

此外,《通知》还规定,住房租赁企业出资对租赁住房进行装修的,应当取得房屋产权人书面同意。住房租赁企业提前解除合同的,应依据合同约定履行各方责任,不得强制收取装修费用。《通知》指出,北京房地产中介行业协会应当建立纠纷调解机制,定期公布住房租赁企业被投诉情况,调解住房租赁企业和当事人纠纷。

几年来,长租公寓机构发展迅速,至2019年底行业发展问题不断,“爆雷”现象频出。“本次通知从细节上规定了租金贷的发放形式,押金的监管方式,对长租公寓违规现象进行社会公示,有助于长租公寓市场规范化运营。”王小嫱说。

中指研究院调查事业部研究副总监战雪认为,“北京本次的政策措施明确断绝了高风险的经营模式。相比于其他城市一般仅采取的监管租金措施,北京此次的政策手段更加严格。”