2月,土地市场最吸引眼球的莫过于“网传22个热点城市将开启‘宅地集中供应’”。消息一出,业界哗然。随着青岛、郑州、天津等城市发文将这一消息迅速坐实,可以预见未来不论是土地市场还是房企的新增土地货值都将产生新的变化。此外,整个2月房企的投资规模同比有所上升,环比则有所下降。

头部房企表现活跃 投资规模同比增加

在2021年1-2月中国房地产企业新增土地货值TOP100榜单中,有30家房企的新增土地货值超过100亿元,有7家房企的新增土地货值超过200亿元,有4家房企的新增土地货值超过500亿元。值得关注的是,各大门槛的环比数据均有所增长。其中,TOP10房企门槛为240亿元,TOP30房企门槛为106.25亿元,TOP50房企门槛为49.7亿元,TOP100房企门槛为12亿元。

纵观整个榜单,头部房企牢牢把持住TOP30。尤其是保利发展以632.7亿元斩获第一;绿城中国、招商蛇口则紧随其后,排名第二、第三,其新增货值分别为546.5亿元、514.95亿元。碧桂园、万科、融创中国、华润置地、建发房产、新城控股、中国海外发展等也均入围TOP10。不过,仅有保利发展、绿城中国、招商蛇口、碧桂园等4家房企的新增土地货值突破500亿元。

相比之下,头部房企的土地投资拓展更具稳定与灵活,犹如会跳舞的大象。从同比数据来看,房企的投资力度明显提升,尤其是头部房企,凭借资金实力将不少优质土地储备收入囊中,而充足的土地储备也为其未来的发展奠定了良好基础。例如,2月8日,中国金茂摘得南京江北核心区G03地块,地块出让面积27242.4方米,要求建筑须达到绿色建筑二星级标准;整个2月,万科共新增8个开发项目,分别位于南宁、东莞、宁波、徐州、石家庄、大连、宜昌、成都等地,其中有4个项目的权益比例为100%。

除了通过招拍挂实现投资拓展,不少房企业也通过战略合作的形式增厚土地储备。以远洋集团为例,2月22日,远洋集团华西开发事业部与云南建投地产签订了《战略合作开发框架协议》,双方将在基础设施建设、城市更新、房地产开发和不动产运营等领域展开合作。联手联手云南建投地产,一方面有助于增加远洋集团华西区域的土地储备;另一方面,也有助于贯彻远洋集团“南移西拓”的战略。

分化加剧 央企国企优势突出

就新增土地货值而言,房企之间的分化也在进一步加剧。在2021年1-2月新增土地货值TOP10房企中,有7家房企具有央企或国企背景,分别为保利发展、绿城中国、招商蛇口、万科、华润置地、建发房产、中国海外发展等。

由于有央企或国企背景的房企融资实力更为雄厚,在土地市场上也表现得更为热情。例如,保利2月在惠州及上海均以底价摘得地块,同时也与华润置地合作以85.8亿元拿下北京的一宗居住用地;2月以来,华润置地通过联合体拿地方式分别与港城、华宇、海伦堡、建发、盛和等有合作;自从2021年以来,绿城中国共在杭州土地市场拿下7块土地,总建筑面积达56.69万方米。除杭州以外,还在宁波、衢州、成都等城市有所布局。

因此,与民营房企相比,有央企或国企背景的房企优势更为显著,特别是融资优势使其能够获得低成本的资金,为公司的投资拓展带来较多便利,而充足的土地储备则有助于持续保障公司后期的业绩增长。对比来看,一些中小型房企则完全不同,受制于自身的流动因素,土地拓展力度有所减弱,新增土地货值相对较少,未来业绩的持续增长亦很难得到保障。尤其是三条红线之下,这类房企很难通过撬动杠杆实现规模扩张。

土地市场或将重构 宅地集中供应影响深远

目前,房企降杠杆的压力高悬,而宅地集中供应制度的出台则让不少房企的融资状况雪上加霜。2月24日下午,市场有消息指出,22个重点城市住宅用地招拍挂将推行“两集中”新规:一是集中发布出让公告,且原则上全年不得超过3次。时间间隔和地块数量要相对均衡。首次公告时,应公布本年度公告的发布时序安排。二是集中组织出让活动。同批次公告出让的土地以挂牌方式交易的,应当确定共同的挂牌起止日期;以拍卖方式交易的,应当连续集中完成拍卖活动。

与此同时,青岛、郑州、天津等地也相继发文,将消息坐实。青岛市自然资源和规划局网站就显示,青岛市将严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让,全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动,引导市场理竞争。

毫无疑问,宅地出让次数的减少,势必会改变房企已有的土地拓展节奏,同时更为考验房企的融资能力,后续新增土地货值也会有所变化,尤其是22个重点城市几乎都是大中型房企的重仓之地。为此,一些业内人士也指出,宅地集中供应或将提升房企的集中度,房企之间的分化也会随之加大,而头部房企因为自身的资源优势可能更有竞争力。

总体来看,2月,房企的投资热情不减,尽管新增土地货值的同比数据增幅较大,但是环比数据仍有一定的差距。而伴随宅地集中供应制度逐步落地,土地市场也将重构,进而影响房企的投资策略。