最近网络上，有个书院挺火的。

因为一个“少爷”的运球视频，在 dy 爆火。


(相关资料图)

引起众人关注的，不是小伙的球技，而是小伙所在的万柳书院，以及墙壁上挂着的齐白石可能价值过亿的画作。

这一切，让人心生好奇，这个书院到底什么来头？

小伙子被众人称作“少爷”的背后，其实是万柳书院令人咂舌的36w一个平方的天价。

后台有读者在问， 万柳书院这个小区，在全国豪宅排在什么位置呢？

其实，万柳书院的历史最高成交价也就1亿左右，在近四年的全国豪宅成交中，排名才200多而已，并不是豪宅中的翘楚。

相较而言，上海无论是顶级豪宅的总价还是豪宅成交量，近些年在全国都是数一数二的位置。

2022年，无论是在总价1000万以上、3000万以上还是5000万以上的一手房、二手房，上海都是的成交量都是全国第一。

足以证明，上海楼市对于不同资产阶层需求的巨大包容性。

新房方面，2022年总价1000万以上的成交量，

上海稳居全国第一，成交14975套，同比2021年，增加44%，也是唯一销售量破万的城市。

总价3000万和5000万以上的成交量，上海同样排名第一。

二手房方面，总价1000万、3000万、5000万以上的成交量是全国第一名。

尤其在3000万和5000万以上的豪宅成交量上面，上海竟然是第二名北京的 5倍还要多。

让人惊讶，上海的二手豪宅市场原来是全国最健康的市场。

尽管2022年，对上海来说是不平凡的一年。

但上海的豪宅市场的表现，全国一线城市也不得不服。

对于上海的豪宅，大家耳熟能详的基本是汤臣、翠湖。

也许大家会以为， 这些豪宅才是吊打万柳书院的上海头牌。

但真正吊打万柳书院的顶级豪宅，是在闵行区。

这么多年，对上海来说，豪宅本身也是有鄙视链的。

：类似普陀的新湖明珠城，单价是10万5左右，面积180平，总价是2000万左右的，算是入门级豪宅。

：类似新天地的翠湖天地嘉苑，单价是20多万，面积190平，总价近4500万的，算是中等豪宅。

：类似汤臣一品，单价是27万多，面积达到400多平，总价直接超过1个亿，算是豪宅中的头部。

这是前些年，我们一直在讲的。

不过从近四年的总价过亿的豪宅成交统计来看，上海闵行的古北壹号已经利压汤臣一品，成为顶级豪宅里面的翘楚。

2021年5月，古北壹号成交了一套总价3.44亿的别墅，最高单价25万，一跃成为全国总价第二的顶级豪宅。

最近4年里面，全国前二十的顶级豪宅成交，古北壹号占据4个席位。

网络上流传：住汤臣一品的不一定有钱，但住古北壹号的肯定是亿万富豪。

这也就难怪在上海疫情刚解封的时候，什么宾利、莱斯莱斯等豪车排队出小区大门去买菜……

古北壹号，近些年因为明星、企业家云集，频频上热搜，看来并不是徒有虚名。

比如，明星靳东、吴尊等住在这里，21年1.75亿拍下一套的鱼跃医疗的实控人也住在这里。

毫无疑问，古北壹号有实力和万柳书院叫板。

古北壹号，虽然是上海近几年顶级豪宅的翘楚，但毕竟也只是二手房了。

上海豪宅市场格局变化，还要看新出的豪宅项目。

2022年的上海新房市场的豪宅项目，整体入市速度比较慢。

23年的豪宅入市动作将会加快。

2023年，黄浦区因为旧改的加快，将会是豪宅供应的大头。

单看户型区间，大多都是200平起步。

这些别墅的地段，聚集在老西门、豫园、新天地，都是寸土寸金的地方。

如果按照市中心地段单价14万+计算的话，基本上很多项目的起始总价都已经超3000万。

但这么多新房项目的涌入，肯定会对现有的豪宅格局产生一定冲击，进一步增加上海豪宅的多样性。

很多人觉得豪宅距离自己太远，好像和自己关系不大。

其实不然。

豪宅市场向来是市场资金的风向标。

也能从侧面反应出一个城市对于富豪的吸引力和购买力人群的变化。

2022年购买豪宅的主力人群最重要的变化有两个：一个是人群行业的变化，一个是人群年龄的变化。

从人群行业变化来看。

2022年豪宅客户主要以制造业、高端制造业的传统企业主为主。

互联网、直播经济主导的新经济行业受疫情反复影响，逐渐开始淡出豪宅市场，

从往年的成交占比20%左右下降至不到 5 %

人群年龄变化来看，

换句话来说：

45岁以上的豪宅客户成交占比超九成。

30岁左右的年轻人，基本在了3000 万以上的豪宅市场，基本绝迹。

买豪宅方面，少爷们是不行的，主力还要看老爷们。

这些数据，和我们对上海的感受也基本相近的。

2021年的时候，年轻客群其实还是不少，但是在2022年，比例有所减少。

还记得21年初，有对90后的年轻小夫妻，买了一套2000多万的豪宅。

让我比较意外的是，他们购房的资金，几乎都是自己赚的。

小夫妻从事的是化妆品的网销行业，通过公众号、抖音等渠道，销售化妆品。

紧紧抓住直播网络销售的风口，他们找了很多"李佳琪们，薇娅们"来帮助己推销产品。

由原先的店铺门店销售，转为当下的网络销售。

2022年，在豪宅消费主力人群上面。

2022年，上海的疫情反复。

特别是年初的封控，让上海很多的企业供应链濒临断裂。

有很多人担心，那些有钱人的钱会不会离开上海呢？

从真实的数据来看，有钱人不仅没有离开，反倒是更加喜欢上海了。

无论是新房还是二手房的3000万以上的豪宅成交，全国第一。

二手房5000万以上的成交量是113套，是第二名北京 21套的5.3倍。

网上有人说，经济不好的时候，其实有钱人更难受。

因为他们的钱，留在手上就是损失。

或者这就能解释，为啥这几年买豪宅的人比以前更疯狂了。

新房的中签率越来越低，

因为有钱人也不傻，好资产就那么多，特别是确定性强的资产，

上海，吸引着全国的有钱人。

无论1000万、3000万、还是5000万以上的房子，上海都有足够多样的选择。

上海这座城市的包容性、多样性以及城市发展的巨大潜力，才是吸引富豪老爷的真正所在。

2022年，这样艰难的一年，这些富豪老爷都对上海不离不弃，

2023年，这些人是继续拥抱上海，还是转头嫌弃上海呢？

让我们拭目以待。

本文来自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan），作者：观观，经授权发布。

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