从“涓涓细流”到“放量出让”,集中供地成为今年地产圈的重磅改革。

随着各地首轮试水相继结束,土地供给侧变革初步效果如何,已逐渐浮出水面。土拍热度是否被抑制?哪些房企大秀肌肉、哪些低调收场?这其中,既有符合业内预测的走向,也有意想不到的微妙变化在发生。

综合各大机构数据可见,在这轮厮杀中表现突出的,多为资金实力雄厚的规模房企及央企,保利发展、融创中国、招商蛇口、万科等龙头各领风骚。“这与我们最初的研判一致,强者更强、弱者更弱。”某TOP5房企人士称。

不过,首轮集中供地的整体热度,还是超出了业内预期。

年初新规刚流出时,有龙头房企人士曾告诉第一财经,集中供地对房企资金要求高,可降低抢地热度。但在实际土拍中,初次试水的紧张感与焦虑感在房企间蔓延,优质地块热度不减,各能级城市地价也全线上涨。

是拿地冲规模、还是谨慎保利润,成为房企必须回答的终极命题。业内认为,从当下市场热度看,冲击规模仍是很多企业的核心诉求。不过,首轮试水结束后,各地或会完善土拍规则,届时市场热度有望降温。

房企的理赌博

今年2月26日,自然资源部自然资源开发利用司负责人宣布,将对22个重点城市住宅用地供应实行“两集中”新政。其中,包括北上广深4个一线城市,以及天津、重庆、南京、杭州、厦门等18个二线城市。

4月15日,长春首次试水,最终淡首场。在此后的74天内,加上长春已有21个城市首轮土拍收官,总土地成交金额高达9699亿元。若不考虑明日揭牌的武汉加油站地块,22个重点城市首轮集中土拍收金高达10487亿。

在这场土拍盛宴中,有人放手一搏,也有人理观望。不过,中小房企未能像新规初衷所料,避开大房企直接竞争、获得更多土地开发机会。相反,规模房企、尤其是国企央企,仍是行业新规则下的最强“猎手”。

克而瑞数据显示,截至6月10日,TOP30房企在20个城市中共拿下273幅含住宅地块,占全部地块的比重超四成,国企、央企等龙头更是竞争中的头号玩家。从拿地幅数看,期内融创拿地总量达41宗,排名第一。

数据及图片来源:克而瑞地产研究中心

从新增货值看,前五月保利发展位列行业第一,全口径新增货值高达1801亿元,融创中国全口径新增货值位居第二,达1620亿元,招商蛇口、万科、华润置地同样在1500亿以上。

作为央企地产龙头,保利在集中供地中出手频繁,如在上海以总价105.13亿元夺得上海静安区灵石社区地块。据管理层在股东大会上披露,今年保利计划房地产及相关产业直接投资总额3950亿元,较去年上调后同比涨17.9%。

受累高价地块、去年利润承压的招商蛇口,今年未放慢抢地的步伐,前五月拿地金额高达638亿元,位居行业第二,其中不乏溢价率达130%的重庆地块。同期,该集团实现签约销售金额1327亿元,居行业第七。

据其管理层表示,溢价率并不是唯一指标,最终要看土地跟房价的关系。招商在拿地时,系按照一城一策战略认真测算后,在资源好、市场好的城市优先投资。同时五年来,通过综合发展拿地已占土储的35%。

出现在4城前5月拿地总额10强榜中的华润置地,拿地力度也颇为激进。譬如,以封顶价111.61亿获杭州未来科技城地块,21.28亿元+配建2.34万方米摘广州宅地,溢价106.72%摘佛山顺德陈村TOD商住地。

日股东大会上,华润管理层对此回应称,集团不会过于盲目,始终围绕核心城市进行布局。“土地市场现在分化比较严重,热点地区、城市地价贵,开发回报比较低,这种项目华润置地基本不会特别冲动。”

相较而言,龙湖、中海等企业则较为谨慎,对利润率的把控也更为严苛。据悉,龙湖在拿地上坚持毛利率在25%左右,净利润率10%以上。不过,具体到各个地块,热点城市如重庆溢价率仍较高,非热点城市则不然。

与上述龙头主动出击不同,“三道红线”之下,资金紧张的房企拿地与否则是身不由己。富力地产低调拿了一宗,泰禾集团、华夏幸福、蓝光发展则在集中土拍中销声匿迹,中国恒大前五月新增货值仅151亿元。

下半年市场有望降温

行业巨变之下,分食地产红利已越来越难。随着地价日趋上涨,房开利润空间收窄,能留到最后的地产玩家,将只是少数头部。

克而瑞数据显示,“两集中”供地新政出台后,上半年土地市场成交规模同比有所收缩,全国300城经营土地成交建筑面积为9.0亿方米,同比下跌14%。

但从地价表现看,受热点城市成交占比提升及优质土地集中出让的影响,全国300城经营土地均楼板价同环比均呈上涨趋势,上半年均地价达3457元/方米,环比上涨了38%,同比涨幅也达到29%。

贝壳研究院数据也显示,北京、南京、重庆、天津今年首批供地楼面价上涨,较2020年楼面价增幅分别为16.26%、26.78%、64.49%、49.97%。不过,杭州、广州、上海楼面价较去年有所下降,其中广州降幅达15.28%。

长三角仍是土拍的高热区域。克而瑞数据显示,上半年徐州、盐城、宁波、杭州、温州、合肥等地溢价率均超20%,其中徐州均成交溢价率高达60%,在成交量前20城市中溢价率排第一,铜山区土地单价纪录更是在今年刷新。

“地价不断上涨,TOP级房企投资力度不减,土地成本上升对房企管理提出了更高要求。”该机构认为,资源倾向龙头房企的格局不会改变,尤其是集中供地之下,规模、资金效应将进一步放大,中小房企或被迫向非重点城市下沉。

贝壳研究院也称,从成交金额看,TOP50与TOP100房企集中度分别为58%、66%,均较2021年上半年全国土地市场集中度有明显提升。TOP50房企的集中度提升最为显著,内部则呈现首尾活跃、中间渐弱的集中度特征。

当下,地产规模红利已接尾声,如何进行投资决策,已是房企的生死命题。值得注意的是,多位业内人士认为,首轮集中供地热度高涨,很大程度上源于新规试水的恐慌感。随着政策不断完善,后续市场热度或将降温。

在日前举行的股东大会上,中国金茂管理层表示,土地“两集中”需要时间检验,行业出现波动是正常的,第一阶段的抢地局面不会持续,下半年热度应有所下降。

龙湖管理层同样表示,下半年土地市场不会像现在这么热,毕竟是第一次集中供地,企业可能比较紧张冲动,后续市场可能会有所降温。

与此同时,“在未来两轮的集中供地中,城市将结合首次供地的情况进一步修正全年的供地计划,使年度土地市场保持稳定,行之有效的政策将得以延续和被借鉴,‘试水’失败的政策将退出市场。”业内认为。

以上海为例,该地在土拍中实施一次报价,即设置起始价、中止价和最高报价。报价低于中止价,价高者得;高于中止价,进入一次书面报价环节,既控制住溢价率,也达到了稳地价效果,有望成为各地借鉴的样板案例。

作者:孙梦凡