近期,全国22城第二轮“两集中”土地拍卖陆续拉开帷幕。相较于第一轮高溢价“抢地”,第二轮土地拍卖市场明显冷静,有所降温。同时,多城对集中供地规则进行了调整和修改,房企在拿地策略层面也出现了分化。

总规模与首轮基本持平从土地供应量角度来看,除郑州和宁波两个城市尚未发布第二轮集中供地信息外,其余20个城市第二轮土地供应规模与首轮基本持平。

具体来看,各城市间分化较为显著。其中,苏州、杭州、南京、武汉、长沙等城市第二轮供地规模较首轮明显下滑,降幅均超过20%。而此次北京、深圳、成都、青岛、宁波5城市的供地数量和面积均有较大幅度的增加,尤其是深圳,第二轮土地拍卖地块数量多了近3倍,总土地面积翻了一倍有余。作为集中供地的标杆城市,不久前,北京挂牌第二批集中供地地块共计43宗,总起始价1359亿元。跟首轮集中供地相比,此次出让宅地增加了13宗,建设用地与规划建面均增加44%左右,总起始价增加约32%。

截至9月18日,22个重点城市中已有厦门、福州、苏州、青岛、天津等9个城市完成了第二轮集中供地。其中,厦门率先开启第二轮集中供地出让,土地市场依然火热,成交地块平均溢价率为25.4%;而长春第二次集中土地拍卖再度遇冷,平淡的表现与首轮集中供地如出一辙。

值得注意的是,由于土地拍卖规则调整,第二轮集中供地过程中,多城土地延期出让或重新挂牌,譬如深圳、杭州、青岛均曾停止挂牌,福州、济南、沈阳、苏州、天津等城市均有延期出让,很多本该9月集中土地拍卖的城市都被挤压至10月。

供地规则“打补丁”今年年初,22城陆续开启首轮集中供地,为防止土地市场过于火爆,首轮拍地前,多地发布竞拍规则,禁止马甲公司参与土地拍卖,且设置地块最高限价,为土地市场降温,但实际执行效果并不理想。

数据显示,在首轮土地拍卖中,深圳、厦门、杭州平均溢价率超过25%,重庆则以平均溢价率38.82%位居榜首,其中招商蛇口以32.5亿元竞得重庆沙坪坝区西永组团一商住地块,溢价率高达129.98%。

在吸取首轮供地“教训”后,8月有14城相继叫停二轮供地,随后不断推出“补丁政策”,将地块溢价率天花板设定为15%,且不允许通过提高起拍价的方式调整溢价率,严格控制楼面价破新高。溢价率触顶后,还将分别采取摇号、竞品质等方式确认最终竞得人。

易居企业集团CEO丁祖昱对《中国消费者报》记者解释称,第二轮集中供地竞拍方式调整升级有以下三个明显的变化。

一是更多采用“限价+摇号”的方式进行土地竞拍,并且溢价率均有明显下调,如广州、南京、杭州、合肥等典型城市,溢价率上限均调整为15%。

二是部分城市取消了竞配建,如合肥17宗出让地块均取消了竞配建,改为采用“竞品质”的方式,其中2宗竞高品质住宅建设方案,15宗竞装配率。再比如福州,由原来的“限地价、控房价+竞自持社会租赁住房建筑面积/竞限价商品住房建筑面积/摇号”全部改为“限地价+摇号”,原有竞配建的限制取消。

三是对项目上市销售做出了更多限制,部分城市出现了现房销售、限售等规定。比如杭州10宗试点竞品质地块要求现房销售;广州部分地块限首套家庭购房;南京规定拿地6个月内不能上市。

58安居客房产研究院分院院长张波对《中国消费者报》记者表示,从多个城市已发布的政策来看,限售等土地拍卖规则对于追求高周转的房企来说,压力倍增。但这也说明,集中供地政策的出台,目的不仅是稳定市场,还是对中小型房企的一种考验。在考验资金状态的同时,也是对产品、操盘能力的检验,有助于提高行业门槛,避免不良资金进入楼市。

土地流拍率较首轮提升对比首轮集中土地拍卖热度来看,目前已经启动第二轮集中供地的城市土地市场热度均有所下滑,成交溢价率均有所降低,尤其是济南、天津等低热度城市,溢价率降幅均在10个百分点以上。除厦门外,有7城二轮供地土地流拍率走高,沈阳、长春、福州、济南和天津等城市二轮土地出让流拍率均超过了30%。

首批集中供地热度较高的杭州,在第二轮集中供地时遭遇了流拍。9月15日,杭州第二轮集中供地10宗竞品质地块报名截止,有9宗地块报名未达标,提前宣告流拍,这一结果令市场感到意外。

无独有偶,成都第二轮集中供地首日,共成交19宗地块,有1宗地块流拍,平均溢价率只有2.1%,15宗地全都为底价成交,这一结果也和首次供地大相径庭。“此类流拍的直接原因就是竞品质的约束。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国消费者报》记者采访时表示:“杭州土地拍卖新规比较苛刻,竞品质地块需在高品质方案下现房销售,且对企业参与土地拍卖的数量和拿地资金来源进行限制和规范。另外,房企需在品质优化方面不断做方案,拿地和开发成本进一步加大。”

在新的游戏规则下,房企未来参与供地将会更加理性和谨慎。万科、旭辉、融创等房企纷纷表态“不拿高价地”,“以销定投”“避开热点地块”“保障利润率”成为房企不约而同的选择。