武汉房地产市场正进入集约化发展的新阶段。戴德梁行22日发布武汉楼市上半年分析报告称,武汉住宅市场调控日益精细化;写字楼市场进入存量高峰期,去化周期将进一步上升。

2021年上半年,武汉土地市场整体量价齐升,共挂牌出让地块91宗,其中最终成交84宗,成交宗数较去年同期增加35宗。

武汉远城区成供地主力,蔡甸、黄陂和江夏等片区土地成交面积均同比大幅提升。相较而言,中心城区土地成交面积持续下降,仅占上半年成交总面积的12%。

6月底,武汉集中土拍压轴登场,共成交土地54宗(不含撤牌4宗,流拍1宗和延期1宗),总成交土地面积376.5万方米,总成交金额788.02亿元,整体溢价率17.01%。

戴德梁行武汉公司研究部助理经理胡韵对第一财经记者表示,武汉本次集中土拍,开发商想拿到优质地块的难度在增加,对开发商筹融资能力的要求也进一步提高,倒逼着地产行业的优胜劣汰,优质大型开发商将成为武汉市场主力。

“本次集中土拍过程中,合伙拿地的情况明显增多。”胡韵说,这其中不光有房企与房企之间的合伙拿地,也有房企与非房企之间的合伙拿地,这些非房地产企业主业涉及金融投资、旅游开发、智能制造等领域,这种合伙模式有望成为房企解决资金问题、突出竞争优势、增强拿地议价权和多元化发展转型的“一石三鸟”新思路。

住宅市场方面,今年上半年,武汉商品住宅批准上市面积1085.1万方米,销供比为1.0,住宅成交均价较2020年末上涨约5.6%。

胡韵表示,武汉商品住宅市场区域分化显著,由于市场购房主力仍以刚需为主,成交主力板块集中在次中心城区。此外,远城区的部分区域如东西湖、黄陂和江夏热度有上升趋势,或将成为下一波潜力热点板块。

作为商业地产中的头部资产,写字楼是经济发展的底层动量。今年上半年,武汉新增约20.4万方米的写字楼新增供应,全市甲级写字楼存量面积达到245万方米。

新项目的集中入市推动了武汉写字楼市场整体空置率的上升。面对新一轮的供应井喷,写字楼业主们纷纷下调租金以加速去化。

胡韵分析,年来,武汉写字楼空置率持续攀升,这与当地写字楼供应量过大,而内生需求又跟不上有关。随着武汉经济快速复苏及招商引资政策的全面推进,该市甲级写字楼市场新设企业办公需求正逐步增长,新设租赁需求占上半年武汉甲级写字楼市场成交量的比重约为50.9%。

胡韵建议,写字楼业主在招租运营上要控制大租户的比例,通过大小租户搭配,调整租户结构等方式来提高抗风险的能力。

事实上,不只是写字楼市场,纵观武汉地产各子版块,过去较为粗放的发展模式将逐步被淘汰,开发和运营难度都将呈现增高的趋势。胡韵说,如何适应这一新阶段的市场,创新摸索新的应对措施,将成为各大房企和开发运营机构需要考虑的重要问题。