昨日(3月30日)23:41,《西安市关于建立房地联动机制,促进房地产市场稳健康发展的通知》(以下简称:通知)在西安市政府网站上发布,这是自2018年“西安3·30”楼市调控政策发布之后,西安迎来的第四次房地产市场调控新政。

这亦是在西安房价已连涨59个月,住建部副部长带队来西安调研督导房地产工作,仅一季度就已出现3个“万人摇”、5个登记人数超过5000人、一众楼盘千人摇项目等多重因素叠加之下,西安不得不再次出台更严厉调控政策,在土地出让、限购、限售等方面做出明确规定,以进一步稳地价、稳房价、稳预期,切实促进该市房地产市场持续稳健康发展。

这也让环球网房产3月24日撰文分析认为“西安接下来会继续针对土地供应、新房、二手房调控方面放个大招出来”的预测得以验证。

住房用地供应总量年均增长20%

“限房价、定品质、竞地价”

通知明确,结合城市发展、人口流入、住房库存等因素,合理确定年度住宅用地供应规模,科学调节供地节奏。每年一季度,发布本年度住宅用地供应计划和存量住宅用地信息,稳定土地市场预期。全市商品住宅用地供应总量年均增长20%以上。

除蓝田县、周至县以外,全市商品住宅、共有产权住房用地均实行“限房价、定品质、竞地价”出让,住房价格和建设品质等要素在国有建设用地出让合同中应明确约定,竞买人严格履约。

每年按季度集中发布住宅用地出让公告,集中组织国有建设用地公开出让。存在重大失信行为、超出“三道红线”管理要求的竞买人,不得参与土地竞拍。

该通知前三条明确了加强供给,防止出现供不应求导致的市场过热,并明确提出“现房价、竞品质、竞地价”,也就是说开发商拍地时不再是谁有钱就可以稳拿了,而是对即将开发的项目品质、最高售价等有了明确规定。供地方式也将调整为集中供地,对竞拍房企做出要求,存在重大失信行为、超出“三道红线”管理要求的房企将失去参与土地竞拍资格。

加强住房交易管理

新房二手房均要“满5年”方可上市交易

通知规定,从市外迁入西安本市户籍的居民家庭在住房限购区域购买商品住房或二手住房的,须落户满1年,且在本市连续缴纳12个月的社会保险或个人所得税(退役军人、经批准引进的各类人才除外)。

环球网房产注意到,该市之前执行的政策是落户满1年或在本市连续缴纳12个月的社会保险或个人所得税,这两个条件具备之一即可;而新的规定则要求,这两个条件必须同时满足。

通知还明确,住房限购区域内,商品住房买卖合同网签备案满5年且已办理《不动产权证书》、二手住房《不动产权证书》办理满5年的方可上市交易。将“刚需家庭”无住房转让记录的年限要求调整为购房前48个月。

环球网房产发现,在商品房买卖方面,该市以前执行的是“满3满2”的政策(即新商品住房网签合同满3年、二手房取得不动产登记证满2年),新政现在是“满五满五”将这一规定统一延长至5年,周期大幅增加。“刚需家庭”无住房转让记录的年限要求以前是自2017年1月1日起,现在统一明确延长为4年。

在家庭购房套数和限购区域方面,本次新政没有做出新的规定,还是按照原政策执行。

严格住房金融监管

调控不力,责任到“人”

通知明确,关于房地产贷款集中度管理、防范经营贷款违规流入房地产领域等问题,各金融机构应严格按照监管机构审慎管理政策要求执行。

在整治规范市场秩序方面,加强商品住房项目销售方案管理,优先满足居民家庭首套住房需求。逐步建立二手住房交易参考价格发布机制,规范中介机构房源信息发布行为。

在加大住房保障力度方面,加大保障住房供给,完善长租房、共有产权住房体系建设,单列租赁住房用地计划,积极推动住房租赁试点工作,满足新就业家庭等群体合理住房需求。

在夯实调控主体责任方面,建立健全房地产市场调控工作评价考核机制,夯实工作责任。各区县政府、各开发区管委会要落实好属地管理责任。

市级相关部门要切实履行指导监督职责,市住建局要充分发挥统筹协调作用,履行“稳房价、稳预期”指导责任;市资源规划局要履行“稳地价、稳预期”职责,保证商品住宅用地供给;市发改委、市市场监管局、市金融工作局等部门要履行好“一城一策”房地产调控相应职责,确保将房地产调控城市主体责任落实到位。

环球网房产关注到,本通知在严查购房资金流向、整治规范市场秩序、加大住房保障力度、夯实调控主体责任均以明确。

通知提到“发布二手参考价,防止挂牌虚高抬高造成购房恐慌”。具体参考价格与现在相比是上涨还是下降,尚需后续官方解读。

但环球网房产注意到深圳二手房参考价格发布机制公布的价格,比之较前的市场价格低出许多,二手市场迎来“黑天鹅”。

通知明确,该《通知》自发布之日起实施,原有关规定与本通知不一致的,以本通知为准。

西安一房地产分析人士认为,本次调控主要还是影响投资客的信心,拉长了炒房者回笼资金的周期,但5年实际不长,效果也许并没那么明显。“限房价、竞地价,然后还要保品质”?请问这品质应该怎么保?且本次调控没把法拍房算入限购范畴,如果严格查处“经营贷”的话,再加上5年限制交易,那么可能会出现大量法拍房面市。该分析人士说道。

亦有网友认为,西安本次调控“部分抄了成都和深圳的作业。比起限制买来说,限制卖就卡的更狠”。并调侃“西安是一座来了就不让你走的城市”!(文/熊维建)