火爆市场背后,也有难卖的二手房

没有名校傍身的老破小,挂牌量过大的非热门板块,都在降价

春节过后,杭州的二手房市场似乎一下子就热起来了,3月以来日均成交量超过300套。几位最在看二手房的朋友都很烦恼,每每看中了一套房,交了定金后房东又临时加价;而一位中介经纪人也感叹:“最的二手房行情太热了,根本不用出去拓客,坐在店里生意都接不过来。”

看中介发布的朋友圈,到处是涨价的信息。事实真的如此吗?钱报记者查询数据后发现,春节后调低挂牌价的房源竟然多过调高价格的。那么在火爆的市场之下,究竟是哪些房源在降价,哪些二手房卖不出去?

杭州市中心一中介门店的店长告诉记者,目前二手房市场分化严重,虽然有部分热门板块二手房价格在涨,但不少板块的二手房量价都在下跌中。“现在房东降价急售的房源也不少,希望卖掉老房子后腾出房票去摇新房,因此不少房源有较大的议价空间;还有一些前期过度炒作的板块,一些诚意卖房的房东,挂牌价也主动降回合理价格区间。”

没有名校傍身的老破小

不涨反跌

一名主打学区房买卖的经纪人小张告诉记者,去年以来,除了那些名校学区房,其余大部分“老破小”都很难卖。

小张举了一个身边的例子。2018年底,他一个朋友买了一套庆丰新村的房源,面积47m2,总价192万元。今年年初,这个房源刚满两年,小张的朋友打算把房子卖掉。房源挂牌后朋友才发现,现在这类没有名校学区傍身的老房子基本涨不动,最后,该房源以200万元的价格成交。

小张表示,算上两年的财务成本,他朋友的这次投资转手,基本算是失败了。

“在2018年,这价格已经可以买到保俶塔实验学校的学区房。而如今,保俶塔实验学校的学区房和庆丰新村的价格已不可同日而语。”小张说,没有好学区的老旧房源,不仅价格很难有上升空间,若要顺利出售,基本都需要降价才行。

小张的观点也得到了市中心另一名经纪人的认同,该经纪人门店所辖的范围内,像朝晖等没有好学区的老房子都面临着降价的压力。

透明售房网的数据显示,朝晖六区目前共有110套挂牌房源,朝晖二区有126套,朝晖四区有103套,朝晖一区和五区分别有43套和89套,整体供应量充足。朝晖二区期降价的房源共有25套,降价幅度在5%-15%之间,而涨价的房源仅有8套。

刚需小区挂牌量过大

价格受到挤压

去年杭州二手房成交突破10万套,但挂牌量也居高不下,日突破13万套。部分挂牌量较大的刚需二手房小区价格受到挤压。如前几年长期雄踞主城区二手房周成交榜TOP10的保利东湾,去年不仅成交量严重下滑,就连价格也出现了小幅下跌。

保利东湾目前在透明售房网上的挂牌量达到了361套,其中降价的房源占到了23%。一套面积为93.53m2的房源,在2018年8月就已经对外挂牌,当时的挂牌价格为310万元,单价3.3万元/m2;2019年1月,该房源挂牌价降至2.8万元/m2。不过直到现在,这套房源也还未能成功出售。据中介介绍,目前保利东湾89m2二手房挂牌价都在2.6万元/m2左右。

经纪人告诉记者,去年下半年开始,刚需二手房的活跃板块从下沙转移到了闲林,下沙二手房成交量锐减后,价格自然很难上涨。

挂牌价过高

卖不掉只能降价

还有部分房源,是因为挂牌价过高,有价无市,只有把价格降到合理区间才能卖得掉。

家住下沙宋都晨光国际的小杨,由于妻子目前在五常创业,每天通勤时间超过3个小时,十分不便。考虑到未来生活的品质,小杨便和妻子商量卖掉晨光国际的房子,买一套城西的房源改善生活。

2019年中,小杨将晨光国际这套136m2的房源挂牌至中介门店,挂牌价格为435万元。小杨表示,这套房子自己当时花了很多心血装修,品质不错,再加上赠送一个车位及所有家具,综合来说这个价格并不算贵。

记者从透明售房网上了解到,宋都晨光国际目前挂牌均价32340元/m2,成交均价为30790元/m2,小杨的房子挂牌价格并不算高。

小杨说,房子挂牌两年了,虽然看房的人络绎不绝,但始终没有人下单。“主要原因是我在价格上没有让利,而下沙沿江目前二手房源可选余地又比较大,竞争激烈。”小杨表示,自己打算卖了晨光国际这套房子后,置换一套城西黄龙金茂悦90m2的房源。2020年年中,小杨看中的黄龙金茂悦房源挂牌价大约在460万元左右,卖掉晨光国际正好可以完成置换,但如今大半年过去了,当前黄龙金茂悦相同户型的房源挂牌价均已飙升至600万元左右。

去年,未来科技城几个新盘交付后在二手房市场颇受欢迎,于是有个别房东号召形成所谓的“价格同盟”,试图推高二手房价,不少小区的二手房挂牌价超过了6万元/m2。不过虚高的挂牌价导致小区二手房成交迅速降温。年后,一些诚意卖房的房东开始降价。透明售房网数据显示,3月3日有一套阳光城未来悦111.43m2的房源挂牌价直降220万元,从720万元降到了500万元,折合单价约4.48万元/m2。